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一直以来，小产权房都徘徊在楼市灰色地带。所谓小产权房，是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，因此售价远比商品房便宜。

由于小产权房没有国家发的土地使用证和预售许可证，国土房管局也不会给购房合同备案，所以不能办理不动产权证。

目前，小产权房的建造与交易均不合法，因此小产权房不受现行房地产法律法规的保护。

02

在一些地区，房子不仅仅是限购，还有“限售”——买了之后是不能马上转手的。因此，有政策限制的房子在买卖时，要认真了解相关政策规定，仔细研究当中的限制规定会不会影响居住和再次售卖。

03

与住宅相比，商住房有以下特点：商住两用房土地出让年限最长为50年；大多数商住房是商水商电，水电等费用标准高于住宅；商住房不能迁入户口，不能享受学校等配套设施；商住房的物业费、供暖费，要比住宅贵；商住房的公摊面积比较大；因为有居住也有办公用途，商住房人员相对混杂。

近年，一些热点城市对商住房有了更多限制。例如，早在2017年初，北京市住建委等5部门就联合发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，其中提到了“商改住”房子的限购问题。

对于个人购房者来说，之前不限购的商住房，现在不仅限购，而且只能买二手商住房。此外，商住房购房人必须满足在京无住房和商办类房产记录，且在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。

因此，购买商住两用房之前，一定要做全盘考虑。

04

买二手房时，很多人只注意到户型、地段等，却忽视了房龄这个重要因素。其实，如果二手房的房龄太老，会对办理贷款、房屋保值、土地使用年限等方面都产生影响。

首先，房龄会影响二手房的评估。而买二手房最终能贷多少款，是由评估值决定的。评估机构在对房屋进行评估时，其中有一项就是土地使用年限。很多房龄大的房子，土地使用年限会相应缩短，这样会影响对房屋的评估。

房龄越老，贷款的年限就越短。如果房龄超过30年，那就只有个别银行能贷款给你了。另外，随着时间的推移，房屋本身会出现越来越多的问题，比如墙体裂缝、门窗锈坏等，这些都可能会影响房屋价值。

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有些人在买房时会用亲戚朋友的买房指标购房，这种房子在转手时，很容易出现产权人不明确的情况，比如这边产权证上写着卖房业主的名字，那边蹦出来一个人说房子是他的，钱都是他出的。

更重要的是，很可能会影响到以后的卖房流程，对购房人很不利。再比如，房子买完后，前房主的户口不迁出去。很多人认为这没有什么大问题，但实际上却隐藏了很多风险，包括债务纠纷、拆迁或者小孩上学等，都容易出现麻烦。

因此，买房之前一定要弄清楚房子的产权。对于产权不明或相对复杂的房子，要审慎购买。

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