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重庆房子,谁还在买买买?

新闻来源:  2019-08-27 12:05:07

(图片来源于网络)

1

一个读者问我“近期的重庆楼市,究竟会如何发展呢?”

其实一个比较理想的楼市状态,或许应该是这样:

  • 自住型需求,择优买入,拒绝恐慌性购房!

  • 投资型需求,变得更加聪明;

  • 炒作型资金陷入观望;

同时,销售去化、售价,进一步分化!

市场进入到优胜劣汰的竞争态势。

土地市场,就更简单,好地块高价,差地块便宜。

楼盘之间,也会发生分化。

优质、平价、配套齐全的品牌开发商楼盘,还是热销!

劣质、价格虚高但各方面都一般的楼盘,或将持续滞销!

会是这样吗?

2

前几天有个多年没联系的人,微信上突然问我“在吗?”

你知道的,这种多年不联系的人,突然联系,90%都是喊你参加他的婚宴、小孩百天...

我提高了理性,回忆了一下彼此的交情,去不去?给多少?

过了一会,他发来一句:

“我想买套房,自住,椿山要不要得?帮我参考一下嘛。”

这个朋友,也是混地产界的。

他还在买房!

他跟我讲了他的理由:

1)不管市场如何,多年来,重庆那些优质盘,只要价格不离谱,都很好卖!不管在哪个城市,也都是这样。这是刚性需求!

2)如今套内单价1.5w以下,地段好,品质好的房源真的不好找了。

尤其是北区。

“四小龙”都快变成“四巨龙”了!

3)随便看看最近北区的土拍情况,会发现,土地的容积率好低!

(图片数据来源于重庆锐理数据)

低容积率,表明北区将全面转向改善型市场。

这样的结果就是:房子会更好,但对应的价格也会更贵啊!

3

为什么买椿山?

我直接转述他的主要观点:

  • 椿山目前建面单价13000左右,200万以内,150多万起步,洋房,龙湖的,北区以后还会有吗?

  • 现在的新地块,普遍规模不大,且均为组团式发展,未来新房很难找到大社区了!他更喜欢大社区的生活氛围。

  • 最近对面礼嘉天街公布了明年即将开业的计划,还有1.7万方山姆会员店,商圈配套就是一江之隔。

  • 椿山只有别墅+洋房,综合容积率1.14,环境好,密度低,一家4口,开车为主,这边是宁静,那边是繁华。这是他们向往的生活。

  • 椿山洋房,他看上的,就剩下十几套!

椿山卖得确实好。

洋房开盘1年多的时间,成交了1300多套,在重庆洋房市场,数一数二。

4

不过我分析,其实他的答案很简单,为什么买?合适,高性价比!

所谓性价比,就是东西不错,价格还不高!

价格很合适

朋友原话:“椿山洋房目前套内单价15000多,对比了一圈,觉得相当合理!”

比起礼嘉、悦来、中央公园、照母山...妥!

从2018年的年度统计看,蔡家整体的成交均价也是北区几个板块中最低,也说卖的最好,说明了大家的广泛选择。

蔡家相对于江对岸,洋房的价格,在那边只能买高层,跨个江就是3-5千/㎡的差距!

价格优势带来的洼地感,在市场中,无论是理性,还是感性,真让人无法拒绝。

尤其这还是龙湖的楼盘。

5

当然,买房的前提不是一味图便宜,而是近似品质、配套、环境、地段基础之上,采取对比价格。

比如分析椿山,他的性价比就是:居住价值高,同时,价格不高。

椿山的位置,大概是这样:

整个蔡家,从开发商分布和周边环境看,曹家湾至滨江部分,是蔡家全新规划的区域,居住环境和配套也更好。

椿山刚好处于这一片的腹地,面对五彩滨江公园和嘉陵江,未来蔡家大桥建好以后,去礼嘉尤其近。

配置情况

椿山属于改善型社区,别墅+洋房构成,洋房部分,最高8层,总共39栋。

楼盘根据坐北朝南的原生态天然坡地,有的围合式排列、有的高低错落排列,

最大楼间距达到60米!

