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【大卫观察】最近,楼市发生了几件大事!

新闻来源:  2019-08-06 16:03:21

(图片来源于网络)

今天的关键词:

01.

前段时间,统计局公布了5月房价数据。

从5月份新房价格指数看,只有上海和岳阳,环比上月微跌,其余都是正增长。

西安2%,大理1.8%,重庆1.8%

我们知道,新房价格指数,代表市场晴雨表,也会是各地制定政策的主要依据。

环比上一年同月,增幅较少的是厦门0.4%,深圳1.2%,上海1.7%,一年!

然后我们在看多的,一年里,光按统计局的指数,西安涨了24.4%!

其次,大理22.2%,呼和浩特21.4%,贵阳20.5%,秦皇岛20.3%。

于是,上周西安限购政策进一步强化!

现如今,我想一个大方向是没什么人质疑的。

即:

    涨快了,就会迎来政策调整

    整体下滑,也会迎来政策调整

在“房住不炒”的核心方向下,应该是减少波动带来的羊群跟风效应,不论是上涨还是下跌。

因此,只要维持房价的稳定和预期的稳定,“炒房赚钱”就会失去想象空间。

减少高杠杆的中短期纯投资资金进入楼市,金融风险,也就会得到相应的释放!

这是当前大市场环境下,我看到的。

所以,重庆环比上个月,增1.8%,稍稍跑在前面了,而环比去年,涨幅约13.3%,中不溜。目前看,重庆属于良性中又带了丢丢波澜的类型。

在我看来,重庆的房地产市场比较特殊,量比较大,我认为并不太适合限购。所以,调控的难度和尺度,其实都很微妙。

且行且珍惜吧。

02.

具体从微观市场来看,重庆已经开始明显的分化。

其一,部分产品的价格先“富”了上去。

这部分产品,有着明显的不同特征

1)土地成本,相对较高

2)产品品质,明显升级

3)综合配置,都有提高

如果站在市场的角度看,这是一个良性的,“一份价钱一分货”是市场经济的体现。

其二,部分楼盘,部分区域,又重新找来渠道分销。

这个事,在前两个月,有减弱之势,但在春末夏来之际,又来了。

这部分楼盘,有着明显的特征

1)位置一般,区域热度不够

2)价钱一般,谈不上明显的性价比优势

3)品质一般,特点不是那么十分的突出

4)要不然就是区域竞争异常激烈,不请不行

1班,看来不是好班!

这几天,成都仁恒的W人摇,重庆渝北某楼盘的高热度开盘。又在表达着第三个市场现象。

零星的超高性价比楼盘热销,必然是市场的焦点,让人保持关注,保持人气,这不失为市场活力的支撑!

03.

各地政策,风起云涌...

前段时间,成都土拍市场很火吧。接连出现了几宗溢价率超100%。

于是,网络曝光出猝不及防的“口头紧急通知”...

6月14日,人民银行成都分行要求各家银行调整按揭利率:

    首套不得低于上浮15%

    二套不得低于上浮20%

之前,可是好不容易才降到10%...

其实不光是盆地成都,在之前,南京已率先调整房贷利率,同样是首套房最低上浮15%,二套房最低上浮20%!

还有,合肥房贷利率上调,最高上浮25%,相比之前上调了5%,武汉大部分银行上浮20%...

还不止这么简单。

据当地读者反馈,江苏区域,包括工商银行、中国银行、建设银行、民生银行和江苏银行,因为“额度原因”暂缓放款,并不能承诺具体的放款时间!

我们注意观察,这些都是一段时间以来,比较“活跃”的城市!

我们重庆的刚性需求者,应该庆幸。

04.

不要再“假”离婚了!

6月20号,多家中介公司,正式通知,房交所系统迎来更新,开始全面对接民政系统

以家庭为单位的房屋状况、婚姻状况,会直接显示。

这意味着什么呢?

其一,将来在办理交易税费申报、核算,都会非常迅速,大大提升房屋交易效率。

其次,将来在契税申报时,再也做不了假了。

结了婚的人,你再去说自己没结婚,享受契税相关优惠政策?门都没有了。

PS:此前在重庆,在购买首套房和二套房的时候,契税享受相应的优惠。

前提条件是以家庭为单位,但在实际执行过程中,因为没有和民政系统同步,多数时候,是由买家自行填报婚姻状态。

给了一些人“可趁之机”

民政系统是否会与银行系统对接,目前尚未得知。

05.

看图。

曾经闹得洋洋洒洒的关于租房市场的长效机制,据主流媒体报道,可能就要迎来实锤了。

被纳入立法工作计划的《住房租赁条例》,可能会涉及到:

1)租赁条例立法通过以及实施之后,租客的合法权利会受到完全保障

2)租房的人和买房的人,会享有同等的权利和待遇,比如教育、医疗、金融等等资源

这意味着,对于周边存在大量乡镇的潜力城市而言,人口虹吸力也将大大增加。愿意拖家带口进城来租房享受城市资源的人,会增加!

对于2030年主城区预计达到1200w人口规模的重庆来说,这样做,是好事。

对租客来说,更是好事。

租购同权后,租房,就不仅是出租居住权,打包的还有教育资源、医疗资源。

只不过,“租购同权”最大的障碍,还是在于工作就业情况和租房观念的转变

同时,可以预见,这会增加大城市之间“刺刀见红”的竞争。

机遇更多的城市,人口吸附能力就更强,政策的吸引力就更强,马太效应,随之发生...

在这个历史机遇中,不太可能放开人口管控的一线城市之外,二线城市,或将迎来了一次崛起的最佳时机。

06.

今天的楼市热点,属于旧改。

作为吃瓜群众,很多人认为他是“棚改”的弟弟。

虽然都是瞄准了老旧小区改造,但二者有区别。

前者像西医,拉上手术台,割掉换新的。

后者像中医,温和调理少刺激。

文件是这样描述的:

重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施,有条件的可加装电梯,配建停车设施

在小区改造基础上,引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。

推动建立小区后续长效管理机制。

通俗点理解,至少包含有这些:

1)更新社区的物业服务

2)加装电梯

3)更新外立面

4)部分道路维修

5)水路电路改造

当然,这一切的基础,都建立在待改造小区有条件改造的前提之上,所以我判断,改造难度不会很大。

比如部分老小区无法装承电梯,没有多余的土地修建新停车场...对于这些小区,迎接他们的是刷刷立面,贴贴墙砖。

但是,总量大。

再加上涉及的行业多

至少能带动装修、建筑优化改造市场;电梯等相关设备的市场;折腾出车位的,说不定就会刺激到业主的购车需求。

同时,对于小区里面还可能是涉及的养老、幼托、物业服务的等软性服务上,也是新的需求和消费增长点。

妥妥的提升城市化质量,提高城镇居民的居住品质。

对楼市呢?

当老小区看起来更整齐、环境更好、卖相更好,小区自然会有增值。

但是,转过头来说,“旧改”,始终只是一场“改造、优化”。

通过这事,想炒作、变现走人,还是难。

一是里子里还是有诸多硬伤,不管是房屋的生命周期、还是建筑构造,不可能大动。

二是老房子的按揭贷款、评估价等金融条件并不好,买入门槛比较高。

旧改的背后,同样是住房市场的巨大变革!虽然都叫“改”,但他跟棚改,俨然已经大相径庭。

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