2019 年 12 月，40 个典型城市新建商品住宅成交面积环比增幅较大，同比小幅增长。临近年末，部分房企由于资金面紧张和年底冲刺规模业绩，加大了推盘力度和营销力度，打折促销的现象也在增多，购房者积极入场，12 月 40 城成交量创年内新高。

  2019 年，3-5 月部分城市出现小阳春行情，730 政治局会议首次明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”后，市场参与者心态已然转变，大部分城市市场有所降温，全年成交面积同比小幅增长 2%。

  一线城市：在经历了连续两年的楼市低迷后，2019 年成交出现回暖，全年成交面积同比增长 20%。

  二线城市：2019 年 3-5 月，部分二线城市出现小阳春行情，住建部两次约谈后市场略有降温，730 政治局会议后降温明显，全年成交面积同比小幅增长4%。

  三四线城市：2019 年，大部分前两年成交火热的三四线城市楼市开始降温，全年成交面积同比下降 6%，是三类城市中唯一同比下降的。

  一、2019 年 40 城成交同比小幅增长 2%

  2019 年 12 月，易居研究院监测的 40 个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长 22%，同比小幅增长 4%。

  由于单月数据可能存在异动现象，这里结合近 6 月移动平均数据来进行分析，12 月的移动平均同比增速为 3.1%。该曲线在 2015 年 9 月达到本轮周期的最高点之后，便开始下行，期间在 2016 年的 3-4 月有过短暂回升，此后一直下行至 2017 年 10 月左右达到本轮低点。2017 年 11 月之后，该曲线开始震荡上行，2018 年12 月开始震荡下行，目前仍处于小幅震荡下行过程中。

  从 2019 年的成交量月度走势来看，2 月 40 城新房成交量创 2015 年 3 月以来的 48 个月新低。3-5 月，部分城市楼市出现小阳春，40 城新房成交量同比小幅增长。6 月部分房企冲刺半年度业绩，推盘量加大，40 城成交环比小幅增长。

  7-11 月 40 城成交量小幅震荡下行。12 月房企冲刺全年业绩加大推盘力度，成交量出现年底翘尾。整体来看，下半年月均成交量略低于二季度。虽然央行 2020 年首次全面降准已正式落地，但在“房住不炒”政策基调不变的情况下，降准不等于给楼市放水，更不会把房地产作为短期刺激经济的手段，预计年初全国楼市还有可能继续降温。

  年度走势来看，2011 年在“限购、限贷”等政策影响下，楼市降温，市场陷入低谷。2012 年楼市开始回暖。2013 年再度繁荣。2014 年市场降温，进而出现了“限购、限贷”政策的松绑。2015 年市场复苏。2016 年市场火热，40 城成交量创 2010 年以来最高。2017 年，随着因城施策的调控政策持续作用，成交量明显下降，一方面说明楼市降温明显，另一方面也与部分城市限价限签有关。2018年上半年，三四线城市和部分热点二线城市销售火热，下半年多数城市急速降温，全年成交面积小增。2019 年 3-5 月，部分城市出现小阳春行情，730 政治局会议后，大部分城市市场有所降温，全年成交面积同比小幅增长 2%。

  二、2019 年楼市分化，一二线城市成交同比增长，三四线城市成交同比下降

  1、一线城市：2019 年成交同比增长 20%

  2019 年 12 月，易居研究院监测的 4 个一线城市新建商品住宅成交面积环比增长 3%，同比下降 17%，目前成交面积绝对值处于 2014 年以来的平均水平。本轮楼市行情一线城市领先于其他城市启动，也领先其他城市开始调整，从 2019 的成交量走势及同比增幅来看，一线城市成交量上半年开始企稳反弹。但 6 月以来一线城市成交量有所下降，在目前楼市严调控的背景下，成交量虽相比 2017 年下半年和 2018 年有所增长，但相比 2015 和 2016 年的高位还有较大差距。后续来看，在目前楼市严调控和信贷不放松的背景下一线城市成交量 2020 年难以大增，维持当前成交水平的可能性较大。