(龙湖椿山洋房布局)

洋房是那种最纯粹1T2户配置,纯板式。

因为单人服务户数可能更少,龙湖的“管家”式服务在这种小区,应该会更加细致。

这是一个典型的低密改善型大社区。

户型情况

基本就是全4房结构,南北通透。

比较传统经典的洋房户型。

四个卧室分置在房屋的四角,相对独立分区;

厅的部分,打开前后窗户,就有了对流的“穿堂风”;

舒适感,是洋房的精髓所在。

150多万起步,买到这种产品,会不让人心动吗?

景观方面

椿山洋房的最大特点是 组团内没有高层,整个项目也只是别墅+洋房。

这样的低密社区,景观的最大优势,就是“亲近”二字,楼栋之间,被绿化景观包裹着。

在洋房组团内,龙湖设计了9个植物主题的花园,一年四季都能享受到不同的景观,这9处小花园被长达1公里樱花景观环道串联在一起。

小区里,还专门设计有观景平台、运动健身区域,总结起来就是:很龙湖。

我理解,龙湖的景观一直是他的杀手锏之一,在这样纯洋房的组团,更好施展,可以想象到他未来层次分明、绿树成荫的样子。

(意境图)

大社区的好处就是内部共享的园林景观面积更大。

外部环境

大的环境。

蔡家“一面靠山、三面环水”,拥有19公里的江岸线,森林覆盖率达50%。

而龙湖椿山正好位于地势比较高的台地,属于蔡家江湾环抱区域的腹地。

(实景图)

而整个蔡家规划公园绿地约591公顷!著名的五彩滨江公园是现在能享受到的,离椿山不远。

(五彩滨江公园)

交通利好

蔡家大桥的修建,直接让江对面未来的礼嘉商圈成了蔡家的配套。

(蔡家大桥示意图)

椿山过去就很方便了。

而且,项目自身也规划有几千平方米的商业,包含一个农贸市场,有了日常生活的商业配套。

当然,对于椿山,核心的价值就在于他是龙湖在北区性价比最高的大盘洋房项目。

最关键,他只有最后的十几套了。

6

房地产市场,起起伏伏,快速发展了20年,他的财富增值效应让大家都认识到房子这个商品,除了居住属性,原来还有金融属性,尤其近两年,很多人拿出全部积蓄甚至高杠杆负债去买房投资。

这样对吗?

从最近种种的迹象表明,未来的趋势,可能会有变化。

历史并不会简单的重复,30多年前开小卖铺的都能发财,30年后呢?

电商、大超市兴起以后,开个普通的小卖铺最多只能管温饱。

那么,属于房地产的黄金20年,也会过去。

我想我们应该仔细思考“房住不炒”这个反复强调的原则,政策,对于市场的影响力比你想象的要大,想清楚这一点,才能想清楚买房卖房这回事。

我的理解是:

为了追求更美好的生活,我们应该买房,出发点是回馈家人。你努力打拼,不就是为了让生活条件更好吗?!

就比如买椿山的那位朋友,充分考察后,在价格承受的情况下,从高层换车上了洋房,一家三代,拥有了更好的居住环境。

还有一些朋友,钱没有其他用的地方,就想买套房保值。

OK,那该买什么样的房?

我的意思其实也很明确,那就是“好房子”,或高性价比的房子。

房子新建造的数量一定是会逐步减少的,当住房数量达到局部的供需平衡,房子这件商品,就会跟车一样。

20多年前的桑塔纳和那些过气的车,现在已经被扔进垃圾回收站,更新换代的车、有品质的车,仍然被人追逐着。

人们的刚性需求,总有一天会“供需平衡”。

但是,大家追求更美好生活的欲望,只会越来越强啊!这就是“好房子”的长期价值。

我说明白了吗?

对待楼市,无论是自住,还是投资,最好的心态,我认为是“想清楚自己要什么,想清楚别人要什么,不跟风,不盲从”!

或许,就能看清楚未来。

本文为商业评论

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