405次，比2017年同期上涨接近80%。这是中国社科院在2018年12月11日发布的《中国住房发展报告（2018～2019）》（以下简称《报告》）中显示的全国楼市调控次数。而据《金融时报》记者的不完全统计， 2018年全年的楼市调控次数高达440次左右，刷新历史纪录。

  专家和业内人士普遍认为此轮调控已触底。融360最新公布的数据显示，2018年12月，全国首套房贷款平均利率为5.68%，相当于基准利率1.159倍，环比11月下降0.53%，为2017年12月以来的首降。

  “房贷利率有见顶回调之势，部分城市的银行可能小幅下调个人按揭贷款利率，加快放款速度。就长效机制来看，住房租赁供给格局将随着国资房企在建项目集中入市而发生显著变化，国资房企也有望提供更稳妥的运营方案。”交通银行首席经济学家连平表示。

  应该说，在高频度且强有力的调控政策轮番上阵后，楼市“高烧”得到有效控制。虽然已有回调趋势，但在2019年，坚持“房住不炒”、构筑住房长效机制仍将是住房金融市场的指导性原则；而去年底前召开的中央经济工作会议所强调的“因城施策”原则，则将给予地方政府楼市调控更大的灵活度和自主性。

  房贷利率或见顶

  “用不了三五年，很多客户就会换一个条件更好的住房了。现在（向银行）贷款也没什么问题，很方便。”北京市某房产中介表示。

  相比一年来首套房房贷利率的首降，二套房房贷利率更是出现了“两连降”。融360数据显示，2018年12月，全国二套房贷款平均利率为6.04%，环比下降0.33%。

  具体到银行而言，融360数据显示，2018年12月，工行、农行、中行、建行国有四大行首套房贷款平均利率为基准利率上浮15.6%，较上期下降0.8％。在其同期所监测的全国35个城市533家银行中，54家银行分（支）行回调利率，占比为10.13%，较上月增加39家；470家银行分（支）行首套房贷款利率较上月持平，占比为88.18%。

  从《报告》的宏观数据来看，全国房价同比增幅由2017年9月的3.2%上升到2017年12月的13.5%，后下降至2018年3月的2.93%，又增长到2018年9月的10.7%。2018年8月之前，楼市逐步升温，上行压力日益加大，但到9月，楼市形势发生逆转并开始降温。

  这些变化在房贷利率上有所体现。融360数据显示， 2018年7月，广州首套房贷款平均利率为5.55%，二套房贷款平均利率为5.89%，环比均有所下降。

  而在去年楼市升温时，各类调控政策也最为频繁。去年5月，住建部、财政部、央行、公安部联合发布《关于开展治理违规提取住房公积金工作的通知》，防止提取住房公积金用于炒房投机；同在5月，包括北京、成都、哈尔滨等多个城市均提出严格房地产中介管理；7月到8月期间，住建部多次约谈不同城市，要求其加快制定住房发展规划，并表示对楼市调控不力的城市坚决问责；7月31日召开的中共中央政治局会议，更是提出“坚决遏制房价上涨”。

  从去年全年的趋势来看，房贷利率基本在调控政策最为频繁的前三个季度保持上升趋势，进入10月以后，增幅减缓乃至出现回落。

  此外，对于央行本月公布的降准消息，专家普遍认为，这虽在一定程度上利好楼市，但资金将难以流入仍以“房住不炒”为监管主基调的楼市，对楼市影响间接而微弱。

  “因城施策”效应初现

  “目前来做房贷的客户还是比较少，我们并没有感觉到市场回暖的迹象。”近日某大行北京分支机构的业内人士告诉《金融时报》记者。

  与北京不同，近期，青岛暂停买房摇号政策、佛山放宽入户条件、菏泽取消限售政策、杭州和珠海放松社保条件、广州放开对商业服务类物业项目销售对象的限制……全国各城市给楼市“松绑”的政策频出。

  相比2017年中央经济工作会议提出的“保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控”，去年中央经济工作会议提出的“因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”的要求，无疑给地方政府提供了更多的楼市调控自主空间。

  事实上，各地楼市的变化与差异显著。《报告》显示，从2017年11月到2018年10月，在房价增速降幅超过25%的32个城市中，有29个来自东部城市；而在房价增速增幅超过10%的50个城市中，有43个来自中西部城市。

  融360数据显示，2018年12月，一线城市的房贷利率较早出现下降趋势，二线城市相继出现利率回调，整体下降幅度较小。后期或有更多城市出现变动回调，回调幅度也将较小。

  “2019年，房地产政策仍将坚持‘房住不炒’和‘因城施策’原则，但在行业内外部需求因素的影响下可能适度放松。预计政策调整将以结构化方式进行，各地可能自下而上、明紧暗松，局部试探微调。一二线城市以保障刚需和置换型改善需求为重点，适当松动过紧的行政管制措施；三四线城市区别对待棚改安置，对已完成去库存的地区取消或减少货币化安置。”连平如是预测。

  积极培育租赁市场

  作为构筑住房长效机制的重要组成环节，住房租赁市场备受关注。去年8月底，“房租贷”乱象所引发的第一起爆仓出现——位于杭州的鼎家宣布因经营不善导致资金链断裂。而在彼时，北京地区中介机构恶性竞争、哄抬房租现象也迅速成为焦点话题。

  “银行需要围绕 ‘房住不炒’，助力培育住房租赁市场，平抑房租价格，把房地产的金融属性剥离出来。建行一直在努力培育这个市场，并把其确定为我们的‘三大战略’之一，但这其中还有很多课题，亟待银行与学者、企业一道配合解决。”建行董事长田国立表示。

  《报告》显示，去年前5个月，房租水平呈小幅下跌趋势。其中，2018年1月租金水平较2017年年底租金水平环比下降0.21%，年后开始反弹，其中5月环比涨幅较大，但仍未及2017年年底水平。银行的介入对房租的平抑作用初显。

  2018年，各银行继续在培育和发展租房租赁市场上贡献力量。中行计划为8家房地产企业提供规模超过2000亿元的住房租赁领域融资，农行拟提供2000亿元信贷资金用于支持北京市集体建设用地租赁住房开发。

  建行继续打响“要租房，到建行”的口号，建立并完善集监管服务、企业租赁、共享应用、公租房监测分析等五大系统于一体的住房租赁综合服务平台，为政府机构、租赁企业、租客、房东等住房租赁相关主体提供“全链条”产品和服务。此外，该行还率先在广东推出俗称“存房”的家庭不动产财富管理业务，进一步创新长租房源供给模式。

  中行宣布成立城盈住房服务有限公司，进一步完善住房租赁场景服务生态布局，打出“租好房，到中行”的口号。据悉，2019年，该公司将推出联结资产端、资金端和租客端的住房租赁全生命周期系统解决方案——住房租赁综合服务平台。同时，中行表示将为住房租赁市场各参与主体提供全产业链条的金融产品与服务，激活场景金融的创新服务能力。