（图片来源于网络）

1

一个读者问我“近期的重庆楼市，究竟会如何发展呢？”

其实一个比较理想的楼市状态，或许应该是这样：

• 自住型需求，择优买入，拒绝恐慌性购房！

• 投资型需求，变得更加聪明；

• 炒作型资金陷入观望；

同时，销售去化、售价，进一步分化！

市场进入到优胜劣汰的竞争态势。

土地市场，就更简单，好地块高价，差地块便宜。

楼盘之间，也会发生分化。

优质、平价、配套齐全的品牌开发商楼盘，还是热销！

劣质、价格虚高但各方面都一般的楼盘，或将持续滞销！

会是这样吗？

2

前几天有个多年没联系的人，微信上突然问我“在吗？”

你知道的，这种多年不联系的人，突然联系，90%都是喊你参加他的婚宴、小孩百天...

我提高了理性，回忆了一下彼此的交情，去不去？给多少？

过了一会，他发来一句：

“我想买套房，自住，椿山要不要得？帮我参考一下嘛。”

这个朋友，也是混地产界的。

他还在买房！

他跟我讲了他的理由：

1）不管市场如何，多年来，重庆那些优质盘，只要价格不离谱，都很好卖！不管在哪个城市，也都是这样。这是刚性需求！

2）如今套内单价1.5w以下，地段好，品质好的房源真的不好找了。

尤其是北区。

“四小龙”都快变成“四巨龙”了！

3）随便看看最近北区的土拍情况，会发现，土地的容积率好低！

（图片数据来源于重庆锐理数据）

低容积率，表明北区将全面转向改善型市场。

这样的结果就是：房子会更好，但对应的价格也会更贵啊！

3

为什么买椿山？

我直接转述他的主要观点：

• 椿山目前建面单价13000左右，200万以内，150多万起步，洋房，龙湖的，北区以后还会有吗？

• 现在的新地块，普遍规模不大，且均为组团式发展，未来新房很难找到大社区了！他更喜欢大社区的生活氛围。

• 最近对面礼嘉天街公布了明年即将开业的计划，还有1.7万方山姆会员店，商圈配套就是一江之隔。

• 椿山只有别墅+洋房，综合容积率1.14，环境好，密度低，一家4口，开车为主，这边是宁静，那边是繁华。这是他们向往的生活。

• 椿山洋房，他看上的，就剩下十几套！

椿山卖得确实好。

洋房开盘1年多的时间，成交了1300多套，在重庆洋房市场，数一数二。

4

不过我分析，其实他的答案很简单，为什么买？合适，高性价比！

所谓性价比，就是东西不错，价格还不高！

价格很合适

朋友原话：“椿山洋房目前套内单价15000多，对比了一圈，觉得相当合理！”

