随着调控进入深水区，路在何方，成为所有房企的时代之问。在此背景下转型、去地产化被认为是通往未来的有益探索，然而不断攀升的负债和动荡的人事，让探索之路充满变数。

转型

  “地产”，让地产商们唯恐避之不及？过去一年，万科、保利、龙湖、合景泰富、时代、朗诗绿色地产等一众房企不约而同地宣布更名，且如出一辙地将企业名字中的“地产”二字去掉。

  伴随着调控政策的愈发严厉，且力度和广度都远远超过此前任何一年。房企不得不寻求适者生存的新出路，不再一味只专注于地产开发。先见者早已谋篇布局，弱化地产色彩，“去地产化”也成为大势所趋。

  角色转变 多元发展

  在去地产化盛行、土地供应稀缺及住宅用地价格高涨的市场作用下，房子正从最赚钱的投资品回归“是用来住的”属性，传统房企“建房子——卖房子——建房子”的房地产粗放发展模式，已然无法支撑房企生存，“去地产化”实则是房企为适应市场大环境做出的战略调整。

  以碧桂园、恒大、万科为首的各大开发商纷纷积极转型，强调效益优先，布局产业地产开拓非住宅业务，寻求新的利润板块。 

  早在2012年万科已提出战略定位向城市配套服务商转变，将触角伸向商业地产、教育、养老、产业办公、长租、冰雪度假等业务。2018年万科将定位再升级为城乡建设与生活服务商，首次将物业业务、租赁业务圈入与住宅业务同等的核心业务。6月，万科董事会主席郁亮在股东大会上说，他认为十年后的万科应该不是地产公司了，如果还是地产公司的万科应该也只能惨淡经营。从万科2017年年报中看出，2017年的营业收入仅仅只有1%的增长。万科的转型迫在眉睫。

  根据2018年第三季度报告显示，万科实现营业收入人民币 700.5 亿元，同比增长48.1%。房地产业务实现结算面积 579.2 万平方米，贡献营业收入人民币 669.3 亿元，同比分别增长 51.2%和 49.7%。 房地产业务的收入仍占总营收的96%，这无疑证明多元发展仍是以房地产业务为基础展开。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受东地产财经周刊采访时指出，对于此类大房企转型还是看好，类似万科、恒大等企业，这其实是因为住宅产业可以支撑转型的成本和试错的成本。

  顺势而为

  行业新格局已逐渐显现，房企或静候时机，在最合适的时间选择最合适的风向转移。

  央广财经评论员王冠曾在媒体上表示，价格调控是手段，长效机制是目的，经济要健康发展，“去地产化”是大势所趋。知名地产专家韩世同则认为，房企“去地产化”实际上是一种转型，不是完全不做房地产了，而是除了地产主业外经营副业，由快速周转、单一地只发展住宅，转化为综合型发展。此外，在这两年国家对房地产的严格管控、监管部门三令五申“严禁资金违规流入房地产市场”的环境下，房企努力淡化地产色彩，发展更多元的业态，延伸产业链，有助于企业贷款、融资等。

  同时，严跃进表示，类似转型中，实际上可以从汽车行业转型来看，恒大等企业转型总体上稳步推进，虽然有争议和纠纷，但对于万通等企业转型，其实压力还是很大的，这也会带来很多市场的压力。这也说明资金实力依然是一个很重要的考核标准。市场的拓展也是有惯性的，尤其是专业力量依然是住宅产业，所以盲目转型，在专业度上是不匹配的。而且从实际过程看，当前很多房企需要注意一点，即盲目转型也会失去资金方面的支持，毕竟住宅产业在现金流方面的贡献力度还是很大的。

负债

  近年来，中国房地产市场飞速发展壮大，房企规模不断上升，向百亿、千亿、甚至万亿级房企发起冲刺。随之伴随而来的“负债”却是一众房企不得不面对的问题。

  临近年底，大大小小的房企又进入了密集发债的高峰。

  岁末密集融资

  12月21日，当代置业（01107.HK）发布关于发行2020年到期的1.5亿美元15.5厘绿色优先票据的公告。该票据发行的所得款项净额约1.477亿美元。当代置业表示，拟将所得款项用作为若干现有债务再融资。

