中房网讯 农历新年后首个交易日A股迎来开门红，拉动市场风险偏好迅速回升。

  在普涨格局下，隐藏着一条机构深度潜伏的投资主线——去年四季度基金加仓最多的房地产板块。

  基金潜伏地产股 外资加仓内房企

  据《上海证券报》报道，春节期间，一位券商分析师在返乡时发现，虽然三线城市房地产过去两年已有过一波上涨，但是身边的亲戚朋友有闲钱还是会选择买房，房子和车几乎是结婚时的标配，在改善生活的需求中占据重要地位。

  数据也为浮光掠影的返乡观感增添了真实的注脚。申万宏源研报显示，从房地产板块65家已发布2018年年报业绩预告的房企来看，36家预增或扭亏，盈利为正；29家预减、首亏或续亏。其中，TOP100房企全年销售金额同比增长35%，显示行业整体业绩稳健，集中度上升是长期逻辑。

  业绩支撑下，港股市场上的融创中国今年来一路上涨，涨幅已近30%，碧桂园的涨幅也接近20%。

  在进入2019年后，内地房企突然“咸鱼翻身”，不仅海外融资之路豁然开朗，股票也开始获得外资机构逆势加仓。

  港交所披露的资料显示，海外知名机构卷土重来，重新入市增持内地房企股票。2月1日，新加坡政府投资公司（GIC Private Limited）时隔逾5个月后，再度出手增持了216.13万股万科H股，涉资6667万港元，持股比例从5%增至6.01%。

  从国内A股整体环境来看，外资也继续保持了节前加仓力度，北上资金在2月11日成交金额达309亿元，创下今年来单日成交最高金额。根据《证券时报》报道，2019年开年以来北上资金对A股保持全速加仓态势，其间仅出现了两次单日净卖出，累计净买入达到708亿元，而1月份净买入金额创下历史单月最高金额。

  房地产板块方面，业绩稳健叠加估值优势，使得基金2018年四季度超配优质房地产股。

  据光大证券对30家重点地产企业的基金持仓变动跟踪显示，2018年四季度，30只个股中共有27只个股成为基金重仓股，较三季度新增6只；基金重仓总市值为436亿元，环比增加31%，重仓比例约5.64%。当下，基金对地产A股板块的重仓比例，几乎处于2015年一季度以来的最高水平。

  此外，数据显示基金持仓继续向龙头集中：2018年四季度地产行业持股市值Top5的地产股（保利、万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股）的持股总市值占板块持仓总市值的比重达44.8%，较上半年大幅提升9.6个百分点，保持了2016下半年以来的持续提升态势。其中基金增持万科A 1.54亿股，重仓市值增加34亿元；增持保利地产1.86亿股，重仓市值增加19亿元；增持华夏幸福8663万股，重仓市值增加22亿元；增持绿地控股8451万股，重仓市值增加5亿元；增持招商蛇口5947万股，重仓市值9亿元。

  博短线反弹 OR 重长线价值？

  海外机构对内地房地产企业的投资热情，多少让市场有些诧异，因为无论是春节期间的实地踩盘情况，还是近日陆续公布的房企销售数据，似乎找不到支撑外资买买买的有力逻辑。

  对于外资的操作与房企基本面背离的情况，有分析人士认为，这跟市场对地产行业预期发生变化有关。

  近期，无论是中央经济工作会议关于房地产的表述，还是一些重要讲话对于房地产的表态，都让市场对房地产政策微调充满期待。今年地方两会陆续召开，“一城一策”成为2019年各地房地产调控的一大关键词，从微观层面印证了市场预期。

  王卫表示，1月份是投资机构布局的重要时期，大部分地产类债券的收益率都超过6%，相比股票市场仍具吸引力。

  摩根大通认为，虽然房地产市场人气仍相对疲弱，但第一季度之后情况或将有所好转。摩根大通预计，房地产开发商本季度合同销售降幅在10%左右，但今年全年有望增长15%。他们仍看好中资房地产开发商板块，因为该板块基于2019年预期利润的市盈率不到6倍。

  虽然外资看好房企全年销售，但在基金经理之间的看法也有着明显分歧。

  一位基金经理表示，地产板块在2018年已经对市场的悲观预期充分反应，估值处于低位，业绩又有支撑，随着行业集中度进一步提高，具备中长期投资价值。

  也有基金经理担忧地产泡沫并未出清，再度扩张空间有限。“宏观环境不是一朝一夕就能扭转的，现在仍处于稳中有忧的态势中。而且基建在很多城市已经饱和，考虑到人口结构、人均住房肯定趋于过剩，居民杠杆也已经加上来了，在需求比较疲弱的环境下，未来经济增长的内生动力一定来源于创新。”

  华泰证券认为，从布局时点和驱动因素来看，当前地产板块所处时点接近于2014年，2014年基金超配地产板块主要发生在其盈利的修复阶段、行业基本面的低点及政策宽松周期的开启阶段，配置价值则源于盈利支撑和政策催化，但政策依然为核心变量。

  来源：上海证券报、证券时报，中房网综合整理