撰文=燕十三

PART1-改善为主，洋房紧缺

当前，西安洋房产品可以划分为三大类：一则，是龙湖花园洋房，典型如香醍国际社区；二则，是绿城法式洋房，典型如全运村，创新如“四叶草+连阳台”户型；三则，如公园上城创新产品，打造极致“小洋房”。

洋房产品不断迭代，概念不断刷新，最直接的变化有两点，一个是楼层增加，11层也变成了洋房，甚至13层也被称之为洋房；另一个是户型变小，104㎡做三室，122㎡做3+1室，而且南北通透，双厅双卫。

可以说，正是在市场变化之中，房企为了捕捉市场需求，满足客户偏好，洋房产品才能百花齐放。但随着房价不断攀升，洋房价格也是水涨船高，如何用一套高层价格买房一套洋房，成为摆在楼市面前的难题。

这是什么意思？举一个实际例子，曲江二期，115㎡三室，全装33F高层，标价1.4万/㎡；新植物园旁，104㎡三室，全装六层洋房，标价1.5万/㎡，首付都是48万，究竟选哪个？

能选洋房，何必高层！普通的住宅，已不能满足中产家庭的梦想，但传统的别墅，总价又太过高昂,为什么不选一套六层洋房。

洞察到这一现象，公园上城项目做了大量的客户研究，终于推出一个“新物种”—极小洋房，最小三房104㎡，最小3+1房122㎡，超越西安现有户型水平！

如果不出意外，最低首付48万，就可以买到一套6层洋房，全装修三房，感觉每个西安工薪家庭都能拥有一套.....

PART2-脱颖而出，超越想象

公园上城处于曲江二期新植物园与浐灞雁鸣湖之间，属于双区交汇之处，配套、景观、规划等资源叠加。

＞备注：公园上城规划效果图

项目容积率2.0，总建面约31万平米，占地面积约140亩，整体由14栋洋房、2栋30层高层、6栋底商、6栋独立商业、19栋文化院落组成，规划住宅、商业、文化三大地块。

这一项目，属于市场的“新物种”，四个想不到，让市场难以理解，为什么市面上诞生了这样一个例外！

其一，没想到豪宅圈，暗藏性价比楼盘。

众所周知，随着万众玫瑰园二期、融创曲江印、华润置地·曲江九里进入新植物园板块之后，区域房价迅速被拉升到了5万+。新植物园成为西安豪宅圈的新贵，几个品牌聚集，立即身价倍增。

但在区域大平层产品3.3-5万+的环境之中，公园上城洋房全装竟然1.5万+，性价比超赞，有人一定要问，难道是要“低开高走”？完全不是，这个项目最大的看点不是价格，而且设计。

第二，没想到洋房盘，配置“文、商、居”。

极为突出的一点，项目属于综合体，不仅规划有低密度洋房社区，还有高端商务办公，独栋商业庭院，以及文化空间，属于高度混合的业态，题材新颖。

＞备注：公园上城规划效果图

西安洋房社区，案例不少，规划有商业+、会所+、医院+、学校+，但“洋房+商业+文化”还是首例！为什么会没有“文化+”？市场普遍弥漫着功能性需求，对于物质尚且求之不得，更何况文化+这样的奢侈品。

公园上城通过开阔低密的生活环境，时尚文化的街区生活，让下一代更具审美，让家庭更具气质！

第三，没想到小规模，聘请了大师天团。

一般来说，只有豪宅才会聚集大师天团，但公园上城为了打造纽约国际生活体验，为此，公园上城签约了五支国际品牌团队，打造一个国际强强联合的“梦之队”，营造国际生活方式。

通过五支国际团队擎划，从整体文化，住宅建筑，商业环境，内部装饰，灯光设计，多个方面入手，复刻美国谷歌总部、迪拜哈利法塔摩天大楼公园等成熟经验，让创意赋能产品价值。

第四，没想到高配置，规划了“小洋房”。

一般来说，规划团队越奢华，房企对于溢价的追求越渴望，但公园上城又让市场没有想到，为了解决中产阶级家庭换房需求，一步到位住洋房，公园上城规划了104㎡、122㎡、143㎡洋房。

＞备注：公园上城104㎡户型图

＞备注：公园上城143㎡户型图

除了104㎡极致小洋房之外，另一个极受追捧的户型，就是143㎡的3+1户型，约7米南向宽厅，捎带一间书房，可拆可隔，算是一个自由发挥的空间。

143㎡户型3+1室，一个约7㎡的入户花园，满足了很多家庭对于复合空间的追求，这里不仅是尊贵的礼遇空间，更是重要的日常功能的聚合之处，例如归家入户花园。

在一些南方样板间案例中，这里被设计成一个开放的书房，摆满名著，视野通透，室内开阔；又可以摆一架钢琴，透过窗户聆听鸟声空明，或者聆听着巴赫，让时间流淌过悦耳的音符......

