最近，很多人问我，对于未来的楼市走向怎么看？

其实这本身就是一个特别宏观且哈姆雷特式的问题，但是，无论如何，我觉得以史为鉴是最好的判定依据，因为只有纵观地产江湖四十年的历史，你才能看明白房地产在朝廷眼中的地位，以及地位的变化。

看明白地位的变化，对于日后的楼市走向，自然会有一个初步的判定。

是的，深悦君一直将房地产比作一个活脱脱的江湖。

在这个江湖之上。

住建部等国家机构就是朝廷，万科恒大碧桂园等等等的开发商便是各门各派，各种营销技巧就是武功秘籍，王石、杨国强、许家印、孙宏斌、王健林等大名鼎鼎的人物便是东邪西毒南帝北丐中神通。

而我们无数地产人便是各门各派的座下弟子，盼着终有一天，在这座江湖里杀出一条血路，走上人生巅峰。

每部武侠小说，都会介绍一下江湖的大背景，那么，在这篇文章里，我就给大家讲述一下这座地产江湖四十年的简史。

听完了，你兴许就能明白，到底什么是房地产，房地产这玩意儿在朝廷眼中的地位变化了。

01

在很久很久以前，中国，是没有房地产这个概念的，人们对于房子最真实的居住体验只有四个字：凑合着住。

那时候，涌动于大江南北的中国人，被西方新闻界形容成“蚂蚁”。

在他们的眼中：中国这群蚂蚁人，穿着颜色和款式几乎相同的衣服，住在低矮、拥挤、破旧的房子里。

这是完全可以想象的，毕竟从1949到1978年这将近30年的时间里头，中国还处于吃饱穿暖的大追求上，30年间，在住宅上的投资加起来也不过374亿，每年人均住房投资连10元都不到，居民的平均住宅面积不仅没有增长，甚至比30年前还要少0.9平方米。

当时普通人住在废旧木板搭成的简易储藏室就算很不容易了，不少人无处栖身，流落街头。

当时，连邓公想买房给因为自己而致残的儿子朴方，都要花上数十年的积蓄，就更别说普通人了。

1978年发生了很多大事，比如《光明日报》头版刊登了一篇叫做《实践是检验真理的唯一标准》的文章，第二天《人民日报》、《解放军报》也全文转载，随后一场轰轰烈烈的大讨论正式开启，改革开放，正式拉开序幕。

1980年，中国第一家房地产公司──深圳经济特区房地产公司成立了，当时的深圳房地产管理局副局长骆锦星兼任总经理。

没过多久，中国第一份合作建房合同诞生了，这一天是 1980年1月1日。

这一年的四月份，邓公提出了“房子是可以卖的”观点，房地产作为一个行业，才正式有了姓名。

话说邓公一生中，有过两次著名的南下，一次是1984年，一次是1992年。

这两次南巡，对中国经济的风向变动都起到了决定性的作用。

1984年是一个全民经商的年份，是一个争相注册公司的年份。

在这样的年份里，人们说的最多的就是，我们都下海吧，当年最流行的段子：“手术刀不如剃头刀，搞原子弹不如卖茶叶蛋。”

当年《中国青年报》做了一项调查，最受欢迎的职业排名前三是出租车司机、个体户、厨师，而排名最后的是科学家、医生、教师。

赚钱、赚钱、除了赚钱，人们似乎不需要想别的什么了。

但有些人生来就与别人不一样，比如王石，他一开始就有着远大的抱负。

1984年9月23日，在邓公离开广东后的做向外国投资者开放14个沿海城市的重大决定，并说出建立深圳经济特区的政策是正确的批示之后，不久前还忙碌着倒卖玉米的年轻人王石，迅速创办了一家商贸公司，利用特区的政策优势赚取“倒爷”手中的外汇兑换差价，随着内地对特区进口商品的需求迅速扩大，王石很快淘到了第一桶金，此后一路风雨走来，1984年9月23日，万科在深圳成立，带领自己的团队大举进军房地产，最后终于造就了中国最成功的地产企业——万科集团。

