（九龙坡 实景）

01.

上半年，重庆楼市数据陆续出来了。

对于重庆楼市，有两个数据很关键，一个是土地市场，一个是新房市场。

对于九龙坡，我发现了三个显著的特征：

1）九龙坡的土地供应，少得可怜

2）九龙坡的新房供应，少得可怜

3）九龙坡，出了重庆楼面单价最高的记录！

其一，从土地出让面积看。九龙坡几乎没有什么供地，区区20多万方！

（来源于锐理数据）

四个老区，渝中、江北、南岸、九龙坡，新增供地都很少！

但渝中的面积只有约23平方公里，地少好理解。江北213平方公里，南岸265平方公里，也不充裕。

而九龙坡拥有约431平方公里幅员面积，是渝中的18倍，江北的2倍，可是新增的建筑体量，只有区区20多万方，差不就是一个中小规模的小区！

并且，重庆目前的楼面单价最高纪录13549元/㎡，恰好就在九龙坡滩子口。

是因为，九龙坡没地了吗？

其二，从新房成交量上看，九龙坡仅比渝中高，新房少得可怜！

（来源于锐理数据）

倒数第二！比江北和南岸都要少，而且，九龙坡在售的新房，普遍去到20000元/㎡+的套内单价。

这说明什么问题？

说明江北和南岸还有存量，九龙坡连存量都很少！

仅有个别几个新房项目，例如财信铂雲府这样的纯新盘。

物以稀为贵！

九龙坡，没房了？

打开腾讯地图，看看九龙坡核心区域附近，你就会明白。

（来源于腾讯地图）

如今的九龙坡，尤其是杨家坪周边核心区，几乎没有可开发用地！何来新房？

就比如图中所显示，杨家坪商圈1KM的范围，已经是一个完全成熟的城市格局。

而且也只有财信铂雲府一个新项目！

九龙坡，原来是这样的局面！

这个局面，不得不让人重新审视九龙坡的区域价值。

02.

九龙坡，是重庆传统的主城区域，曾经非常辉煌。

这是20多年前的重庆地图，那时候渝中还习惯叫自己市中区，九龙坡已经相当辉煌。

因为工业。

80年代，传统工业的黄金年代。

那年头，美女找媒人去相亲，不会问“有房吗？有车吗？”她们一般是说“丑点没得关系哈，我就要找个XX厂的”！

比如建设厂、铁马厂、发电厂...

这也是九龙坡的80后很容易出美女的一大原因！

后来，改革开放，下海的人越来越多，工人的辉煌时代逐渐远去，头脑灵光的人自己做起了业务，比如隆鑫的涂建华。

九龙坡人 先富了起来！

于是，九龙坡，工业时代的佼佼者，诞生了众多的重庆第一。

重庆第一家世界500强、重庆第一个花园小区...

九龙坡涌现出“高端富人区”。南方花园、珠江花园、直港大道等都是有钱人喜欢的地方。

九龙坡的实力，还体现在GDP上。

（来源于百度吧统计的各区公报）

从重庆直辖以来，九龙坡的GDP，长期维持在主城区第二名！

2000年前后，渝中是大哥，“一路向北”后，渝北又当上了“老大”。

但是，请注意，即便是三北区域全面崛起，九龙坡的GDP和财政收入，并没有没落，一直保持在前三甲。

还有一个极其重要的变化：2019年第一季度的数据，面对汽车业下滑的渝北，九龙坡有追赶之势！

（上述数据来源于各区统计公报）

注意数据，2019年第一季度，九龙坡的GDP与渝北只差了15亿元！2018年的年，这个差距是300多亿。

这一点细微的变化，或许会是蝴蝶效应！

03.

“一路向西”时代，会来吗？

2018年6月7日，重庆与四川签订《深化川渝合作深入推动长江经济带发展行动计划（2018-2022年）》。标志着“成渝经济圈”进入实质性发展阶段。

有一张图就很有意思，在“五大城市群”的竞争格局中，成渝联手做大，才能让中西部崛起，而同时，成渝又都是中国内陆融入“一带一路”的关键节点。

对外，是“一个圈”，但区域内部，重庆与四川的资源竞争必不可少，成都已率先挂旗宣布“东进”，并将其提升至战略发展高度，重庆的“一路向西”似乎成了历史的使命。

2018年，重庆西站开通，我将他算作重庆的“西进元年”

