撰文=燕十三

PART1-文旅热销，行业谜题

西安恒大文旅城是一个特殊项目，从诞生就爆红，随之而来的是“不理解”，一个万人空巷争抢的项目，该如何理解？

5月26日，恒大文旅城开盘，地产行业的朋友圈被刷屏，行业内外都收到了一条条现场图文轰炸，在市政府17公里之外，秦汉新城塬北文化旅游综合区上演了一场规模空前的开盘活动，人们终于意识到恒大文旅城在秦汉新城火了。

＞备注：秦汉新城渭河景观带

西安并不是没有郊区热销大盘，但像恒大文旅城这样，制造空前活动盛况的 “神盘”还尚未有过，从它诞生到今天，始终是谜一样的存在。

众所周知，过去全国开发了大量文旅项目，但多以房地产开发为代价驱动文旅，情况参差不齐，于是，在驳杂的网络信息之中，西安恒大文旅城流量暴涨，于是，一个疑问诞生，西安恒大文旅城究竟卖的是什么？

二十年来，房地产习惯了赚快钱，突然想要做运营，不仅行业不理解，连购房者也不能理解。大家不能理解万科放着住宅不做，反而积极打造物流地产；恐怕也不能理解，全国都在为三四线城市吹冷风，绿地却在全省猎地；更不能理解，恒大为什么要打造文旅项目，单纯住宅岂不是速度更快？

在翻看一系列网文之后，再反观今天热销来看，人们对于西安恒大文旅城的疑问，主要聚焦在两点！一个是“概念太新”，另一个是“规模太大”。

PART2-概念太新，规模太大

为什么说西安恒大文旅城概念太新、规模太大，市场不太理解，从两方面来分析：

其一，概念太新。

对于“新一线”城市，提升能级、发展文旅是大方向。恒大文旅城的诞生，其实印证了这一点，但因为文旅不同于房地产，因此，以房地产的思维方式理解很难认同，典型之一，就是“距离”。

数千亩文旅项目会建在市中心吗？上海迪士尼在唐集镇，距离上海市政府大概21公里，如果不是因为地铁11号线贯通，到现在迪士尼还是进出困难；深圳东部华侨城也是一样，距离深圳市中心大概27公里，配建地铁8号线。市政府旁做文旅项目，应该也算是全国罕见。

文旅综合体的开发有其固定特点，一般都要经历5-10年甚至于更长的开发周期。一旦开发周期拉长，必然导致投资回收周期滞后，拉低企业的资金周转率。因此，以住宅盘活文旅综合体，是一种中长期布局的开发策略。

此前，西安还没有过如此规模的文旅项目，更没有过世界五百强企业开发的文旅项目，因此，无论是地产行业、还是购房者，对于这一点都缺乏概念。

其二，规模太大。

近年来，西安已经告别千亩大盘时代，拿地近则成本太高，拿地太远则销售困难，文旅地产也是如此，规划达到数千亩的文旅项目，而且已经在建的，目前西安只有恒大文旅城。

＞备注：西安周边景点示意图

一线城市对于“1-2小时生活圈”的景观城市极为重视，例如上海旁边的桐乡，广深旁边的惠州，这些地区比较符合国际流行的5+2生活趋势。西安辐射范围有限，“1小时生活圈”属于重点，因此，蓝田、眉县等文旅项目一直火热。

为了降低开发风险，西安恒大文旅城在距离市政府17公里处投建，车程大致在36分钟，从沣渭大道或机场高速，均可直达；为了降低运营风险，恒大采用“产城合一”模式，规划大量场馆（乐园、酒店、会议中心、运动中心）、5所学校、大量住宅等业态，形成一站式旅游综合体。

可以说，立足于塬北综合服务区，恒大打造了一个文旅为主题的新城，从这一点来说，地产行业及购房者对于新城概念仍缺乏体验。

＞备注：恒大文化旅游城规划效果图

反观国内文旅项目，就会发现一点，恒大有些取巧。一般来说，文旅项目都极为偏僻，自住可能性极小，但恒大却用距离、配套化解了这一点。

PART3-三重考虑，园区设计

西安恒大文旅城处于秦汉新城塬北文化旅游综合区，是秦汉新城第二个重点开发区域，以文商旅居为主，目前周边已经聚集了恒大、绿地、中梁等房企，市场关注度极高。

西安恒大文化旅游城，毗邻童世界乐园，拥有包括动漫文化创意产业园、会展中心、主题博物馆群、会议会展中心，电影城等在内的全能配套。未来将呈现一个世界级、国际化水准的文化旅游胜地。