  12月20日，弘阳地产（01996.HK）发布公告，宣布于2020年到期金额为2亿美元的优先票据（新票据）将与2018年12月3日发行的1.8亿美元票据合并及构成单一类别，票面利率为13.5%。

  资料显示，新票据发售价将为新票据本金额100%，另加2018年12月3日（包括当日）至2018年12月20日（不包括当日）的应计利息。弘阳地产表示，该公司拟将该等新票据所得款项净额用于为现有债务再融资及一般企业用途，同时可能就市场状况变化调整其发展计划并重新分配所得款项净额用途。

  就在同一日，融信中国（03301.HK）亦发公告披露其发行优先票据的具体信息。该优先票据总金额2亿美元，利率11.5%，至2020年到期。票据发行的所得款项总额，未扣除有关票据发行的包销折扣及佣金以及其他开支，为1.96亿美元。融信中国表示拟将所得款项净额用于其若干现有债务的再融资。

  12月19日，首创置业（02868.HK）发布公告称，公司董事会通过决议将于临时股东大会上提呈给股东考虑和批准建议，以一批或分批形式发行本金总额不超过100亿元的境内公司债券。首创置业表示拟将发行的境内公司债券全部用于偿付公司债务本息。

  12月18日，旭辉控股（00884.HK）发布公告称，公司将发行于2021年到期为4亿美元的7.625%优先票据。

  债务压力上升

  事实上，近期宣布融资计划的远远不止上述几家房企。万科、华夏幸福、绿地等众多龙头房企都于近期宣布融资。

  据同策研究院监测，2018年11月， 40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计505.92亿元，环比2018年10月的392.65亿元上涨28.85%。从融资渠道来看，各债权融资方式融资额度均有所上浮，公司债依然占比最高，为210.28亿元，占比41.56%；从融资成本来看，成本依然高位。

  在已披露的数据中，11月融资成本最低的一笔是万科发行的2018年度第八期超短期融资券，发行金额为10亿元，利率为3.15%。而融资成本最高的一家房企，利率甚至已经超过了10%。

  标普更于近日发布评级报告称，花样年集团在未来12个月内将有大量债务到期，其近期成功发行的债券可在一定程度上缓解其再融资压力，同时标普确认了其评级为“B”，展望负面。

  华创证券报告显示，2018年，房地产行业借新还旧放量明显，前10个月行业已经发债1757亿元，超过去年全年公司债发行规模的 3 倍。ABS和ABN的发行金额则从 2015 年的 103 亿元增长到 2017 年的 615 亿元、10M2018的647 亿元，规模扩张6倍。

  而综合考虑境内债和境外债，华创证券预计2019 年房企债务兑付债务压力约为7317 亿元，同比增长 125%。

  两极分化严重

  近年来，房地产企业两极分化加剧，在强者恒强的马太效应之下，龙头房企逆市上行、快速增长，中小型房企举步维艰。相比之下，实力雄厚的大型房企，无论拿地、融资，都构筑了更高的安全边界。

  华创证券指出，各大银行的贷款授信额度会参考销售排名，并综合考虑房企的股东背景、营业收入、净利润、净负债率、品牌影响力等各方面进行考量。目前基本各银行都有总行战略级和分行战略级客户，也就是所谓的“白名单”房企。在“白名单”上的房企一般和银行合作领域不仅限于开发贷，更包括了供应链ABS、应收账款ABS、购房按揭贷款等各方面的金融支持，尤其是总战级客户融资优先级更靠前，所受资金收紧的影响也更小。

  实际上，2017 年以来，金融结构性去杠杆持续深化，房地产行业标准化融资渠道不断收缩，非标融资成本高企。经过2015-2017年的快速扩张之后，房企负债率普遍较高，融资收紧也使得房企资金链趋于紧绷，对于销售回款(相当于无息借款)的依赖度明显增加。

