时光荏苒。

  当2018年踟蹰的行业旋律渐行渐远，2019年的新气息正扑面而来。

  辞旧迎新之际，焦虑与憧憬仍弥漫坊间。围绕产业政策、房价地价、资金成本等一系列棘手问题，行业关注重点与难点可概括为三个焦点之问：什么时候调控政策转向？什么节点楼市见底回升？什么样的企业能穿越周期？

  政策的脉络其实有章可循。

  从顶层设计来看，房地产政策有了新的表述。日前召开的中央经济工作会议上，有关房地产政策有了新的提法，“因城施策，分类指导”取代了此前的“因城施策，分类调控”，“夯实城市政府主体责任”替代了此前的“落实城市政府主体责任”。从“调控”到“指导”，从“落实”到“夯实”，两个细微的变化，表明产业政策逐步深入，中央给予地方更多的灵活性，地方政府承担楼市稳定发展的主体责任。这也意味着，房住不炒背景下，不同城市楼市政策的分化仍是主基调。可以预见，未来可能会有局部楼市供应过剩、有去库存压力的城市松绑限制性措施，但在长效机制未完全建立起来之前，全国性的政策松绑并不具备基础。整个房地产业，应当对此有长期的认知。

  其二，楼市见底回升，房价再度大幅上涨的逻辑已经成为过去式。

  稍早之前，山东荷泽，一个名不见经传的四线城市，因限售松绑登上媒体头条。这个很容易被开发商忽略的城市，其偶然引发的舆论广泛关注度，透视出全社会对房地产业关注度之广、之深、之矛盾。这个事件也凸显了房地产业政策的极端复杂性。一方面，在宏观经济不好时，房地产业仍然是稳经济的利器；另一方面，过快上涨的房价，让房地产业长期成为舆论场上的靶子。

  因此，“从房住不炒”的顶层设计，到强大的民意，房地产业政策，不可能再重复过去简单的调控循环：楼市火爆——经济过热——房地产调控——楼市萧条——经济下行——放松调控——楼市火爆——经济再度过热——楼市再度调控。

  从宏观来看，尽管当前实体经济下行压力不小，但以房地产托底经济的做法，无助于经济结构向高质量增长转变；从微观来看，市场购房个体的需求将因经济的下行而逐步承担，包括股市暴跌对楼市的传导，也将会在未来逐步显现。房价大幅上涨的基础，正在逐步消失。可以预见，城市的分化、房价的平缓，将是未来数年的新常态。

  其三，现金流充裕的龙头房企，仍将持续受益于行业集中度的快速提升。

  随着行业天花板显现，行业下行周期中，大量中小房企将被挤出市场，2003年有顺弛的落幕，2008年有绿城的债务危机，这一轮的楼市下行周期，也必将有中大型房企的陨落，市场总是在残酷的洗牌中步步向前。从任何一个周期来看，在每一轮洗牌之后，那些现金流充裕的龙头房企，将在未来受益于市场出清。

  历史会惊人相似，但不会简单重复。每一轮的周期之后，市场总会呈现不同，2003年后，大盘开发模式兴起；2008年后，产品系列异地复制全国扩张；2010年后，高杠杆、高周转成焦点……2019年后，市场向怎样的纵深演进：是并购市场上的大整合？是限价下的品控创新？是破解租赁低回报难题……

  无论如何，2019年，仍是剩者为王的年代。