过去一年，中国房地产市场面临巨大挑战，不过主流房企继续保持领跑的态势。在市场下滑、行业规模增速放缓的情况下，规模房企全年累计销售增速仍保持了较高水平。

  据克而瑞地产研究中心数据，2018年TOP100房企全年销售增长35%，千亿房企数量达到30家，相比2016年、2017年的12家和17家有较大幅度增加。

  其中，TOP10房企集中度达26.9%，TOP20房企集中度达37.5%。而TOP50和TOP100房企的集中度提升幅度较大，分别较2017年提升9.3个和11.3个百分点至55.1%和66.7%。

  但行业分化正在悄然发生。今年各规模梯队分布出现明显变化，从2016年和2017年的金字塔形，演变为今年上窄下宽的沙漏型。

  行业继续保持“强者恒强”局面，“大象跑的比蚂蚁快”现象非常明显。

  其中，碧桂园全年实现销售业绩7286.9亿元，同比增长32.3%，自2017年以来稳坐榜首位置；万科和恒大累计业绩同比增幅也分别达14.5%和10%，分别为6069.2亿和5511亿。不过，房企的销售增长速度已经大幅度下降，行业前三强2017年平均增速在50%以上，显著高于2018年的同比增速。

  尤其下半年以来，宏观政策调控的效果开始显现，市场预期下滑、行业增速放缓。第四季度，虽然房企推案量大幅增加、项目积极入市，但市场去化表现普遍不及预期。即使TOP100房企12月单月销售规模创历史新高，但单月同比增速偏低，并从7月近60%大幅回落至21%左右。

  降价促销，以价换量现象在去年下半年屡见不鲜。“我们最重要的就是保证销售，利润可以不要，但是现金流需要。”一位TOP30房企总裁曾描述当时的公司策略。

  很多公司也并未完成去年初的内部计划，第一财经记者了解，虽然很多公司公布了对外的销售计划，但是内部实则有更高指标，目前看来，大部分公司均在下半年进行过调整，以适应下行的市场环境。

  从今年权益榜的数据能看出，行业整体项目合作情况增多。TOP100房企销售金额权益比从2016年的85%逐年下降至2018年的80%。

  分梯队来看，销售百强中各梯队房企的权益占比都呈下降的趋势。其中TOP11-30和TOP31-50梯队的房企销售权益降幅最为显著，分别达到7个和9.3个百分点。

  通过项目合作，各房企均可以把占股项目销售计入流量销售金额，这也是今年销售业绩继续增加的原因。因此，考虑实际的权益销售金额，各房企增速还将进一步下滑。

  通过合作等模式，越来越多房企越过千亿规模。千亿房企数量达到30家，相比2016年、2017年的12家和17家有了较大幅的增加。

  新城今年以来的业绩增长率较高达到74.3%，名次较2017年提升5位跻身TOP10房企行列。世茂和阳光城的排名也较去年各自上升5位。其中，阳光城、中南、富力、正荣、金科、中梁、金茂、融信等12家房企都在今年迈入千亿房企行列。

  易居中国CEO丁祖昱预计，千亿房企的数量在今年达到30家之后，未来规模的扩容将会放缓，短期内将维持在30-35家左右。

  行业经历了3年的快速发展之后，各个房企通过高周转和高杠杆完成了规模的快速增长，特别是百强房企整体销售规模的年复合增长率达到40%左右。这也给很多房企带来了较高的财务杠杆和债务压力。

  2018年，市场整体融资环境依然保持收紧的态势，房企融资相关政策也基本处于底部运行。但年末随着“1031”和“1213”会议上对房地产和去杠杆相关问题上的态度有所缓和，近期房企融资有了回暖的迹象。虽然年末有多个房企的大额融资计划获批，但从目前来看，金融机构对涉及房地产的融资审核还是相当严格。

  据申万宏源统计，包含公司债、企业债、中期票据及定向工具的地产产业债务，2018年全年到期量总计为1949亿元，其中三四季度为到期高峰，分别到期量高达932亿、698亿元。接下来2019年、2020年到期量更加庞大，每年增量都在1000亿以上。

  这意味着，房企还将继续感受资金压力，未来加速出货和降低财务杠杆还会继续。因此，房企的增速将保持稳定水平，规模格局初步形成。

  克而瑞预测，2019年中国房地产行业将由高速增长向平稳增长过渡。百强房企的规模增速将难以保持在近两年的40%，并回落至20%至30%左右。对于房企而言，如何应对当前的行业周期，综合自身的资源储备和资本运营为2019年设定合理的发展目标，也非常考验企业对市场走势的预判和管理层的智慧。