撰文=徐三刀

6月份，全国首套房贷款平均利率为5.423%，相当于基准利率的1.107倍，较5月的5.416%略有上浮，涨幅0.14%。

就西安而言，监测的11家银行，只有西安银行一家上浮10%，除西安银行外其余均上浮15%。于是，一家媒体称，“房贷利率的确开始反弹，购房成本越来越高，换个角度说，目前选择投资房产，越来越不划算了。”

与之相呼应的是，房企融资监管强烈收紧，一些房企顾不得向老美借债的风险和高利率，赶紧筹钱；还有一些采用迂回战术，争相上市融资，不管行情如何，自己先拉高一把。

备注：社融规模1-5月累计为10.9万亿元，较去年增加2.4万亿元

但不管怎么掩盖，海外债收紧，地产信托收紧，银行按揭收紧已经是不争的事实，不断涌现出对房地产防微杜渐，这已经说明了一个问题，房地产融资过于嚣张，地王频发，已经引起了官方警戒！

备注：居民杠杆拉动地产走势，房价上升又推动杠杆增加

进入2019年，第二季度以来，房地产一路发展，连连失血，这让行业很尴尬，有些对于行业的利空，竟然能够引起社会狂欢。比如在网络上大喊一声，房地产信托全面暂停，楼市再遇巨大利空，会有什么反应？

如同绝望之后的曙光，突然让那些看空、等待、探底的人们得以喘息，一个房地产利空，迎来一片掌声，或者是满屏点赞，这一点真是悲催！

看到这里，一般行业预判就是市场转凉信号已来，房企又要进入低价走量，或者买房送车位的好时期。

但一定要谨记，我们反复强调的一点，在政策不变的前提之下，一定是看供给，土地供给，新房供给，即便是金融政策收紧，也是一样！

从“国八条”开始，楼市限购已经发生了四次，每一次限购都在抑制房价，但越是限购越发现，狙击房价的解决方法始终在房地产开发之外。

我们将限购升级，划分为三个档次，可以递进，也可以同时多管齐下：

其一，调节客户。主要以抑制投资客购房激情为主，典型如限制购买资格，限制贷款比例或套数，限制社保年限等等，每个城市都可以根据自己的情况进行调节，与城市需求相配合。

其二，调节房企。主要以控制房企资金流快慢为主，典型如核查土拍资金来源，商贷资金监管等等，或是设置黑白名单，提高融资门槛，对于房企资金量进行调控，控制拿地开发。

其三，调节金融。主要是在打击投机、房企都没有用的时候，就采用狙击社会资本进入房地产，收缩额度，定向释放。但每一次货币放水，最终都会注满房地产的水池子。

现在的限购情况比过去微妙很多，现在是上下游全部管控，上游限制金融，下游抑制投资，总而言之，既不想要让资金流进来，也不想要资金跑出去。

近期，两个房企融资成本对比，更是让媒体欲罢不能。很多媒体跳出来解读，意思是房企终于扛不住了，国内举债不行，被迫海外借钱，但事实真的如此吗？

第一家房企，7月12日，泰禾发布公告称其境外全资子公司发行一笔4亿美元的境外债，境外债的票面年利率15%，每半年支付一次，债券期限3年。

第二家房企，7月8日，中海地产发行的一笔港元票据息率低至2.90%，创中资房企债券发行利息成本最低，也是中海历史上10年期债券最低利率。

在收紧的融资环境下，房地产公司的融资成本出现了罕见的极端分化现象，同为百强房企，融资成本相差5倍！关于这一点，有兴趣参照《凛冬将至，拿高价地的西安房企怎么办？》，情况如出一辙。

总有一些房企可以低息借钱，实现利润之王；而注定有些企业要血亏，除了支付利息，还要有一个点的发债成本，一笔饮鸩止渴的续命钱。

当前市场已经无底可抄，即便是有一些所谓洼地，要么是政府开发策略导致，要么就是产业有点说法，例如安置房改成商品房。

因此，西安房地产投资价值已经不如2015-2017年的市场，这三年之内，西安房价可以轻松从七千翻倍到一万四；但想要从一万四冲破2万，难度十分高，市场购买力恐怕难以支撑这一点！就算购买力能够支撑，养房也是一大笔开支。

因此，西安楼市买房思维又要转变了，不再是越便宜越好，想一想为什么港务区某盘九千多，却竟然流摇？反而是华润2万+、龙湖1.8万+房源次次摇号，其实，很能反映市场的这一变化。

对此，某一位金融管理层坦言：“当你买套房子自己居住，意味着你每个月都有一笔固定收入。如果你再买一套住房，同样有收入和产出，但是当你买了房子不用于出租，那就是一堆闲置的水泥钢筋和砖头。”

这一番苦口婆心的良言规劝，与去年鹤总喊话“股市最大利好是估值已在历史最低位”，两者相互印证。确实如此，买房资金压力大，养房成本还高，关键是租金价格连月供一半都没有，这不是不动产，又是什么。

回归眼前，一切话在当下，却又是另外一番体会，菜市场反映通货膨胀，水果、肉类猛涨，生活成本变高，不买房子难道买股票？

简单总结一下，此次，房企融资收紧是对第二季度房企过度融资的回击，不收拾就要失控，政策方必须严厉出手。购房门槛提高是对居民杠杆快速上行的反应，对于万人摇号、千人摇号的打压，居民资金过分宽松，不利于市场平稳发展。

但也不要一味看空，因为除了房企融资、住房贷款之外，金融机构的其他业务基本属于点缀，资金还是要回归，只是时间长短问题。六稳政策下，意味着市场还有下一步！

（备注：数据来源：陕西中原研究顾问中心）

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