来源：子木聊房（zimuliaofang）

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警示

2019年已经过半，相信大部分购房者对于楼市棋局还是迷茫的，究竟买不买房，何时买，下半年楼市如何演绎，心中没有定数。

目前整体来看，悲观者众，乐观者寡。

尤其前段时间，郭树清在陆家嘴对中国楼市高调「预警」，更是将楼市的悲观面推至风口浪尖。他说，

必须正视一些地方房地产金融化的问题。历史证明，凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区，最终都要付出沉重代价。靠投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现，其实都很不划算。

当然，在P2P事件一战成名的郭主席，对于当下楼市有此番严苛的警示，自然离不开他在行内已经掌握了足够多的信息，或已看到了不好的苗头。

但楼市不同于股市或者P2P等快市场，任何论断都需要实际情况相佐证，考虑到严谨和责任，我没有第一时间“跟风”。直到昨天，当我静下心来把最近的政策串联起来后，才看懂了楼市接下来在政策端要发展的趋势。

不出意外，第二波调控即将登陆，下半年房价几乎无增长希望，而购房门槛会不断提高，下半年，可能是刚需最纠结的日子。

从哪里得以看出呢？

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灵魂调控

我们都知道，中国楼市自调控以来，就贯彻着三稳大基调，“稳房价、稳地价，稳预期”。

在这其中，房价可以通过限购、限贷、限售等政策不断缩紧流动性达到目的；预期可以通过媒体吹风，营造舆论压力控制下来，例如经常发布房价预警论调，最近经济参考报发布的「高度警惕部分城市房地产金融化」就是很好的典型。

但唯独在稳地价上，迟迟未见效果。也可以说，地价调控才是触及灵魂的调控，原因你懂的。

所以在今年的前半年，地市高热的城市似汪洋大海，多个二线城市土地成交溢价率超过了20%。

其中最突出的是合肥，前5月的溢价率高达79%，另外南昌、南宁、哈尔滨、厦门、南京、苏州、杭州等城市的土地热度均处于较高水平。

可能一般购房者对地价这个间接性事物不太敏感，平时关注楼市对土拍市场也模棱两可。

但是要注意的是，房价的组成部分大部分来自于地价，这是面包和面粉的关系。在2018年，重点一二线城市的地价房价比值在60%以上，其中北京、天津分别以71%和66%位居第一、第二位。

溢价率高，地价房价比值高，注定开发商的利润大面积下滑。

开发商为了盈利，只能提高售价，而现在大部分城市限价，他们就只剩下了两条路：要么降低建造成本，房子质量下降；要么捂盘不售，延长开发周期，静等限价政策放开，这又会导致房源紧缺，供不应求。

所以楼市间始终涌动着一股房价上涨的势头。因为所有人都知道，一旦限价放开，房价立马会跳涨，这也是限价虽然造成抢房套利的乱象，而死死不放开的原因。

但是这一局面在6月迎来了转折性机遇。

在6月初，东莞公共资源交易网下发了一条土拍规则，规则提出：在网上报价达到上限后，不再接受最新报价，开通网上终次报价功能，转为竞终次报价；而终次报价则以“最接近平均价者得”。（此前常熟、张家港均发布过此类规则）。

怎么理解呢？

举个例子，政府招拍挂一块地，下面一群开发商竞价，以前是谁的价格高卖给谁，类似于奢侈品拍卖会，但现在规则改变了，以接近最后报价的平均价格为准。

这种让利式调控，在中国楼市历史中并不多见。说明为了稳住楼市，当局已经痛下决心。控制住了面粉价格，面包价格上涨的动能也就减弱了。

但我们再反过来思考，能做出真金白银的让利式调控，说明有些事情已经不得已而为之。有些城市的房地产发展已经严重影响到了当地产业经济结构，存在很大的危险性，只能被强行限制土地市场交易规则。

正如郭树清那句话，凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区，最终都要付出沉重代价。

3

付出代价

前几天，传的沸沸扬扬的恩施市就处于此序列之中。

像恩施市这种，产业结构差，人口常年外流的三四线城市在中国不在少数。在热浪涌来时，跟风尝到了甜头，便想依赖房地产成就丰功伟绩，然而在房地产寒潮来临，又害怕房价下跌对经济增长和财政收入造成影响，马上出台了止跌令。

一旦出台止跌令，相当于告诉大家这个城市的房价已经没有需求在支撑，如果这事儿藏住，当地居民肯定蒙在鼓里不知道市场行情，也就掩盖过了房价下跌的事实。然而像这种被媒体大面积曝光，就会造成本地炒房客集中逃逸，房价一落千丈。

这就是房地产依赖度高的一个后果，付出沉重的代价也是理所应当的事情。

那么还有哪些城市过度依赖房地产发展经济呢，我把2018年全年地方经济对房地产的依赖度排行提取了出来，帮大家阐述。

根据2018年各地统计局数据汇总，我们可以看到中国对房地产依赖度最强的三个城市分别是三亚、海口和昆明，占比分别为67.7%、40.3%和35.3%。

这就是三亚为什么至今都在封锁楼市的原因，按照这个比例完全是在郭树清所讲的序列之内，如果继续发展房地产，大概率会重蹈93年覆辙。

其次是昆明，产业经济薄弱，靠旅游和服务业不可能撑起整个楼市的长期发展，在上波周期中完全靠旅游环境资源维持了33个月的连续上涨，于今也是横盘震荡，失去了上涨的动力。

还有就是网红城市西安，在赋予中心城市和丝绸之路起点后，房价一发不可收拾，多次用人才政策打破调控节奏，最近连续6个月涨幅排名全国第一。

所以在前天升级了限购政策，要求新落户家庭连续1年、非户籍家庭社保满5年才能购房。那个从火车站把外地人直接拉到售楼处的西安将不复存在了。但是2018年对房地产30%的依赖度占比也给这个城市留下了后遗症，产业是否能支撑起流入人口的工作需要，现在西安的房价对未来人口流入有没有限制？

当然西安这种城市有国家政策照顾，即使是房地产依赖度高，依然会有方法解决。但是像蚌埠这种没有任何省级、国家资源倾斜的城市，未来怎么能逃过沉重的代价呢？此类城市还有泸州、湛江、银川等。

4

不划算

相对于国家和地区，郭主席对居民和企业的预警委婉了许多，“靠投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现，其实都很不划算。“

为什么用到“很不划算”这个中性词，我相信郭主席应该是考虑到了过去和国外关于投资房产的历史证明。也就是说，在中国前20年投资房产是大赚的，且对美国这个已经比我们成熟的市场来说，投资房产依然是赚钱的。

所以这句话的解释应该是未来房地产投资不再像过去那样赚钱，蒙着眼睛就可以发大财，未来房地产投资是有门槛的，也需要投资技术。而且我还要加一句，房地产投资可以，但投机少碰为妙。

当然这句话还有一层意思就是警示过去投机房产被套死的用户。因为最近听一个银行朋友说，在上波房地产周期中，一些不自量的投机炒房客透支杠杆博弈楼市涨幅，现在集中爆仓的不少。他们最终被政策斩于马下，负债累累，有的甚至进入征信黑名单。这部分炒房客，投机房产一定是不划算的。

所以不出意外，接下来在稳定楼市的基础上，房贷利率会收紧，以此来限制投资性刚需入市，而这也会实实在在误伤想有一套住房的纯刚需族。无论如何，安全一定要放在第一位。

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