昨天，市规划和自然资源委员会官网发布了一则土地出让预申请公告，是朝阳区孙河的两个商品住宅地块，与近两年北京大多数出让的商品住宅地块不同，这两个地块没有设定未来住宅的销售价格。

其实从昨晚，就有粉丝在群里问过，这意味着什么?

土地市场和房地产市场比较敏感，一举一动都会引起猜测。

果然，今天就有自媒体出来“分析”了，称孙河地块已经放开7090政策，而且对商品房不限价，北京的限价和7090政策有放松的迹象。

那还是有必要给大家来说说这件事吧。

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首先，说一下孙河的地块。

其实，这两年孙河出让了不少地块，比如瑞悦府、北京院子二期等等，均是“限房价 竞地价”的地块，限定了未来商品住房的销售价格，基本在7万元/平米上下。

昨天公告的这两个地块，与上述这些项目毗邻。

这两个地块是这样的。

毫无疑问，这两个地块位置优越，肯定会得到很多关注。

引发猜测的主要是出让条件这部分的内容，公告显示：本次出让宗地中居住用途建筑规模全部用于建设普通商品住房，商品住房不设定住宅销售限价。

02

先说说7090政策，所谓7090或者叫9070政策是指，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。

这两个地块确实不执行7090政策，但这并不是7090政策的放开，而是根据每个地块的实际情况来确定。

7090政策的设定是为了从土地供应影响到住房供应，供应更多的中小套型普通商品住房，满足刚需自住需求。

而增加中小套型普通商品住房的供给应该是一个总体的把控，7090政策也不能一刀切。

拿这两个地块来说，一个容积率是1.1，一个是1.5，都是低密度类别墅地块，这样的地块如果再执行7090，在户型设计等实操层面也很难执行或执行走样。

所以，当前北京对于容积率较低的地块，是可以不执行7090政策的。这在去年出让的低容积率地块中也曾有过。

而容积率不是特低或是正常的话，还是要执行7090政策的。

简单说，就是增加中小套型普通商品住房的供应是总体要求，但也不能完全不供应改善型需求的住房。

这在当年的930新政中，也是这个意思。

03

再说说不限价这个事。

“限房价、竞地价”的土地出让方式是2016年930新政新政中提出的，也被简称为“限竞房”。

说白了，就是在土地出让前，就限定了地价的上限和未来商品住房的销售价格。在出让时，开发商首先竞地价，在到达地价上限时，转而竞自持商品住房的面积;如果再达到自持商品住房面积的上限，就竞高标准商品住宅建设方案。

“限房价、竞地价”这个土地出让方式的目的就是在控制地价和房价的同时，合理引导市场预期，达到稳定房地产市场的作用。

之后，北京大多数出让的商品住宅地块，采用的都是“限房价、竞地价”出让方式。不可否认的是，这项措施实施以来，确实起到了明显的效果。

不过当时的新政中，也提出的是试点采取“限房价、竞地价”的土地出让方式，之后也没有要求过所有商品住宅都采用这样的方式出让，毕竟每个地块有每个地块的实际情况。

而且在实操中，去年入市的有几个地块，比如门头沟曹各庄和密云檀营乡地块等，就没有设定商品住宅销售限价。采用的是设定地价上限，到了上限后竞开发商自持住宅面积的方式。

而这次孙河的这两个地块，没有设定商品住宅销售限价，也并不能代表所谓的“限价放开”。

土地出让方式有很多种，往大的说包括招标、挂牌、拍卖，细分说有的是限地价，有的是竞自持面积等等。

“限房价”这种土地出让方式在北京也还会继续使用，而且是很多的去使用。

所以如果从个别地块的出让方式的变化，就臆断出北京限价政策的放开，未免武断草率了。