＞备注：约56700㎡国际会议中心规划效果图①

＞备注：约32100㎡国际会展中心规划效果图②

＞备注：约56200㎡主题博物馆群效果图③

＞备注：约28200㎡浪漫婚礼庄园规划效果图④

＞备注：约124100㎡欧式城堡酒店规划效果图⑤

＞备注：约28500㎡综合运动中心规划效果图⑥

＞备注：约87200㎡文化娱乐中心规划效果图⑦

＞备注：约93100㎡缤纷商业广场和万国美食街规划效果图⑧

恒大童世界乐园，整体分为“璀璨中华、魔幻西欧、神秘古国、探险南美、漫游海洋、穿越太空”六大主题区，共设计规划了建筑单体34个，33个大型游乐项目，规模是迪士尼的1.5倍，且所有游乐项目均位于室内，实现“全室内、全季节、全天候”的运营。

恒大童世界产品分为六个板块：一为以中华文化为骨架的璀璨中华区；二为西欧经典童话书写的魔幻西欧区；三为以亚马逊丛林、玛雅文化为主体的探险南美区；四为以文明古国起源为核心的神秘古国区；五为深海王国、神秘遗迹的漫游海洋区；六为未来科技、浩瀚宇宙探索的穿越太空区。

＞备注：恒大童世界乐园璀璨中华区规划效果图

＞备注：恒大童世界乐园神秘古国区规划效果图

为什么要强调“全室内、全季节、全天候”？因为，西北城市气候对于文旅项目经营的影响十分巨大，如果转为“全室内”，也就是说，童世界的游乐设施位于一个个巨大的空调建筑内，内部设计能使其拥有四季如春的舒适度。

从这一点上来说，童世界乐园与西安所能见到的所有乐园项目都不一样。住宅销售，只是“产城一体”的部分，并非全部。

目前，西安童世界乐园正在建设，可以从高空俯瞰进度，飞机在泾河上空盘旋时，可以看到，园区建设比住宅建设更快。

PART4-旅居新品，重点关注

当前文旅市场之中，首先要考虑能否潜下心来做旅游，如何达成旅游和地产的平衡，如何实现“依靠旅游拉动地产，凭借地产反哺旅游”的良性循环。

为了区域人口聚集，拉动产业快速落位，恒大文化旅游城项目规划了涵盖公寓、高层、小高层、洋房等丰富的产品体系，可满足不同家庭的房型需求。

西安恒大文化旅游城，为了打造“文商旅居”，教育规划有2所小学、2所初中、1所高中，其中小学西安师范附属小学，中学、西安市83中已经签署三方协议。

了解恒大产品的人大概知道，恒大集团园林湖区、9A装修标准、新风除霾、分户供暖、智能安防都是标配，甚至于采用了四层中空LOW-E玻璃，保障良好隔音效果。

＞备注：恒大文化旅游城实景拍摄

＞备注：恒大文化旅游城实景拍摄

＞备注：恒大文旅城园林实景图

建议在购房之前，可以先去看一下沣东新城恒大都市广场，实景园林在施工阶段就已经呈现，典型的恒大园林景观，廊道、凉亭、湖区、观景台等全部呈现，眼前就是交房品质，无需联想，实景可见。

据悉，恒大文化旅游城即将推出2室-4室新品住宅，满足刚需、刚改、改善、投资等多种置业需求。此外，目前项目在售的平层住宅、LOFT公寓以及商铺还有少量剩余，可供选择。近期咨询项目的朋友，可以重点关注一下。

因为，恒大文化旅游城位于塬北文化旅游综合区，距市政府有15KM，这一段距离，相当于港务区北部、临潼新区到市政府的距离，心理距离比实际距离要长。

＞备注：恒大文旅城区位示意图

产业立本，地产先行，恒大文化旅游城规划数千亩，想要沉淀城市级配套，这一切都要“从无到有”，汇聚乐园、学校、酒店、会议中心、运动中心等等一系列配置，这一盘大棋才刚刚开始！

提示/进群添加：xusandao123