“一路向西”，交通建设必然是第一步。

高铁，往往可以改变一座城市的格局。

西站的影响力，会超过你的想象。

西站直接会有5号线、环线、26号线（规划）的加持，未来区域内还会有18号线，加上2号线；九龙坡因此拥有了至少5条轨道！

（仅供参考 具体以官方公布为准）

高速、便捷的高铁，是未来10年大城市格局里，最重要的“吸人利器”；

未来“米字型”高铁时代，西站将肩负起半壁江山（东站和北站各2条）。

设计年人流量则达4200万人次！

我们看，通往成都、兰州、昆明、贵阳方向，主要会以西站为主。

重磅线路，会在未来几年，逐步成型，最快的，7月11日，西站就将开通7小时到香港的高铁！

“一路向西”+高铁站，对“千年老二”九龙坡来说，是纯增量！

这一步棋，他会改变什么？

04.

落寞后的强势崛起？

大家肉眼都看得到，“一路向北”的号角吹响以后，因为事业原因，或改善需求，九龙坡的一些富人搬去了北区...消费也去了北区...

杨家坪商圈有点落寞+无奈。

我们看一张图片。

（杨家坪 来源于网络）

图左，是2001年的杨家坪商圈，图右，是2017年的杨家坪。

说实话，变化远不如解放碑，更不如观音桥，比起新商圈大坪，都是落寞的。

但最近一些事，串联起来，阵仗不小。

1）商圈扩容。计划从0.51平方公里扩容到2平方公里

2）北向拓展，万象城二期

3）南向拓展，九龙半岛的旧城改造

4）旧商圈优化（立面形象，绿化品质，甚至户外广告店招，整体提升品质）

（信息来源于《“革新跨越 聚力发展”杨家坪商圈发展研讨会》新闻报道）

总结起来，未来杨家坪商圈的整体格局，会是北向，把万象城包进来，南向，打通九龙半岛，形成一个巨无霸的新杨家坪商圈！

杨家坪商圈房，就因此有了价值重估的机会。

05.

“再造”

几十年的沉淀，九龙坡产业基础、人口基础、经济实力、文化底蕴都好，但因为建设比较早，城市显得比较旧，没有空间进行优化再造，只能依靠城市更新！

要拆！

这一点，近一年多，九龙坡规模性启动了！

2018年初，九龙坡公布相关计划，2018年将实施征地项目52个，征地面积20347亩！（//www.cqcb.com/county/jiulongpo/jiulongpoxinwen/2018-03-01/704585.html）

后来官网发布了九龙坡三年计划，涉及资金约290多亿！

力度不可谓不大。

同年，九龙坡还引进中信正业，投500亿巨资开发道路、桥梁、隧道、轨道交通、学校、医院等基础设施的项目！

这些事，见微知著。

用我的话说，“给他一个五年，会给我们一个全新的九龙坡吗？”

06.

九龙坡的变化，其实是伴随着“向西”的城市级战略，走上了历史舞台。

应该说是必然或者是趋势。

所以，才会从楼市供应、高铁、地铁、商圈优化、棚改等现象上，有了一系列显著的变化！

看懂了这些，你也应该就能明白两个事：

1）为什么九龙坡的新房，但凡有点品质的，都卖到了20000多元/㎡的套内单价，

2）为什么九龙坡的土地，稍微有点想象空间的，会被开发商拍到13000多元/㎡，这可是重庆的楼面单价最高纪录！

只不过，九龙坡低调，没什么炒作。

很多人并不知道九龙坡还有什么新盘在卖。上周末的时候，我特地去杨家坪周边看房，这里居然还有市面上，尤其整个核心区域都很稀缺的中小面积户型！

（财信铂雲府项目效果图）

财信铂雲府，挨着动物园，距离杨家坪商圈大约1KM的距离，门前的主干路未来会直通杨家坪。

项目的优势很明显。

他在一块台地上，拥有了“超级”开阔的视野，一眼望去，基本能把动物园尽收眼底，俯瞰杨家坪夜晚的灯火阑珊。

高品质+精品户型，恰好是品质刚需或首改的目标。

（俯瞰动物园 实拍）

这样的项目，很难得！

回顾一下，杨家坪商圈，是除渝中外，人口最早饱和的一个中心区域了！

120万九龙坡居民，刚需改善类的需求很大，但区域内，优质住房，少！

区域内优质的二手房，全部都被买到“很贵”！

九龙半岛、杨家坪周边的老破大。那些业主朋友，有着现成的居住需求，还都是抱着现金在找房的人啊。

在历史的机遇下，因为时代的变化，因为需求与供应的错配，造成了九龙坡的潜力！未来，一个新的九龙坡，也值得我们大家期待。

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