备注：公园上城样板间实拍

作为楼市“新物种”，四个没想到只能成为公园上城标新立异的爆点，那什么才是项目最诱人的价值链？

PART3-价值雕琢，内外兼修

其一，从天然禀赋来看。

公园上城，处于曲江二期新植物园“豪宅圈”与浐灞雁鸣湖之间，既享受到豪宅圈的资源覆盖，又俯瞰1000亩雁鸣湖景观，双重资源加持。

＞备注：曲江二期QCIC规划图

一站路之外，便是地铁五号线，距运营还有两年时间。众所周知，西安地铁盘十分稀少，地铁+洋房更是稀缺，绕城高速之内，案例颇为稀缺。此外，还有陕西师范大学-绿地浐灞小学、高新第一小学-麓湾分校，名校资源，毗邻项目。

还有一点，项目对面就是2017年荣德高价地块，楼面价6498元/㎡，位列2017年高价地排行榜TOP4。地价催熟，高端建造，值得期待！

其二，从后天创新来看。

公园上城，属于西安楼市少有的商业，文化，人居综合性开发项目，因此，公园上城，既是开放的商业公园，也是优雅的文化公园，更是低密的生活公园，三个概念之上建造一座城。

＞备注：公园上城规划效果图

参照北美生活方式，公园上城让文化、商业、景观、人居高度融合，形成了一半文化、一半商业、一半景观、一半人居的独特生活方式。国际性的前瞻规划，顶级的资源配套，纯粹的低密产品，形成强烈美感。

＞备注：公园上城规划效果图

因此，从外部来看，项目独揽“地铁+公园+湖区”；从内部来看，项目规划“文化+商业+洋房”，价值链循环，雕琢人居生活场景。

PART4-领衔趋势，赢跑市场

根本没有可能，这里面有土地，建筑，价格三点原因，与大家分享：

其一，西安逐渐进入高地价时代，没有回头路。

西安主城区楼面价攀升，已经十分明显，比如高科集团摘地软件新城，楼面价达到了1.3万/㎡；金泰恒业摘地青龙寺，楼面价也达到0.9万/㎡。如今，西安土地价格即便不如杭州，也紧跟成都之后。

这一片土地，汇聚了豪宅、地铁、公园、湖区、三环，属于绝对城市资源聚集区，价值不可估量，尤其是豪宅项目落位，加上大型商业催化，未来区域供地，也将是大阳线走势，因此，土地价值无法复制。

其二，低密用地属于微量供应，规划难复制。

2019年新的“禁墅令”要求，限制容积率、层数，审批比过去更为严格，这就导致六层洋房产品，奇货可居，价值倍增。

在西安楼市之中，放眼低密度产品，洋房产品如此高配，十分稀缺。内外双修的公园上城，价值远比想象的要高！

官方不再允许“高低配”，还有二类建筑限高，以后清一色小高层产品。近两年诞生的六层洋房产品，或将成为绝版，供给量十分有限。加上对于四层建筑限制，未来，六层洋房就算是极致。

如果通过“拉高拍低”，规划有一部分排屋，几乎都是天价，如果规划为洋房，价格稍微缓和，由此可见，公园上城十分难得。

＞备注：雁鸣湖景观-实拍图

其三，高性价比低密度社区，市场难再有。

104㎡三房，一梯两户，南北通透，还是六层真洋房，单价1.5万/㎡，相比较曲江二期装修高层1.4-1.7万/㎡，究竟是住115㎡高层，还是住104㎡的洋房？

但哪里有需求，哪里就有生产力！洋房几乎是最完美的解决方案，尤其是小面积洋房，总价不高，全部装修交付，提供了一种迥异的“类叠拼”居住方式。

如果只是产品策略好，公园上城也只能作为户型案例，但既然被称之为“新物种”，其规划设计也绝对抢眼。

＞备注：公园上城规划效果图

将来，掩映在桃林、樱海中的植物园旁，一边是雁鸣湖上的波光，白鸟悠悠，一边是花影斑斓，宽景洋房，一群儿童嬉闹跑过，美不胜收。

这样一个纯粹洋房产品，将在二手市场获得怎样的掌声呢?未来，二手市场各类产品聚集，一定是优中选优，唯有地段资源优质，产品设计优秀的产品，才能赢跑市场。

据悉，公园上城，最后一批洋房房价已经公示，预计端午节前取证登记，有兴趣的可以关注一下。

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