哈弗有一项非常著名的调研报告指出：人生平均只有7次决定人生走向的机会，两次机会间相隔约7年，大概25岁后开始出现，75岁以后就不会有什么机会了。

这50年里的7次机会，第一次不易抓到，因为太年轻；最后一次也不用抓，因为太老。这样只剩5次。

而在过去的30年，中国一二线城市的房价，正好一共经历了5次大涨。

如果抓住任何一次机会，买入一套房子，基本步入小康；买入两套，就算成为中产；买入三套，差不读就是人生赢家了。

甚至有不少人抓住几次机会，大量买入房产从而实现财务自由甚至家族阶层跨越。

当然，这三十年中，也不乏始终看空房价，誓要等到房地产崩盘的那一天才出手的人。

套用英国作家查尔斯·狄更斯《双城记》中的一句话就是：这是最好的房地产，也是最坏的房地产。

下面，我们一起复盘过去三十年，中国房地产所经历的5次猛烈大涨和4次有惊无险的下跌，看看房价是如何在一次一次的调控中，走到今天这样让很多人高不可攀的地步的。

01——第一次大涨

1988年之前的中国，是没有商品房的概念的，所有住房，国家包建包分，属于公家公房，而非私产。

1988年，深圳经济特区房地产公司开发的东晓花园，是中国第一个商品房楼盘。这一年，也被称之为住房商品化、房地产市场化的元年。

1988年8月23日，有“海角天涯”之称的海南岛正式从广东脱离，成为中国建国之后成立的第31个省级行政区。

作为继深圳特区之后的又一块改革试验田，海南瞬间吸引了全国的关注。当时，在所有人的眼中，海南，第二个深圳，呼之欲出。

大批怀揣淘金梦的人南下海南，这其中，就包括当时的万通六君子王功权、冯仑、刘军、王启富、易小迪、潘石屹。

1992年初，总设计师开启南巡讲话。随后，中央提出要加快住房制度改革的步伐。

作为全国的新特区，市场的新宠儿，在多重利好的刺激下，海南楼市这座火山，在酝酿了4年之后，迎来了中国房地产史上最猛烈的喷发。

1991年，省会海口商品房的价格是1400元每平米；1992年，暴涨至6000元每平米；1993年6月，冲刺达到8500元每平米。

如果按照今天的物价折算，相当于25万元每平米！

一年半的时间，海口房价涨幅达到6倍，也创造了1980年有商品房成交记录以来，短时间涨幅的最高记录。

这个记录，至今没有打破。

在海南的带动下，全国主要城市房价也迎来了整体的快速上涨，1993年，北京房屋均价也达到2600元，较三年前上涨大约1倍。

面对火热的楼市，1993年下半年，国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施（简称“国16条”）。

这也是我国出台的第一个房地产宏观调控政策。

随即，海南楼市应声下跌，半年时间，跌去八成，基本回到1991年底的水平。

半年跌去8成，海南楼市同样也创造了1988年有商品房成交记录以来，短时间跌幅的最大记录。

这个记录，时至今日同样也还没有被打破。

海南楼市泡沫的瞬间破灭，摧毁了国人第一次燃起的房地产信心。全国房价纷纷出现下跌，一直持续到1996年底，市场交易跌入谷底，房地产面临硬着陆的风险，海南更是留下遍地烂尾楼。

02——第二次大涨

1997年．素有“金融强盗”之称的索罗斯在东南亚兴风作浪，其联合国际资本1998年一手炮制了1998年的亚洲金融危机。

亚洲四小龙损失惨重，香港在大陆的死保之下有惊无险度过危机，但大陆也元气大伤。不完全统计，当时大陆将外汇储备的70%都拿出来帮助香港打金融战，几乎是压上了全部的身家。

突如其来的亚洲金融危机，也让中国的房地产在内忧外患之下，走到了崩盘的边缘。

为了提振经济，也为了不让刚刚起步的房地产就这样滑入万劫不复的深渊，1998年7月3日，政府开始出手救市。

其中，对房地产市场影响最深远的，就是全面停止福利分房，住房实行货币化补贴，俗称98房改。

这一政策，被市场称之为核弹级“救市”，因为它从法理上将之后所有人的住房解决途径，都推向了商品房这一条独木桥。

由于政策上不再允许单位自建住房分配，许多企业开始拿着巨额现金在市场上抢购住房。

随即，房地产市场大热，不到一年时间，前期5年积累的商品房库存被一扫而空，房价也在经历了4年多的连续阴跌之后止跌回升。

而“温州炒房团”在这个时候也历史性地出现了。率先富裕起来的温州人，拿着大把钞票加入购房大军，多种因素的刺激下，楼市被彻底引爆。

2001年上半年，六个月的时间内，北京上海的房价就实现了接近一倍的涨幅，深圳更是在三个月内实现了翻倍，全国主要城市的房价“涨声一片”。

面对燥热的房地产市场，2002年8月25日，政府出台了《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》，试图从土地供应、住房结构、市场整顿等方面进行调控。

