来源：昆明楼宇纵横

今年以来，昆明城市改造愈发火热，各大房企疯狂抢地的消息频上热搜，昆明的发展也通过一幢幢拔地而起的楼房得以体现。

但是，住建部去年7月发布的《城市居住区规划设计标准》不知道还有多少人记得？

住建部发布的规定称：城市住宅用地容积率最高不得超过3.1，建筑限高不得超26层，住宅建筑高度控制在80米以内。

这一强制性标准虽然在今年1月就开始执行，但对昆明绝大多数项目来说，这么低的容积率以及这么“矮”的层高一点也不实际。

有报道称，昆明主城区大多数住宅用地的容积率标准，不仅突破3.1的比比皆是，超过一倍也很平常。不少地块的容积率突破了7，甚至达到了8，接近住建部新规的3倍。

要说昆明住宅地块容积率的最高纪录，可能就属位于一环内的栗树头村城改即原来的大宥城项目。去年8月，栗树头村项目二期用地进行规划调整，住宅地块的容积率从原本就不低的6-6.5，进一步提高到了7.58-8.38。

除了容积率，在昆明这座城市当中，别说26层的楼房，就算是超过40层的小区也是比比皆是，这些房子也就是昆明才会有的特色建筑——塔楼。

其实昆明并不缺乏容积率3.1以下，层高26层的好房子，但是这些项目都有一个致命特点，那就是非常贵。

换言之，昆明市高容积率地块往往有一个共同特点，即都属于城改项目，位置也大多在二环内或二环沿线。

总的来看，昆明市住宅容积率在最近10年里一直呈不断攀升的状况，尤其是城中村改造地块，更是不断打破昆明容积率天花板，达到8.0以上的恐怖程度。

其实高容积率与昆明的城中村改造密切相关，是因为城中村的拆迁成本本就十分高昂。如今再昆明就流行着一句话：“只要城中村一拆迁，那么一夜暴富的梦想就会实现了。”

城中村拆迁意味开发商赔付压力的成倍增加，如果说不增加容积率和层高，那么高昂的费用则没有地方可以均分。

昆明城中村经过许多年的改造，逐渐成效，但是依然有许多城中村被纳入改造目标，就比如在三年前年就传闻要全部拆迁的金刀营，但是至今依旧没有动静。

假如容积率必须控制在3.1以下，层高降到26层。带来的后果必然是大部分城改项目无法推进，昆明土地供应量下降，新建项目转向远郊地区。至于房价，由于供给端萎缩，低容积率带来的品质提升，反而有可能出现猛涨的局面。

在新规出现之后，许多没有买房的人或许在暗自窃喜，因为如果强硬实施政策，那么昆明市场上就会逐渐增多许多优质楼盘，至于价格也必然会因为品质提高的大涨。

但是就昆明而言，许多新政在前期阶段必然也会面对重重阻力，如何在降低容积率和层高的前提下也能推进城市改造，必然也会是一个长期讨论的话题。

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