  华泰证券则指出，2018年 1-10 月房地产开发企业到位资金为13.56 万亿元，同比上涨 7.7%，增速较 2017 全年下滑 0.5 个百分点。从资金来源的角度看，定金及预收款同比增长 16.3%，增速最快；其次是自筹资金同比增长11.4%，主要是债券，以及信托、地产基金等各类成本高昂的非标融资；与标准化贷款融资相关的国内贷款和个人按揭贷款同比分别下滑 5.1%和 1.2%。 定金及预收款+个人按揭贷款(即通常所言的“销售回款”)占到位资金的比例已上升至47.44%，处于历史最高位置，而国内贷款、自筹资金占到位资金的比例均处于历史较低位置。

  展望 2019 年，华泰证券预计，在行业融资环境无法明显改善、销售去化和回款难度继续加大的背景下，龙头房企负债和拿地端的分化或将进一步加大，并可能逐渐传导至销售端。而业绩端受益于丰富的待结算资源储备，多数龙头房企仍有望实现业绩规模的稳定增长，但盈利能力提升空间或将收窄。

  目前看来，2019年底前房地产政策和市场恐难松动，资金继续收紧，加上融资成本上升及销售放缓，房企应积极开拓融资渠道，如近两年火热的ABS、类REITS等，从而降低资金风险。

跳槽

  行业入冬，人心思变。

  据《东地产财经周刊》不完全统计，从2018年1月开始至12月19日，有超过210名高管职位发生变动，包括离职、跳槽、内部调动、新任职、退休和卸任等。其中包括万科、龙湖、长实、泰禾、华润置地、旭辉、朗诗、恒隆等知名房企。

  离职潮里的秘密

  仔细分析高管频繁“离职”的原因，最普遍的原因大致上分为几种，一种是自己主动卸任，一种是不适应新市场的战略节奏遭到淘汰，另一种是新老“掌门人”的交替情况。

  时针回拨到年初，多数房企并没有预料2018年的市场情况，高声呼喊今年要实现销售额突破百亿、突破千亿的房企大有人在。然而在一步步调控紧逼的时代背景下，房地产市场销售放缓似乎成为主旋律，部分房企年初设立的目标难以达到，相应的高管选择主动卸任也在情理之中。

  另一方面，房地产市场已经进入新时代，一味地借杠杆拿地扩张已经不适合当下的节奏。这也进一步引发了房企对于企业战略布局的调整和思考：是否应该继续扩张拿地？在哪些城市拿地？以什么样的价格拿地？一个又一个问题横亘在房企面前。

  站在这样的产业变革渡口，高管对于行业前景的前瞻预判备受考验。如果不懂得顺应时势，做出积极应对，往往更容易被淘汰。

  此外，当企业掌门人逐渐老去，“新一代”纷纷开始接班。12月7日，碧桂园（2007.HK）就发布公告称，杨惠妍由该公司副主席调任为联席主席。经调任后，杨惠妍将负责协助董事会主席杨国强处理集团日常工作，并负责集团的战略投资及基于现有业务的新业务探索。

  多元化的需求

  房地产行业发展到今天，房企不可能继续以高额的房价来占领市场，违背国家的调控政策，前途渺茫。只有选择适应形势变化，围绕调控手段适应性地调整自己的策略，才能在下半场红海里行驶得更稳更久。

  这也就决定了各家房企在选择高管上的多元化。

  行业遇冷带来的另一个问题是资金紧缺。部分房企在用人思路上也进而产生变化：从原来偏向选择投资拿地类的高管，转而投向拥有多渠道融资能力的高管。这也就不难理解众多房企对于资金高管位置的需求增大，专门从银行、基金公司里面挖角；同样，当整体市场不好的背景下，房源销售遇到困难，这时的房企需要复合型营销人才，要求营销总“十八般武艺样样精通”；在城市布局越来越多的情况下，对于整体运营的管控和调整要求进而提高，这也导致了运营高管供不应求；当房企转型多元化，长租公寓、联合办公、产业地产等方面的人才又成为众多房企争夺的对象。

  值得一提的是，年龄也成为众多高管职业发展道路上的一道壁垒。

  房地产行业的工作强度较高，房企高管对抗压力的能力也相应上涨，所以在高管年龄的选择上房企更倾向于80后的人才。而行业洗牌之后，企业对于高管自身素质要求也是再升了一个台阶，毕业院校、以往任职企业、稳定性和成长性等等几个指标都慢慢成为众多房企着重考察的地方。