然而，市场并不买账，急先锋深圳和楼市风向标北京仍然选择了继续上涨。

面对高烧不退的楼市，2003年6月13日，中央下重手印发了《关于进一步加强房地产信贷业务管事的通知》，简称为121号文，对楼市进行进一步调控。

通知要求，严控银行的房地产开发贷、土地储备贷款、个人住房贷等，并且首次提出了二套房提高首付，利率上浮等概念。

这是政府首次从金融的角度对楼市进行调控，效果也是立竿见影，大涨了3年多的全国房价随即掉头向下，应声下跌。

03——第三次大涨

正如1998年的亚洲金融危机改变了中国楼市的走向一样，2003年的另一场危机，再次影响了当时的中国房地产市场。

2003年北京非典全面爆发，整个北京陷入极度的恐慌之中，北京全面戒严，全国陷入恐慌。

非典的大面积爆发，对中国经济产生了严重的影响，GDP增速从之前的两位数断崖式下跌到6.7%。

出于保增长的考虑，在经济学家、媒体、地产商等多方的建议下，2003年8月的最后一天，新华社全文播发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，简称为住建部18号文。

18号文的内容和两个月之前的121号文件精神完全相反。这种短短两个月之内出台的文件精神如此矛盾的现象也算是史无前例。

18号文件将房地产发展定性为扩大内需、拉动投资增长、保持经济持续增长的重要渠道，房地产第一次被列为国民经济的重要支柱产业。

在那一年，还发生了另一件大事，就是被称之为铁腕治国的朱相在完成了第一个任期之后退休，成为近三十年唯一没有连任的总理。

18号文下发后，市场立刻给出了回应，刚刚冷静下来的房地产市场再次掉头向上，2004年，全国主要城市房价涨幅超过40%。

在巨大的舆论压力之下，2005年和2006年，国家连续两年出台调控政策，希望能够抑制失控的房价。

2005出台的国八条和2006年出台的国六条，虽然看起来来势汹汹，但调控的着力点主要集中在调整户型结构、增加中小户型、提高大户型税收上面。

著名的90/70政策就是在那一波调控的产物。

而对于房地产市场最敏感的金融政策和贷款利率上，并未涉及。因此，2005年和2006年房地产市场完全没有顾忌国八条和国六条的感受，走出了一条我行我素的拉升曲线。

国八条和国六条被涨价的浪潮彻底淹没。调控变空调也是在这个时候成为公众调侃的话题的。

这期间，楼市出了两个非常有名的大嘴，一个是牛刀，一个是谢国忠。他们也被称为楼市空军的“鼻祖”。

每一次现身，这两位讲的都是中国房地产泡沫即将崩盘的言论，以及房价的暴涨引发的全民跟风炒房如何伤害实体经济。

不过，后来被媒体挖出，私底下他们却是楼市“多军”，啪啪打脸。

在这两位大嘴的鼓动下，民怨开始沸腾。2007年，政府再次出台《关于加强商业地产信贷管理的通知》。

这次调控，总算是涉及到房地产最核心的信贷问题，效果也是立竿见影的。政策一出，一直高烧不退的房价立刻高位跳水，房地产市场也急速转冷。

04——第四次大涨

2007年下半年，当时的房企一哥，万科带头在全国范围内降价。部分楼盘降幅达到20%。很多人首付款立刻打了水漂，个别投资客甚至面临随时爆仓的危险。

于是在2008年，房地产投资投机最严重的深圳，出现了中国房地产有史以来第一次因为楼盘降价而打砸售楼部的情况。

万科在深圳的多个楼盘售楼部被围攻，正常经营一度陷入困境，不少项目只能选择避开老业主在夜间偷偷开盘。

而未购房者在观望房价是否继续下跌，看能不能等到每平米降至1000元再入手，他们集体选择了沉默。

已购房者的打砸，未购房者的观望，加上08年全中国人的焦点都在那一场奥运盛会上，直接导致了房地产交易跌入谷底，市场成交几乎可以用冰冻来形容。

与此同时，来自国家电网的一个消息更是引发了市场的恐慌：全国大约有6500万套住房连续6个月的用电量为零，也就是说空置房至少有6500万套，这是07年全国商品房成交量的12倍。

