来源：都市时报全媒体记者 郑传菊

“一位年迈的老人坐在轮椅上，几名男子抬着她从十几层高的楼上下来……”盘龙区晨光大道小区的业主群里流传着这样一段视频。这名坐在轮椅上的老人是该小区的住户，因身患疾病，她每个星期都需要到医院做血透。最近由于小区电梯停运，她每一次出行都面临不便。和这位老人一样，小区的数百户住户的生活也都“乱了套”。

现场高层老年住户多日不曾下楼买菜邻居担心不已

晨光大道小区共有11栋住宅楼，除1—3栋为小高层外，其余均为高层住宅，最高的有19层。小区电梯停运，居民散步、带娃、买菜、饮水等都受到影响。

“从5月底开始，电梯就不能用了。我们家住12层，每天抱着小孩爬楼梯，太不容易了。”6月5日下午，晨光大道小区里的小广场上有10多名业主带着小孩玩耍，住户反映，小区电梯停用了近一个星期，他们生活和出行都受到了影响。“我们最近能不出门就不出门，爬楼梯太折腾了。”其中一名带娃的业主反映。“我前段时间腿才摔骨折了，现在都还没痊愈就得天天爬十几楼。”家住6栋的业主李女士说。

小区电梯停运，影响到居民生活的方方面面。“我们那层楼有4个老人已经好几天没见下楼来买菜了。我有一天买了蔬菜喊我女儿给他们送了点过去。小区里老人很多，这样下去真怕他们扛不住。”家住6栋16楼的许女士今年已经63岁，平日里她就带带孙女。“真的是有家不能回，我每天早上送完孙女去上学后，一天都回不了家，中午就在外面吃个盒饭，要一直等到孙女下午放学接了她才一起回去。”

小区另一名业主说：“我们家住十几楼，受不了每天来回爬，我现在都是在3楼邻居家吃中午饭。”

住户“过期业委会霸占小区管理权，太霸道”

“盘龙区市场监督管理局之前通知小区，电梯到了年度检验时间，但物管不愿意提交申请手续，所以电梯就被停了。”记者在小区单元门门口见到一张物管张贴的“暂停服务通知”，其中写道，由于小区代表全体业主行使权力的主体缺失，没有人能和物管签《物业管理服务合同》，所以物管无法向相关部门提交年检申请，电梯也就无法提供正常服务。

晨光大道小区的业主从2007年开始陆续入住，为实现自主管理，小区成立了业主委员会。2011年5月，第一届业委会的3年任期届满后，第二届业委会在盘龙区住建部门备案后成立。2014年5月，第二届业委会任期届满后未能及时换届。目前，第三届业委会有了筹备组但未正式成立，而第二届业委会早已期满，新旧业委会常有争执，所以电梯年检就遇到了麻烦。

“2014年5月，第二届业委会就已经到期，他们却迟迟未组织换届，直至2018年12月18日才宣布解散。更奇怪的是，第二届业委会宣布解散后几天，他们又发通告称小区原来的物业东正物业服务有限公司要退场。第二天，他们就引进了新的物业公司——云南实力服务有限公司。一个过期且自称解散的业主委员会有什么权力这样做？”一名不愿透露姓名的业主说，2018年10月，第三届业委会的筹备工作就已经开始了，但却因一直受到第二届业委会的阻挠，至今未能正式成立。这名业主说：“一个过期的业委会霸占小区自主管理权8年，太霸道了。”这名业主还称实力物业进入后，小区的电梯门禁、监控、消防电箱、篮球场、绿化都未能管理好。

物管尚未签订物管合同管理工作麻烦不断

“小区共有715户业主，只有二三十户交了物业管理费。”6月5日下午，云南实力股份有限公司的项目主任王先生接受采访时说，从今年初至今，他们进小区已有5个月了，提供实际服务也已经5个月了，却一直未能签订《物业管理服务合同》。电梯年检需要垫付费用，但必须获得公司的审批，但没签订合同，公司就不会允许垫付。

王先生说，当初东正物业撤场，他们进入小区是为了“救场”。进来后，由于小区第二届业委会任期已满，第三届尚未成立，能够代表全体业主行使权力的主体缺失，所以迟迟未能签《物业管理服务合同》。“我们到现在都不能办理公区水电过户更名，无法办理公区公共水电费用缴存手续。”王先生说，今年3月底，小区的水电费还欠了2.6万余元，面临停水停电，最终是几名业主组织自筹解决的。

“对于小区里的问题我们已经多次向社区、街道办、住建部门反映了，也开会多次。目前，由于小区公共收益在第二届业委会手里，所以云波社区委托第二届业委会提交申报手续报盘龙区市场监督管理局，经审批后进行年检。”王先生说，手续在6月5日已交到盘龙区市场监督管理局。

进展电梯即将年检遗留问题还很多

6日上午，记者到云波社区居委会了解情况。“新一届业委会还未正式成立，老的又任期届满了。闹来闹去好多天了。”云波社区居委会副主任曹萍说，该小区情况较复杂，本来小区的电梯年检应该由业委会和物业共同负责，但现在小区业委会新旧交替职责不明，物业又不愿意在未签《物业管理服务合同》的情况下出面办理此事，所以一直在组织大家调解。