那时，孙宏斌还在读清华，吴亚军进了重庆一家国营仪表厂；宋卫平在杭州舟山党校的老师；潘石屹被分配到河北廊坊石油部管道局经济改革研究室，捧起了铁饭碗；25岁的冯仑刚获得法学硕士,并留校当了老师，他后来去了中宣部，又进了体改委，循着一条完全不同的轨迹前进；许家印还在舞阳钢铁公司研究生产管理。

谁曾想到，这些人，都是下一个时代的弄潮儿？

如果把万科、招商地产、保利地产、广州城建、浙江广厦、华发股份、天鸿集团、宋都集团……放在一起，你会发现,这些房地产企业都出现在1984年。

这一年，房地产作为一个行业，正是被命名。

这一年，房地产公司从政企不分的混血儿过渡到完全企业化。

如果非要用一段话来形容1984年，吴晓波老师《激荡三十年》中有句话写得很准确：

“当这个时代到来的时候锐不可当，万物肆意生长，尘埃与曙光升腾，江河汇聚成川，无名山丘崛起为峰，天地一时无比开阔。”

02

1987年，地产江湖迎来了全中国的首块土地拍卖，当人们重新审视中国房地产行业发展的脉络里，也将中国楼市起点的坐标，定位到了1987这一年的这一场并不起眼的土地拍卖会上。

当时《人民日报》的头条是这么写的：这是新中国自1949年成立以来的空前壮举，也标志着中国大陆的改革开放进入了历史新时期，也是这一年，在房地产正式命名。

4个月后，第七届全国人大一次会议对宪法进行了修改，修改的内容是:

“将宪法中禁止出租土地的规定删去，改为土地的使用权可以依照法律的规定转让。”

紧接着,《土地管理法》也进行了修改,土地禁锢终于完全放开。

至于第一块拍出的土地,它一年以后，建成了“东晓花园”。

并首次采用了按揭贷款的方式出售，整个项目的151套住宅，不到1个小时就卖得精光，开发公司还是凭借这笔买卖净赚了400万元。

这是从无到有的一年，注定成为中国房地产市场起步的注脚。

历史上每个不经意发生的瞬间，最后都串成了一段宏伟的篇章，当历史浪潮来临的时候，并不是每个人都做好了全副准备，有人乘舰艇，有人划小舟，但也有人只能徒手裸泳。

1990年，中国第一家房产经纪公司成立，从此开始左右许多人的生活。

1991年，万科成为中国首个上市的房地产企业。

1993年的海南，用冯仑的话来说，就是已经热得一塌糊涂了，中国房地产江湖迎来了第一批“炒房客”。

仅仅这一年，海南省共出让2884公顷的土地，但实际在建和竣工的竟不到20公顷，大量土地闲置，被用来囤积炒卖，因为炒房，也同时引发了朝廷对房地产的第一次调控，时任国务院副总理的朱镕基突然发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。

这场调控的遗产是：

海南省剩下的600多栋“烂尾楼”，闲置的土地18834公顷,积压资金达到800亿元,而在全国金融系统留下的坏账就高达400多亿元，成为积压房地产的重灾区，一直到如今都没能缓过来。

1998年，国际国内照例发生了很多大事，比如，国际上有亚洲金融危机；国内有长江淮河发生特大洪灾。

但是，当年还有一件事，它已经影响了我们20年，而且还将继续影响下去。

那就是，国务院宣布：取消住房实物分配，实行住房商品化。

在中国延续了近半个世纪的福利分房制度，彻底被废止。

从这一刻起，单位分房这件事，就变成江湖上一个久远的传说。

2001年的8月18日，157个温州人开进了上海，3天买走了100多套房子，第二年春天，另一群温州人来到北京，一下子就花掉了2000万元，“温州炒房团”这个让人们感情复杂的群体，第一次揭开了神秘的面纱。