中国房地产市场似乎走到了崩盘的边缘！

然而，让所有人都没有想到的是，大洋彼岸的雷曼兄弟突然冒了出来，由美国次贷危机引发的金融危机席卷全球。

又是美国人。

中国经济也遭受巨大压力。于是，有经济学家们喊出了救房地产就是救中国，救中国就是救美国，救美国就是救世界的口号。

中国第一次被拔高到了拯救全人类的高度上。

2008年底，后来被口诛笔伐的四万亿救市政策相继出台。四万亿政策，也被认为是温相执政最大的败笔。

随即，央行对房地产全面松绑，个人房贷利率下限可以打七折，首付款最低可以做到两成，北京甚至要求国有企业可以直接购买商品房来维持房地产行业的稳定，而不少政府工作人员也被指示应该为国接楼。

在多重因素的共同作用下，到2009年年中，房地产市场快速回暖，房价全面上涨，半年时间上涨幅度超过30%。

市场舆论再次转向，为了安抚民心，2009年12月政府紧急出台了国四条，2010年的1月又出台了国十一条。

这两次调控的重心，完全落到了怎么做经济适用房，怎么进一步做小户型，怎么让低收入人群买得起商品房上。而对银根信贷并未收紧，因此，所有的调控再一次全部沦为空调。

因此，当年任志强才理直气壮地说出了他的那句成名语录：开发商没有义务为穷人造房子，开发商只为富人造房子。

2010年，全国房价继续上涨。当年的两个涨价领头羊一个是通州，一个是海南。

通州的引爆点是首都副中心、海南市国际旅游岛。

通州房屋均价直接翻了三倍，个别楼盘售价看齐东城西城。而海南三亚的房价更为夸张，三亚部分楼盘，一周之内，就实现了翻倍的暴涨。

其中的代表性楼盘就是2010年1月11日开盘的高端楼盘三亚凤凰岛，700套房源，一天之内全部售罄，整个三亚的房价，也从五六千元，火箭般串升至两万多元。

在北京和三亚的带动下，全国人民都加入了购房大军行列，通宵排队，摇号买房第一次在全国大范围出现。

面对第一次出现的的全民炒房现象，2010年4月和9月，政府相继出台了国十条和新国五条，全面提高首付比例，大幅度提升二套及以上贷款利率，上浮交易契税，取消个人所得税优惠政策等等。

北京也在这个时候首次出台了限购政策，中间虽然多次调整，但再也没有放开过。

或许是多次调控，楼市产生了耐药性，面对前所未有的调控，房价并未出现大跌，只是成交量有所下滑，楼市进入横盘期。

05——第五次大涨

接下来，中国楼市进入了长达5年的高位盘整期，中间在2013年出现过一次短暂的反弹，，但很快就恢复了平静。

那几年调控印象最深的，是大范围的限购，当时，几乎所有省会城市和计划单列市，都加入了限购行列，包括最西北的兰州和乌鲁木齐，也出来凑了一次热闹，刷了一回存在感。

那五年，除了北京、上海和深圳三个一线城市房价有较大幅度上涨之外，绝大部分城市的房价整体涨幅基本和GDP增速保持一致。

这其中最奇葩的城市，非重庆莫属。

那几年，在网红市长的治下，重庆的房价5年来几乎原地不动，二手房甚至还是下跌的。

与之形成强烈对比的是，重庆的经济增幅却年年排名全国三甲，固定资产投入也是每年超过万亿，完全不符合主流经济学的观点。

那几年，重庆人民关注的是火锅麻将，美女香车，唯独不关心房子。重庆的豪车保有量，长期排在二线城市前列，户均保有量，几乎和上海持平。

2013年，新一届政府执政，在相继推出了大众创业万众创新、微滴灌、互联网金融等一系列政策之后，中国经济转型依然遥遥无期，新的经济增长点始终没有培育出来。

经历了几年的L型经济新常态之后，2015年底，政府出台了“三去一降一补”政策，其中的去库存政策，直接引爆了沉寂了五年的房地产睡狮，而棚改货币化更是火上浇油。

后面的事情，大家都非常清楚了。房价从深圳到上海、从上海到北京，从一线到二线，从二线到三线，从直辖市到小县城，涨的一发不可收拾。

有外国经济学家指出：中国始于2015年底的这一轮楼市暴涨，完全没有经济基础支撑，因为这期间中国并未出现新的经济增长点，也没有出台革命性的变革政策。

如果非要找一个合理的上涨理由的话，那只能说是货币支撑了。

06——尾声

时间进入2019年中，在苏州完成补涨，西安出台新政，杭州终于消停之后，目前的房地产市场基本已经处于高位横盘的平静期。

但表面看似宁静，底下却仍然暗流涌动。

今年上半年，杭州土地出让金1394亿元领先全国；6月24日，深圳出让5块地，四块以熔断价成交，诞生三个区域地王。

与商品房成交略显冷清形成强烈对比的是，全国土地市场一片大好，几乎所有的城市，都在不断涌现新的地王，刷新着土拍新记录。

恰如楼市的另一个大嘴任志强所说，当地价逼近房价，当面粉贵过面包的时候，谁知道下一步楼市会怎么走呢…………

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