文丨马强壮

2018年9月，万科郁亮在公司月度例会上高喊“活下去”，表示万科未来三年的战略将围绕“活下去”而展开，在社会全方位转型的时期积极探索新业务。

整个讲话充满了危机感，仿佛万科真的走到了命若悬丝的时刻。

然而1年后的今天，《财富》世界500强发布，万科集团不仅没有活不下去，而且还从世界332位大幅提升到世界254位。

不知道万科有没有真的在寻找新业务，反正还有个房企是真切的在转型了，那就是宁波首富熊续强的银亿集团。

从2015年开始，银亿不声不响地大规模收购汽车配件公司，从房地产行业慢慢战略转型以汽车零部件为主的高端制造业。

结果，时间到了2019年6月，银亿正式向法院申请破产重整...

一边是唱衰自己，结果却高歌猛进；一边是积极转型，结果却破产重整。房企的云谲波诡，令人是全然捉摸不透，但不难看出来的是，巨头房企们无论怎么妄自菲薄，实际上都在悄悄地形成稳固地位，而竞争力较弱的房企却无论怎么挣扎转型，也难逃退出市场的噩运。

很显然，房企的分化，已然形成。

和万科一样，中国的几个大房企，都过得好好的。

最近发布的《财富》世界500强，

恒大集团从230位提升到138位，

碧桂园从353位提升到177位，

绿地集团从252位提升到202位，

保利集团从312位提升到242位。

没有一个巨头房企，不在大刀阔斧地前进。

然而中小房企的命运就截然相反了。和银亿一样，不少房企在这两年的楼市横盘期宣告破产，光2019年，就有几百家。

我们在人民法院公告网搜索与房地产相关的破产文书，发现截止到2019年7月23日，共有271份。然后剔除带有关键字但不是房产公司的文书34份，得出今年倒闭的房产企业，一共237家。

这并不是一个小数目。光在7月，破产的房企就有28家，而同月破产的商业类企业只有12家，电商类则只有1家。

翻阅这237家破产的房企，不难发现，绝大多数都是在三四线城市的本土小企业。

这么多的小房企，集中在这个时间退出市场，是不是释放了什么信号呢？

首先，我们来了解一下这波破产潮的根源。

目前，房企的融资渠道主要有公司债、银行、信托等等。

关于公司债，境内资金方常常对中小房企相当严格，票面利率一度高达7%，而境外债方面，7月12日发改委刚发文再次明确提出对外债融资加强管控。

关于银行贷款，银行作为风险厌恶单位，对房企的门槛设置的非常高。

关于信托，前两月的银保监会23号文还历历在目，特别针对信托资金流入房地产做出严防死守。

从去年到今年，从暂停部分房企ABS融资、严控房地产信托规模，到现在房子外债发行遭遇压力，政策上正在一步步对房企融资收紧。

本来房企就是以高负债闻名于世的企业，那些资金链薄弱的中小房企，一旦融资渠道收紧，回款出现问题，企业很可能就直接走向破产。

如果再借一些民间高利贷，那就真的是凉凉三生三世恍然如梦了。

那政策上为什么要不断限制融资呢？

毫无疑问，是为了稳房价。

以前，为了稳住房价，政策的调控一般是限价限购。然而，中国人却将“上有政策、下有对策”的俗语体现的淋漓尽致。

你有限价，我有双合同“惊”装修。

你有限购，我有假结婚代理持。

尽管政策上各种限，但房价还是各种涨。

但近年来，国家的调控方向逐渐向“稳地价”的方向转移，通过对开发商融资渠道的限制，一方面可以严打高杠杆，整治无证销售等乱象，另一方面也可以增加开发商拿地成本，控制地价进一步上涨。