“前后组织过多次调解，早上说好的方案，下午又有另一拨人来反对。”曹萍说，经协商后，第二届业委会说他们愿意出面先代理将申请交到市场监督管理部门，尽快完成年检。考虑到当务之急是先将电梯年检完，恢复正常运行。社区同意第二届业委会在征集到一半业主同意并签名后，由第二届业委会代办此事。她说：“6月5日，第二届业委会已经在一半业主签名后将申请交到了盘龙区市场监督管理局。”至于新旧业主委员会的管理问题，曹萍表示社区会继续向街道办、住建等相关部门反映此情况。

据了解，电梯年检申请提交后的第二天，年检工作就会陆续开展，电梯可以早中晚分时段开放。

电梯年检有了眉目，但晨光大道的管理问题并未解决。过不了多久，小区又要面临3—4月的公共水电费催缴，该小区的治理将何去何从？

★孰是孰非小区乱象频发新老业委会怎么说

6月9日，第三届业委会筹备组的一名代表说，自己是2018年10月才知道小区里没有业委会的，她到社区、住建部门确认了小区没有主委会后，开始出面筹备第三届业委会。“本想着为小区做点事，没想到这件事却困难重重。”这名代表说，“我们在单元门口张贴召集人成立新业委会的通知被人写满了脏话。后期，我们向社区提交换届材料时，不停地被要求补充材料、更换成员。同时，第二届业委会也从中阻挠。所以，第三届业委会从去年10月就开始筹备，到目前也没能正式成立。”

“2014年任期满后，我们就曾向社区提交过组织换届的申请，并在单元门口作了公示，但我们从2014年到2017年连续公示都没有人来报名。”第二届业主委员会的代表李先生说，“2018年10月，第三届业委会开始筹备后，社区组织新旧业主委员会对接，筹备组对会议决定出尔反尔，导致对接工作未能顺利完成。而且其成员也不合资质，所以至今未正式成立。”

时评小区电梯停运暴露出业委会自治软肋

最近，盘龙区晨光大道小区新老业委会未完成更替，没有业委会负责人和物管公司签署《物业管理服务合同》，造成小区电梯无人申请年检而停运，小区居民上下楼、带娃、买菜、饮水等都受到波及，生活全乱了套。

成立业委会对小区进行自治，这是《物权法》赋予业主的一项权利。作为一种居民自治组织，小区业委会可以为业主“代言”，反映业主诉求，监督物管服务，因而备受关注。然而，小区业主想成立或更换业委会却遇到很多麻烦。据不完全统计，深圳住宅区业委会成立率仅34%，西安有业委会的小区仅有10%。目前昆明仅有不到120个业委会，业委会的数量不到小区数量的10%。

如此低的成立率暴露出了业委会自治能力方面的软肋。所谓赋予权力，归根结底是赋予权力实现的手段。无论是成立业委会，还是业委会换届，或是业委会日常开展工作，其实都需要地方政府积极“撑腰”。虽说小区是业主自治管理的领域，成立业委会也是业主们的事，但政府部门介入并不影响业主的自治权，相反还能给业主信心和安全感，并可预防和解决物业公司制造的阻力。

《物权法》规定：地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。比如说，晨光大道小区新旧业主委员会更替中暴露出来的管理问题，社区应当早介入，向街道办、区住建部门反映情况、协调解决问题才是主动作为。

现实情况是，地方政府对业委会成立支持度显然不够。这主要缘于三方面原因：一是法律法规尚不完善。《物权法》没有明确地方政府如何“协助”，而一些地方物业管理条例也没有明确界定地方政府部门职责；二是地方政府存在认识上的误区，把成立业委会等事宜完全当成自治范畴的事情；三是对地方政府缺少鞭策，即缺少考核等措施倒逼。

居民小区是城市的一个个“小社会”，当“小社会”矛盾少了，城市自然会和谐文明，也能从根本上减少行政成本，而业委会是化解和减少小区矛盾的组织。而且，成立业委会有利于规范物业公司和开发商行为，创造良好的市场环境。但从业委会成立率来看，有关方面并未意识到业委会的重要性。

如要让小区业委会健康发展，真正发挥作用，有关部门可以在相关法律法规的基础上，对小区业委会的组织要求、职责、日常工作、章程等方面作出更为细化的规定。比如，业委会在相关机构（如地方物管中心、相关公共服务提供机构、有偿法律服务提供机构）的指导下负责拟定业委会章程，以保障业委会可以有效合法运行；也可以在章程中严格规定业委会的成立目的、组织办法、议事办法、职责范围、章程修订、财务办法，有效、合理、细致的章程规定是业委会健康发展的重要保证。同时要求业委会尤其要监督居住小区物业管理工作的实施，对物业管理企业进行检查和监督，协助物业管理企业进行管理工作，其有利于明确业主与物业管理公司之间的责、权、利关系；有利于促进形成物业管理市场竞争机制，在物业管理市场中发挥重大作用。

业委会最重要的职能是要保护业主的权益，在这方面业委会要畅通业主沟通模式，通过一定方式及时收集业主的信息反馈，才能及时作出反应以保障业主权益。当然，成立业委会并不意味着小区管理从此就可以高枕无忧地步入正轨了。从过去情况来看，很多业委会运行中存在这样那样的问题，而且业委会换届也不是一帆风顺。因此，即便居民小区是自治区域，地方政府也不能放任不管，要努力做合格的“守夜者”，除了在业委会选举、换届等重要节点进行必要的指导和协助外，也要在平时积极培育和提升小区业主的自治能力。

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