文丨言先生

昨天，我们发表了一篇关于二线城市到底有多少房子的文章，引起了热烈讨论。

但无论二线城市房子多与少，无论是否放松了限购，甚至是一线城市，在经历了这几年的爆发式涨幅后，陆陆续续进入冷静期。

上周末的郑州，有项目上演了自降3000一平方的戏码，换个角度说，这种以价换量的营销模式，标志着——房价挤泡沫时代已然来临！

一平3000元

对于降价这种事儿来说，在国内真的不能说司空见惯。房价一路高涨的这些年，除了08年12年14年的低谷期外，几乎是很难见到楼盘有大幅降价。

特别是不少一二线城市还在抢房的2019年，楼市稳才是主流。

而此时此刻的强二线城市郑州，整体市场平静，看起来一派和谐，中介朋友圈所营造的局部火热，也不过是开盘基本去化完，远没有当年一万多人在会展中心抢房的盛况。

就在这风好云好，岁月静好的节点，大北区爆出某楼盘7折全款内部特价房回笼资金，引得业内一片哗然，风波尚未平息，融创又来大招。

融创在郑州北区的楼盘，从平销期的13400元一平方，直接降价10000元/㎡-11000元/㎡，打了个对手措手不及。

按照当地同行的说法，融创官降3000元/㎡当天就被已购房业主发现，当天千万售楼部阻止融创降价销售，融创为了卖房辗转两地，最后在附近某酒店才得以成交。

老业主阻挠不是重点，融创也不CARE。融创CARE的是，这一晚，实打实的卖了近两百套房子，一套房子一百四五十万，按照1个月内能办好贷款，融创这一个项目下半年开年，就回了3亿的资金，虽然以价换量，但这是多么恐怖的回款速度啊。

房地产缩影

谈起郑州的房地产市场，可能大多数人都不熟悉，但这几年的上涨潮，最先领涨的两个省会城市便是合肥和郑州。

先涨先控先稳，郑州可以算是国内房地产行情最典型的先行军。

甚至，在某种程度上来说，他也是楼市行情的典型性缩影。

如果单单看这次融创降价的事件，不过是企业资金难，着急回款的个例，从文章标题挤泡沫的角度来说，并不能看出什么端倪。

但把这个事件拉长，把单盘放大到区域，我们才能得出真知。

在这次融创大河宸院从1.3W元/㎡降到一万出头之前，我们在翻阅各种新闻各种房产网站，基本都可以看到这个楼盘的售价其实在上半年是1.4W出头，这一次并不是第一次降价。

而同为融创宸院系列的友军中原宸院，也从最开始的1.5万元/㎡卖到了现在的1.32万元/㎡，部分房源据说还可以做到1.3元/㎡以下，最关键的是两个盘在售的当期地块，直线距离不到1公里。

可谓是融创打起价格战来，连自己人都打。

同样片区内不足两公里的当地品牌，其实也从最初的1.55万元/㎡一路走低到了1.2万元/㎡，只不过人家是去掉了所谓的精装修，又不是同一个地块，聪明的避开了老业主砸沙盘这种尴尬，也顺带帮自己回了款去了库存。

严格意义上来说，整个片区在售的楼盘，特别是比较大楼盘，无一例外，在暴涨过后，稳定下来，就开始谋求去化，手段如出一辙，都是不断的调整价格，调整一些首付分期的方式。用价格来扩大客户面，尽快回款。

毕竟，千亩大盘在这片区，就跟北方汉子身高一米七起一样，就是个标配。

大河宸院按照对外的宣传，占地9500亩，差一点没过万。

行情好时一窝蜂的哄抬，钱如潮水般从不想买房和想买房的郑州人，甚至是外地人口袋里，涌向了整个城市还有房子在卖的区域，一时间，二三四环卖到了一个价，差一丢丢就接近了扁平化，恍然还可以进入了“共产主义”时代。

但时间是最好的治愈师，治好了冲动，只给人剩下理性。

当源源不断的房子，找不到新增的韭菜，几家开发商就只能跟前文所讲，以价换量谋求回款。

超远的距离加上前文谈到的庞大土地储备量，让整个片区坚挺的价格，逐步瓦解。

这个过程，在常人眼里叫降价了。

在我这里，他就是挤泡沫。

之前的白沙象湖一号，后来的滨河国际新城，再到当前的惠济区融创，这不是郑州第一次，也不是郑州最后一次。

但他是非常有重大意义的一次。

收紧的信托

最近，很多地区的银保监局都对辖区内的信托公司进行指导，并要求信托公司 2019年3季度末房地产信托规模不得超过二季度末，针对房地产类的业务，也提出了很多规范和要求，网上更是有爆出，要求部分信托公司停止终止和进行地产业务。

是瑞安，多家信托公司表示并未暂停房地产信托业务，但仅是已成立的项目不受影响，对于房地产项目的业务要求严规模、严合规，甚至部分已募集但未成立的项目，已退款给投资者。

很显然地产信托的管制，对开发商来说是信托融资的进一步收紧。

这样在事情其实也并不是头一次，只是浮于台面罢了。因为早在2年前，我曾经和百瑞信托集团的风控业务一起吃饭，对方就表示对于地产项目的要求，就已经非常严格，并且收紧明显了。

信托，是房地产融资的重要渠道，在融资越来越难的当下，企业的回款速度就决定了企业的生死。

说这些是要表达什么呢?我想表达的是，资本决定了企业周转，企业周转决定了企业营销，好卖的区域好卖的项目，可能不受牵连，按部就班，甚至岁月静好。

但不好卖的区域，曾经在这几年炒高的区域，即将面临的就是岔路口，要么混吃等死，要么降价回款。

我想，绝大多数都会选择降价回款，毕竟活着最重要。

没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格。

而这样的传导反应，到了市场里，其实本文一直讲的重点，那就是——去泡沫。

结

行文至此，大部分讲的是微观和结构。

可能很多人可能对去泡沫还一知半解，我们在此索性也言简意赅的再去解释一番。

整个中国都有泡沫，这个是不争的事实，但共同的缺点不叫缺点，共同的泡沫不叫泡沫。

我们本文讲的泡沫是指，区域价值和价格相对于城市大部分区域比例失调，举个例子，本来你配套成熟环境也新的三环卖1万五，但什么都没有，全是荒地的四环因为行情炒也卖到了一万五，但显然价值有明显差异的。

这样的区域回归到正常的价差，才是本文谈的去泡沫。

而本文最重要的目的，不是讲给大家郑州那个区域到底降了多少钱，更不是要告诉大家房子要降价了。

而是，希望大家以文为引子，预判和验明自己身边、自己城市的泡沫。

比如成都的环外，比如重庆大北郊，又比如西安的某西某东，甚至是深圳的某华……

还有很多很多，请各位自行分析。该买买，该卖卖，别等泡沫破的时候，拖家带口的去售楼部砸沙盘。

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