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过去八年卖地超32万亿，住建部要求地方“稳地价稳房价”

尽管出现了超过1500宗的土地流拍，但2018年的地方卖地收入依然在狂奔。

财政部数据显示，2018年前11个月，全国土地出让收入53362亿元，同比增长28.9%。而2017年全国土地出让收入52059亿元，在尚未计算12月份的情况下，2018年土地出让收入已超过2017全年，再创历史新高。

与楼市走势相似，2018年的土地市场也划出了一道抛物线，前高后低的趋势格外明显。

2018 年上半年，三四线城市和部分热点二线城市房屋销售继续火热，开发商拿地热情高涨，下半年以来土地市场有所降温，2018年1-11月土地购置面积同比增长14.3%，增速已经低于2017年同期。

经第一财经记者计算，2018年11月份全国土地出让收入为5843亿元，10月份为5221亿元。过去几年，一般年底之际月均土地出让收入会有所增加，如果12月份能达到6700亿元，则2018年全年土地出让收入将历史性地跨过6万亿元大关。

按财政部统计，自2011年至2017年，全国土地出让收入分别为33166亿元、28422亿元、41250亿元、42940亿元、32547亿元、37457亿元和52059亿元。

如果加上2018年前11个月的数据，自2011年至今的八年间全国土地出让收入总计超过了32万亿元，年均4万亿元。

据中原地产研究中心统计，2018年全年土地出让金超过千亿元的城市有11个，最高的杭州（楼盘）超过了2500亿元，另外，上海（楼盘）、郑州（楼盘）、重庆（楼盘）、苏州（楼盘）、北京（楼盘）、武汉（楼盘）、广州（楼盘）、宁波（楼盘）、成都、天津（楼盘）10个城市也超过千亿元。

与土地出让全年数据创历史新高相比，2018年下半年以来土地流拍也层出不穷，反映了土地市场终于由火爆到逐渐降温的转向，而这一波土地市场的高温已经持续了两年多的时间。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经记者表示，2016年，由于一线及部分热点城市市场火爆，地王数量增多，面粉贵过面包的地块数量很多，导致地价涨幅较大。2016年下半年，部分热点城市出台相应土地市场政策，控制地价增长，但全国层面来看总体地价涨幅并未收到抑制，2017年地价同比涨幅继续扩大。进入2018年，尤其是三季度以来，多地土地流拍频现，低溢价甚至底价成交成为常态，地价同比涨幅逐渐收窄。

土地流拍的原因主要是由于土地出让条件比较严苛，出让地块楼面价偏高，这成为影响房企拿地决策的主要因素。

中原地产研究中心数据显示：截至去年12月27日，今年一二线城市合计住宅土地流标高达369宗，是最近6年来的最高记录，同比上涨156%。

除了一二线城市，三四线城市的土地流标数量也处于高位。今年年内三四线城市流标住宅土地1203宗，叠加一二线城市的369宗，合计住宅土地流标高达1572宗。

中原地产首席分析师张大伟认为，导致土地流标的原因非常多，从2016年“930新政”开始，全国一二线城市严格调控，开发商销售回款压力越来越大。再拿地的资金压力逐渐增加，对非优质地块的积极性降低。加之近期企业的融资压力大，房企拿地的积极性下降。

此外，一些流标的地块开发限制条件较多、配建要求较多，地块又非热门区域地块。以北京流标的住宅土地为例，地块处于远郊区，而且地块有多重复杂的属性，导致房地产企业拿地意愿不强烈。

不过，张大伟也认为，目前来看，土地流标并不是当前土地市场的主流，流标土地占比依然较低。全国多城市土地成交依然处于高位，特别是一二线城市，房企对住宅类优质地块拿地的积极性仍然较高。

除了土地流拍数量增加较多外，土地成交溢价率的走低也可以反映市场的冷热转换。

张大伟表示，从热点城市看，2018年土地溢价率基本平稳，大部分城市土地出让的溢价率均保持低位。热点城市溢价率基本在10%左右，明显低于2015-2017年平均30%的溢价率。

“以北京为例，2017年北京土地平均溢价率是24%，2018年是13%。明显降低。”张大伟说。

近年来，由于地价上涨较多，也间接推升了房价上涨。稳地价也成为主管部门对地方政府的一项主要考核指标。

在近日的全国住房和城乡建设工作会议上，住建部部长王蒙徽表示，2019年要以稳地价稳房价稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。

“坚持因城施策、分类指导，夯实城市主体责任，加强市场监测和评价考核，切实把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处。”王蒙徽说。

地方已经陆续有新的举措出台。

去年12月27日，北京市规划和自然资源委发布消息，大兴区瀛海镇3宗集体建设用地发布挂牌出让公告，出让宗地将建设共有产权住房，于2019年1月16日开始竞买，预计1月30日完成挂牌出让。

这三宗地块合计总建筑面积约357802平方米，挂牌总起始价为541830万元，折合楼面价格为约1.5万元/平方米。

这也是北京第一次利用集体土地建设共有产权房，为政策性住房开辟了土地供应新渠道。由于减去了土地征收等环节，三宗地块的起始楼面地价明显低于周边国有土地。这些地块的入市，将有助于“稳地价”措施的落地。

严跃进表示，北京此番推出的三宗集体建设用地用于共有产权住房建设，此类土地本身没有征地环节，其和国有建设用地实现了同权的概念，本身是有助于降低土地成本的。这也和共有产权住房建设的导向比较匹配，即此类土地后续能够获得相对好的发展态势，利好相关住房项目价格的下调。