比起礼嘉、悦来、中央公园、照母山...妥！

从2018年的年度统计看，蔡家整体的成交均价也是北区几个板块中最低，也说卖的最好，说明了大家的广泛选择。

蔡家相对于江对岸，洋房的价格，在那边只能买高层，跨个江就是3-5千/㎡的差距！

价格优势带来的洼地感，在市场中，无论是理性，还是感性，真让人无法拒绝。

尤其这还是龙湖的楼盘。

5

当然，买房的前提不是一味图便宜，而是近似品质、配套、环境、地段基础之上，采取对比价格。

比如分析椿山，他的性价比就是：居住价值高，同时，价格不高。

椿山的位置，大概是这样：

整个蔡家，从开发商分布和周边环境看，曹家湾至滨江部分，是蔡家全新规划的区域，居住环境和配套也更好。

椿山刚好处于这一片的腹地，面对五彩滨江公园和嘉陵江，未来蔡家大桥建好以后，去礼嘉尤其近。

配置情况

椿山属于改善型社区，别墅+洋房构成，洋房部分，最高8层，总共39栋。

楼盘根据坐北朝南的原生态天然坡地，有的围合式排列、有的高低错落排列，

最大楼间距达到60米！

（龙湖椿山洋房布局）

洋房是那种最纯粹1T2户配置，纯板式。

因为单人服务户数可能更少，龙湖的“管家”式服务在这种小区，应该会更加细致。

这是一个典型的低密改善型大社区。

户型情况

基本就是全4房结构，南北通透。

比较传统经典的洋房户型。

四个卧室分置在房屋的四角，相对独立分区；

厅的部分，打开前后窗户，就有了对流的“穿堂风”；

舒适感，是洋房的精髓所在。

150多万起步，买到这种产品，会不让人心动吗？

景观方面

椿山洋房的最大特点是 组团内没有高层，整个项目也只是别墅+洋房。

这样的低密社区，景观的最大优势，就是“亲近”二字，楼栋之间，被绿化景观包裹着。

在洋房组团内，龙湖设计了9个植物主题的花园，一年四季都能享受到不同的景观，这9处小花园被长达1公里樱花景观环道串联在一起。

小区里，还专门设计有观景平台、运动健身区域，总结起来就是：很龙湖。

我理解，龙湖的景观一直是他的杀手锏之一，在这样纯洋房的组团，更好施展，可以想象到他未来层次分明、绿树成荫的样子。

（意境图）

大社区的好处就是内部共享的园林景观面积更大。

外部环境

大的环境。

蔡家“一面靠山、三面环水”，拥有19公里的江岸线，森林覆盖率达50%。

而龙湖椿山正好位于地势比较高的台地，属于蔡家江湾环抱区域的腹地。

（实景图）

而整个蔡家规划公园绿地约591公顷！著名的五彩滨江公园是现在能享受到的，离椿山不远。

（五彩滨江公园）

交通利好

蔡家大桥的修建，直接让江对面未来的礼嘉商圈成了蔡家的配套。

（蔡家大桥示意图）

椿山过去就很方便了。

而且，项目自身也规划有几千平方米的商业，包含一个农贸市场，有了日常生活的商业配套。

当然，对于椿山，核心的价值就在于他是龙湖在北区性价比最高的大盘洋房项目。

最关键，他只有最后的十几套了。

6

房地产市场，起起伏伏，快速发展了20年，他的财富增值效应让大家都认识到房子这个商品，除了居住属性，原来还有金融属性，尤其近两年，很多人拿出全部积蓄甚至高杠杆负债去买房投资。

这样对吗？

从最近种种的迹象表明，未来的趋势，可能会有变化。

历史并不会简单的重复，30多年前开小卖铺的都能发财，30年后呢？

电商、大超市兴起以后，开个普通的小卖铺最多只能管温饱。

那么，属于房地产的黄金20年，也会过去。

我想我们应该仔细思考“房住不炒”这个反复强调的原则，政策，对于市场的影响力比你想象的要大，想清楚这一点，才能想清楚买房卖房这回事。

我的理解是：

为了追求更美好的生活，我们应该买房，出发点是回馈家人。你努力打拼，不就是为了让生活条件更好吗？！

就比如买椿山的那位朋友，充分考察后，在价格承受的情况下，从高层换车上了洋房，一家三代，拥有了更好的居住环境。

还有一些朋友，钱没有其他用的地方，就想买套房保值。

OK，那该买什么样的房？

我的意思其实也很明确，那就是“好房子”，或高性价比的房子。

房子新建造的数量一定是会逐步减少的，当住房数量达到局部的供需平衡，房子这件商品，就会跟车一样。

20多年前的桑塔纳和那些过气的车，现在已经被扔进垃圾回收站，更新换代的车、有品质的车，仍然被人追逐着。

人们的刚性需求，总有一天会“供需平衡”。

但是，大家追求更美好生活的欲望，只会越来越强啊！这就是“好房子”的长期价值。

我说明白了吗？

对待楼市，无论是自住，还是投资，最好的心态，我认为是“想清楚自己要什么，想清楚别人要什么，不跟风，不盲从”！

或许，就能看清楚未来。

本文为商业评论

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