日前召开的全国住房和城乡建设工作会议传出信息：“以解决新市民住房问题为主要出发点，补齐租赁住房短板”成为今年十项重点任务之一。一时间，租赁住房又成为市场焦点。
当前上海正加快推进租赁住房建设、培育和发展住房租赁市场，情况究竟如何?
记者针对市规划资源局公布的相关土地出让合同进行梳理发现，从2017年7月24日上海全面启动新增租赁住房用地供应以来，租赁住房用地成交情况发生了一些变化。截至去年12月31日，租赁住房用地已累计成交62幅，区域分布广泛，更有集体土地试点入市地块。竞得企业的类型也出现多样化趋势，除上海本地国企外，还有非本地国企及民企。
租赁住房用地供应力度增大
租赁住房地块采取“只租不售”模式。去年12月27日，上海有两幅租赁住房用地在市土地交易市场成交，这是2018年最后一批成交的租赁住房用地。两幅土地均位于宝山，将至少提供1560套租赁住房。
短短一年半时间，上海共成交62幅租赁住房用地，其中包括两幅综合性用途地块：杨浦区长白社区N1-01地块(长白街道228街坊)的土地用途为文体用地和租赁住房;浦东新区三林社区Z000703单元控规NH103-01地块，土地用途为商业用地、城镇单一住宅用地、租赁住房。这两幅地块总占地面积超163万平方米，至少可提供约5.5万套新增租赁住房，居全国前列。其中去年全年共成交38幅土地，较上一年增加14幅。
租赁住房用地供应力度持续增大。这些成交地块新建房源，还只是上海加快租赁住房建设的渠道之一。2017年发布的《上海市住房发展“十三五”规划》明确提出，“十三五”期间，上海将积极推进购租并举的住房体系建设，进一步健全房地产市场健康发展长效机制，预计新增供应各类住房约170万套，其中租赁住房约70万套。其它渠道还包括存量更新改造类项目、代理经租房源等。
租赁地块拓展到上海14个区
2017年7月，上海首批成交的两幅租赁地块，一幅位于浦东新区张江南区，一幅位于嘉定区嘉定新城。其中，在张江南区建设的张江国际社区人才公寓(一期)项目，是全市最早投入建设的纯租赁住房，预计今年全面竣工上市。
一年多时间里，租赁地块逐步拓展到上海除虹口、金山外的14个区，实现内环到郊环的全覆盖。其中浦东相应地块数量最多，为17幅，占27.4%。不过，地处偏远的崇明、奉贤、青浦三区也各自成交一幅租赁地块。其中，崇明区长兴镇G9CM-0901单元(局部调整)12-04地块成交于去年1月，由上海长兴岛置业有限公司以楼板价1518元/平方米竞得。同时成交的还有青浦区盈浦街道漕盈路东侧07-05地块，由上海盛青房地产发展有限公司以楼板价3578元/平方米竞得。去年11月，奉贤区海港开发区65-01区域地块，被上海奉港置业有限公司以底价竞得，楼板价1986元/平方米。
一位业内人士分析，2017年成交的租赁地块主要位于市区或郊区核心市镇，周边配套设施较完善。而上述3幅地块均位于配套设施有待改善的区域，地块自身配建更重要。例如青浦盈浦街道的租赁地块，在出让合同中就对公共服务设施有详细要求，包括建设日间照料中心、老年活动室、养育托管点、社区学校、卫生服务站等。
记者发现，已成交的地块重点聚焦就业密集、产城融合重点区域以及轨道交通站点周边区域。不过，青浦的租赁地块，也临近新开通的轨交17号线漕盈路站，交通条件优越，还毗邻青浦工业园，可满足园区工作人群的居住需求;崇明的租赁地块位于南部海洋装备产业区的配套区域，周边道路部分处于在建状态;奉贤的租赁地块处于海港综合经济开发区，距上海绕城高速仅约2公里。
集体土地第一次入市租赁住宅
去年下半年，租赁地块成交出现“井喷”，达到27幅，占全年总量的七成。其中有两幅位于泗泾镇的地块是集体土地入市试点项目，在上海具有开创性意义。当年10月，松江区泗泾镇SJSB0001单元07-09号(集体土地试点入市)地块，以1.25亿元价格成交，建设租赁住房不低于825套。与过去土地市场出让的国有建设用地不同，这是上海第一次通过土地市场推出的集体土地入市建设租赁住宅项目，出让人为泗泾经济联合社。紧接着的11月，松江区泗泾镇又有一幅集体建设用地转为租赁住房地块——松江区泗泾镇SJS20004单元03-11号(集体土地试点入市)地块，以8581万元价格成交，建设租赁住房不低于549套。
2017年8月发布的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》确定第一批上海等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。之后的实施意见提出，要稳妥有序开展集体建设用地建设租赁住房试点等多种途径，以增加租赁住房供应。业内人士分析，泗泾镇成为首个集体土地入市建设租赁住宅的地区，主要原因在于紧邻市区，以及镇域内没有行政村或农业户籍人口的现状。而且集体用地收归镇一级，不太会出现土地利用混乱复杂的情况。集体建设用地建造租赁住房，不仅可解决新上海人的民生问题，有利于增加城市竞争力，也是改变城市发展结构的重大突破。
参与的不乏非沪企业和民企
根据国家九部委《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》要求和上海的具体情况，在大幅增加租赁住房供应、规范租赁市场培育和发展的阶段，要充分发挥国有企业的引领和带动作用，特别在稳定租赁关系、增加供给等方面的作用。经梳理，目前租赁地块竞得人中，上海本地国企占绝大多数，其中上海地产集团、张江集团、陆家嘴集团以及市北高新集团，分别以12幅、4幅、4幅、3幅土地位居前四。“国有企业作为市场的‘稳定器’，应积极参与租赁住房建设。这也是企业谋求转型的良机。”上海地产集团相关负责人说。
不过，去年参与租赁地块交易的房企中不乏非沪企业以及民企的身影。去年1月，宝山区罗店镇美罗家园大型居住社区02单元0218-02地块被深圳市中集产城投资发展有限公司以2.84亿元竞得，这是第一家非沪企业。中集产城投资发展有限公司为A股上市公司中集集团下属子公司，具有国资背景。去年10月成交的松江区泗泾镇SJSB0001单元07-09号(集体土地试点入市)地块，其受让企业同样来自深圳，为有巢科技投资(深圳)有限公司，现改名“有巢住房租赁(深圳)有限公司”，是华润置地全资子公司。“有巢”是华润置地于去年6月发布的长租公寓品牌。
此外，松江区泗泾镇SJS20004单元03-11号(集体土地试点入市)地块则被民营企业上海派米雷投资(集团)有限公司竞得。这是一家以产业地产投资为主的综合性投资公司。公司旗下两个产业园区、两个长租公寓项目均在松江区。
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