毕竟地价不涨了，房价也就不涨了。

那么，这次小房企的陆续倒闭，也侧面反映了国家“稳地价，稳预期”的切实效果，同时也是对这两年房价企稳的一个有力预期。

以上这些，也是房产企业慢慢分化的成因。

大房企资金链强劲，融资渠道规范，在整个融资环境收紧的情况下，仍能够靠着健康的现金流、成熟的周转模式、先进的运营体系和创新的产品理念等优势存活下来。

而不少小房企靠着人口城镇化房价飞涨的红利，利用高周转高杠杆拼命做大规模赚取热钱，结局就比较悲凉了。

那么，像如今这样，几个大房企带着十几个中房企，像“大鱼吃小鱼”一样把小房企都“吞掉”，市场逐渐形成寡头效应，对我们来说，是好事儿还是坏事儿呢？

按照经济学的角度，只要这几个大房企不形成“卡特尔（即联合起来通过各种方式垄断市场）”，对老百姓来说，完全没啥影响。因为，市场依然在一个充分竞争的环境之下。

如今，光世界500强的房企就有恒大、碧桂园、保利、绿地和万科五家，中国500强的房企更是不计其数，若是让他们牺牲各自利益而形成一个联合组织来垄断所有市场，想想都难。

这十几年来中国市场经济高度发展，许多产业都经历了从百花齐放到巨头通吃的阶段，我们的生活不仅没有因这些企业的壮大而糟糕，反而还过得更好了。

5年前智能手机硝烟四起，数百家公司争相入场，那时打开格力手机你甚至能看到一幅高清无码的董明珠头像，然而现在却基本只剩华为、小米、苹果和OV了。

10年前电商平台百舸争流，是个创业者都想在互联网上卖点东西，那时的ebay易趣还在铺天盖地的打广告，然而现在也只有淘宝、京东和拼多多等几个大平台了。

我们的智能手机性价比越来越高，电商平台的商品品目也越来越多了。

任何商业都逃不过经济学本质的规律，优胜劣汰，二八法则，强者生存，马太效应。房企也是一样，当几个巨头通过多年的努力，占有足够大的市场份额，已经形成规模经济的时候，那些小房企，只会慢慢被边缘化，在时代的浪潮中，被洗刷殆尽。

对我们来说，这些规律，也可以给买房子提供一些建议。

与其等待规律，不如提前跨入规律。

明知道未来小房企的命运可能会坎坷多舛，不如现在就买大房企的房子。且不谈产品、质量运营、物业和配套等等，至少大的可以活更久。

尤其，是在小城市买房。

那么，什么才叫大房企呢？

我们从中房网整理了2018年的房企品牌价值50强，供大家参考。

当然，这只是品牌价值，不能完全与企业真正实力一一对应。房企排名没有一个官方榜单，市值也随时在变化，而且很多排行都是哪家给钱多哪家排前面，包括这份也一样。所以，仅供参考。

当然，也不一定说非要买品牌价值50强以内的，你说排51的东原，52的北大资源等等，照样有参考价值。

然后，也不一定说100%要买大房企。因为所有房企一开始谁都不是大房企，都是一步步发展起来，也有不少“小而美”的企业，值得大家对比挑选。

而且这里提供另一个思路，就是许多资金链不强大的房企，在融资紧张的今天，迫于回款压力，在下半年为了加速资金回拢，或许会采取降价销售等一系列促销手段，是购房者们捡漏的不二时机。

不过，在此思路的基础上，也要再做一步推断，就是加速回款归加速，小心企业欠太多钱怎么回也回不来，直接破产。那可就是捡漏捡到沟里去了。

如果房企破产，面临的就是交钱烂尾，楼财两空的惨烈局面。河南郑州曾经烂尾的利海托斯卡纳，业主们大半辈子的血汗钱付了房款，结果却换来了几栋住都住不进去的工地“新房”。

所以，买房子，还是要选择一个至少是五证齐全、有一定口碑、有一定实力的开发商。

其实，万科在去年的完整口号是“活下去、活得好、活得久”，而“活下去”，只不过是被媒体们重点挑出来的一个谦辞而已，就和学霸考完试的时候，不停挂在嘴边的“挂了，挂了，这次挂了...”

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