2003年，国务院18号文官宣：房地产成为国民经济的支柱产业。

2004年，“831”大限令下，招拍挂全面启动，中国房地产的十年黄金时代，正式拉开大幕。

后来，2014到2019的故事，大家都知道了。

江湖发展到现在，房地产和经济增长互相捆绑。

有如赤壁之战的铁索连环，既要靠房地产来拉动经济增长，又要快速遏制房价的快速上涨，避免贫富差距，矛盾升级，还要大力供应保障性住房，维护社会稳定。

在如今稳字当头的主旨下，房地产从支柱产业，逐渐转变成压舱石和蓄水池。

形成了上下游绵延，产业链纵横，体量百万亿级的一艘巨轮。

这艘巨轮行走到现在最大的要求就是稳，不会也不能翻船。

这也是为什么2018年下半年开始，从上到下，任何一次有关房地产的国级会议，都离不开这个字的原因。

03

地产江湖前四十年充满了刀光剑影，整个过程跌宕起伏，精彩纷呈，到现在虽然很多东西已经尘埃落定，但很显然远未结束，那么，未来又会有什么样的故事上演，地产江湖将怎么发展？

在最后，我就做一回不负责任但走心的神棍，预测一下未来5-10年楼市的几点发展趋势，供大家参考。

1、未来5-10年，楼市步入休眠期。

纵观四十年的房地产历史，我们可以清晰的看出房地产在国家的地位变化：

伴随改革开放的助力者→邓公南巡后“步子大一点更大一点”的助推器→国民经济支柱型产业→压舱石和蓄水池。

房地产短期看政策，中期看经济，长期看人口，这是江湖上的一句至理名言，发展到现在，房地产基本已经完成了它的使命，变成了一块沉甸甸的压舱石。

近期的政策，大家也看到了，也就是上文说的一个稳字。

但是，无论政策再怎么压制，房地产从长期来看仍然还会涨，这是由通货膨胀决定的。

至于短期，一线房产会依旧会被压制，小幅震荡；部分二线三线有机会捡漏，但这种城市不会很多，四五线城市将回归理性。

2、省会会崛起。

现在，北上广深这四个超一线城市聚集了来自中国四面八方的人口，而且很明显的超标太多，这是当局者们不愿意看到，也是必须着力解决的问题。

这个解决之道就是：发展省会经济。

尤其是经济大省，这个符合疏散北上深过多人群，并且符合中央预期。

最近弄出的中心城市级中心城市群就有点这方面的意思，再加上取消了落户限制，各种明目张胆匪夷所思的抢人大战，就更明显了。

3、至于很多人关心的房租，不会大涨，但会涨。

它是会根据当地收入的上涨而涨，换而言之，这也是某种意义上的随通货膨胀而涨。

再说简单点，就是你如果没房，你涨的收入基本就交给房租的上涨了。

4、这是一个很重要的点，大家必须明白，在未来，学区房会随着政策而失去现有的价值，所以，现在持有一二线城市好的学区房，且能卖出高价的，建议出手，然后买入核心繁华地段的房子。

记住，随着时代的发展，房子的价值最终也会回归初心，也就是：地段为王。

5、房地产税短期还是出不来，五年可能过于自信，但两三年内肯定出不来，并且，我还是一贯的观点，房地产税并不能调节房价，它是一种地方税种，是维持财政收入的一个手段。

6、无论从政治经济环境上来说，现在的各行各业几乎没有风口了。

换而言之，站在风口上猪都能飞的日子，早就过去了。

这也就意味着，阶层跳跃的出口已封闭，暴富的案例将少之又少。

那么，房地产的稳定就是未来5-10年最大的红利，站在通货膨胀的角度上，一个稳字可压倒一切。

请记住，买房虽然不能再造富了，但依然是目前天朝最靠谱的保值手段，毋庸置疑。

深悦君说：

其实，这篇文章节选自深悦君制作的课件《房产营销二十五讲，从小白到销冠的修炼手册》的开篇第一节课。

做这门课的目的，与当初创办深悦会一样，想让更多的地产人花更少的钱学习到更多的地产知识。

近两年，我前后后被三十九家房企特聘成为培训讲师，在线下为很多地产人有效的建立了一套系统化的地产知识构架。

后来，我走访了50名销冠，将这套方法改进并完善，然后整理成课，分为上中下三部。

将14年地产从业经验积攒的所有干货，以一个有趣的江湖视角，一点一点讲给你听。

希望在线上帮助中国更多的地产人，建立起一套系统化的知识构架。

也希望让更多的人，能够迅速的提升自己，在这片故事尚未结束，竞争越来越激烈的地产江湖中，站稳脚跟，且持续进步。

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