近期有群友私信问我，想在昆明买房，首付有40万，每月月薪5000元。作为刚需能在昆明买什么样的房子。

（聊天记录所有个人信息已打码）

靠着自己的努力在昆明立足，用打拼多年的积蓄，或者父母的援助作首付。拿着昆明平均水平的收入来还月供，一切只是为了在昆明能有属于自己的安身之地，相信不少购房者的情况都与这位朋友差不多。

所以，这次我们对部分刚需盘做了简单的汇总，以这位朋友的基本情况作预设，推荐一下在售和即将开盘、值得期待的房子。

房贷模拟

首先！在我们房天下官网上有房贷计算器（小打一个广告），以按揭25年，贷款利率浮动15%为例（目前昆明首套房贷款利率普遍为上浮15%，个别银行上浮20%），我们对贷款进行了模拟。

由于首付款较为充裕，而每月的还款能力不足，首付款为房价的20%带来的偿还压力过大。所以我们相应的提高了首付比例到40%，降低杠杆，减轻月供压力。

最终得出结论，总价100万，单价13000以下，80㎡-90㎡的两居或小三居。

以下是我们按照区县划分的推荐楼盘

五华区

1、融创春风十里

春风十里位于海屯路北侧,小屯立交桥西北处。11月16日融创春风十里开盘了最后两栋住宅，A6地块的20栋和21栋，包括88㎡的3室2厅1卫，总价123万。

略微超出我们的预算，但是该盘关注度极高，很长时间里在我们后台的搜索量都名列前茅，属于较为不错的刚需盘。如果有公积金可以贷款，或者还款能力更强的话可以考虑一下。

2、江东境界

江东境界位于盘龙江畔小康大道旁，今年6月30日首次开盘，目前一期已经进入收尾阶段，据称还剩下69㎡两居部分房源，总价86万。

已售完的户型还有72.2㎡和82.3㎡的两居，价格均为100万上下，相信在后续的开盘中也会有类似的房源，大家可以关注一下。

盘龙区

1、中建龙熙壹号

中建龙熙壹号位于瀑布公园南侧，11月20日开盘推了房源，符合要求的房源为83.5㎡的3室2厅1卫，总价104万。属于较为紧凑的三房，距离市区稍远，但是环境不错。

2、中梁首府

中梁首府位于北部骑车客运站东侧，之前开盘有94㎡3居室总价114万，户型较大采光通风不错，目前已经售罄。

不过本月初该楼盘再次拿证，增加预售面积两万余平方米。在后续的开盘中，还是有一些面向刚需的房源可以期待。

3、碧桂园北城映象

碧桂园北城映象位于北京线延长线附近，第三批次带装修住宅已于11月14日开盘，有84㎡2室2厅1卫在售，价格也在百万上下。该盘面向刚需，总的来说较为不错。

4、俊发盛唐城

俊发盛唐城位于穿金路与北辰大道交汇处，俊发盛唐城三期预计将于12月中旬开盘，届时会有80平米的小户型出售，我们找到了当初开盘出售的户型图（2016年，当时总价仅为60+万）。

相对于前几个楼盘来说，盛唐城更靠近市区，不过目前均价为1.3w，等到下个月开盘，小户型价格会不会更高还未可知。

官渡区

1、米兰春天

米兰春天位于二环东路石虎关立交桥与菊花立交桥之间，主推户型有83㎡、89㎡、92㎡的小户型，均价在1.3万，其中83㎡2室2厅1卫较为符合我们的标准。

2、俊发观云海

观云海位于彩云北路新螺蛳湾国际商贸城正对面，上次开盘宣传9800元/平米，被渲染为吹响了昆明楼市降价的冲锋号，虽然后来的开盘中9800元的房源寥寥无几，但是精装变毛坯之后确实实打实有了降价。

月初再次拿预售证二期【云漫岭】，其89㎡的2室2厅值得刚需期待（也有89平的三居出售，不过价格相对更高）。

西山区

1、马街摩尔城

马街摩尔城位于兴苑路北师大附中旁，位置稍偏，所以单价相应较低且以现房和准现房为主。

现房目前在售现房户型符合标准的面积为92㎡，总价85万起。 准现房户型面积为89，均价10800元/㎡，预计2019年12月31日交房。

总结

通过总结，我们发现目前刚需的选择多也不多。

多在于可选楼盘还是不少的，我们简单汇总近期开盘以及在售的楼盘便有10个左右供选择。而不多在于区片的选择不多，整体处于往北看，往三环外看的状态，其中以我们之前做过分析总结的北京路延长线最为密集（详见：北京路延线多盘混战，购房者“坐收渔利”的机会来了！）。

至于呈贡区的楼盘我们未做汇总，一方面是时间紧张，另一方面在于很多刚需工作于老城区，住在呈贡通勤往返较为不便。

以上便是我们做的主城四区百万元刚需盘简介。数据来源于网络，具体房价以售楼处发布为准，如果有出入欢迎大家指正。

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