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  中房网讯（记者 曲涛）1月12日，万达集团2018年年会召开。王健林围绕着万达2018年的业绩数据、转型成果、资本动作、等多个方面进行总结。同时，也定下了2019年的目标，并调整了转型发展思路。

  王健林在会上做的万字工作报告中表示，万达30年的发展就是中国改革开放的一个缩影。可以说，没有党和政府领导的改革开放，就没有今天的万达。因此万达发自内心感谢党和政府，感谢改革开放。

  四个产业集团均完成年度任务

  从万达集团公布的2018年业绩来看，万达集团实现年初预定的各项指标，4个产业集团均完成年度任务，坚持转型已经见到了明显效果。

  2018年万达集团以成本法计算企业资产6257.3亿元，因为资产转让因素，同比下降11.5%；收入实际实现2512.7亿元，因将其中已签订转让协议、但未完成转让的部分项目所产生的370亿元收入从年度计划及统计中减去，万达集团2018年收入为2142.8亿元，完成年计划的101.6%，同比下降5.7%。其中服务业收入1609亿元，占总收入的75.1%，而房地产收入仅占24.9%。

  王健林表示，万达已经不是房地产企业，而是以服务业为主、有房地产业务的综合性企业集团。服务业收入中，有稳定增长预期的租金收入达328.8亿元，占总收入的15.3%。在王健林看来，这是万达集团收入中，最希望看到增长的部分，也是最可靠的部分，再过几年万达租金收入若达到千亿，单凭这一条就能“任凭风浪起，稳坐钓鱼船”。

  2018年万达商管集团收入376.5亿元，完成计划的101%，同比增长25.9%；租金收入328.8亿元，完成计划的100.7%，同比增长28.8%；租金收缴率100%，连续13年创造行业同类企业世界纪录。万达酒店管理公司收入14亿元，完成年计划104%，同比增长21%。开业万达广场49个（不含转让资产项目），其中轻资产项目19个；新增持有物业452万平方米，累计持有物业3586万平方米；万达广场总客流38亿人次，同比增长19%。

  “我说万达商管是万达的核心企业，我什么企业都能丢，这个不能丢。”王健林在年会上表示，万达商管也不是传统企业，现在商业讲线上线下融合，线下同样在进步。外面看没有变，里面内容不断在变。不用说二十年，就是与十年、五年前相比万达广场店家都大不一样，谁不行就淘汰出去，不断有新内容进来。建一个商业项目费时费力，但是一旦建成，经过两三年培育期就成为稳定的印钞机。他还举例，上海五角场万达广场12年前开业，当时投资成本大约21亿，现在一年租金7亿，而且每年还在增长。虽然万达商管看起来比一些科技企业“笨”一点，但现金流稳定，收入虽然不能每年涨百分之几十，但每年都在两位数增长。很多企业一时干得挺好，但一个调整可能就没了，而商业中心50年、100年都还在，都能看得见，所以万达商管就是万达的核心产业和核心现金流。

  此外，万达文化集团收入692.4亿元，完成年计划的101.3%，同比增长9.2%。万达地产集团收入540.2亿元，完成年计划105.8%，同比减少34.9%；回款610.4亿元，完成年计划的102.5%，同比减少3.3%。万达金融集团收入433.6亿元，完成年计划的101%，同比增长28.6%。万达集团其它收入100.1亿元，完成年计划的101.8%。

  为什么要从房地产转型

  4年前万达又提出全面转型现代服务业，如今转型已见成效。

  除了服务业收入占比提高外，万达的轻资产战略见到效果。万达工作报告显示，2018年开业的万达广场中，轻资产已达19个。新发展的58个万达广场中，轻资产达50个。从2019年起，开业的轻资产广场将超过一半，以后占比越来越高，也许几年以后开业项目全部都是轻资产。新开业的酒店全部是委托管理的轻资产。

  另一方面，企业负债大幅下降。万达工作报告显示，2018年万达有息负债大幅减少，同比2017年减少约30%，应该是国内大型企业中，有息负债率下降最多的企业之一。“现在都说去杠杆、降负债，但很多企业降负债两三个百分点就很痛苦、很吃力。特别是万达海外负债基本解决，目前只剩下少部分没有到期的负债，万达在海外有高于其额度的应收款和现金存款。”王健林表示，说万达海外要违约的人，恐怕永远要被打脸。

  此外，转型认识更趋一致。对于万达为什么要从房地产转型？为什么否定自己已经成熟、做得不错的商业模式？在王健林看来，房地产行业有两个比较大的缺陷：

  一是，房地产是强周期性行业，在周期变化中很多企业死掉。大型企业通过开发比较多的项目，似乎可以一定程度熨平周期，但是不可能完全摆脱周期。

  二是，房地产现金流不长远。房子不是快销品，即使比起汽车这样的耐用消费品，更新速度也慢得多。买多套房的人基本都是为了投资，真正自己居住，更新换代是很慢的，很多人买一套房子住一辈子，甚至传承几代人。一个国家城市化率达到70%左右，房地产市场就会萎缩。一些企业在房地产行业活上几十年、上百年是可能的，但是市场销量萎缩后，行业里的企业数就会大幅减少。

  基于以上两点原因，万达一定要坚决转型，发展拥有长期稳定现金流、有科技含量的产业。

  面对前两年对集团转型现代服务业，万达的部分管理层还有疑虑。但2018年看到国家对房地产行业政策的调整和整个行业的变化，万达对转型现代服务业的认识更趋一致，更认同战略决策的前瞻性。

  “前两天我看了一篇文章，说房地产转型是伪命题，那是因为他们转不了才这么说。”王健林表示，对大型企业来说，转型知易行难。不仅房地产行业，任何行业转型都不容易，转型是极其痛苦、需要长时间才能完成的过程。随着租金收入不断增加，新生现代服务业产业的成长，万达一定会越来越健康，越来越运行良好。其实现在说万达转型已经成功不算为过，因为万达收入结构已经改变，主要收入来源已经不是房地产。但我们还在转型过程中，最终完成目标是2020年。

  为2019年立下七个小目标

  对于2019年，万达也定下了今年工作的主要任务。2019年万达集团计划收入2326亿元。其中，商管集团收入438.3亿元（其中租金收入386.2亿元）；文化集团收入743.1亿元；地产集团收入521.9亿元，回款457亿元，竣工入伙497亿元；金融集团收入496.4亿元；万达其它公司收入101亿元。

  王健林在报告中表示，2019年在资本市场要有进展。万达体育和传奇影业都要开展资本运作，要出成绩。同时，按照投资协议，万达商业年内要剥离所有房地产业务，一平方米房地产开发也不能有，成为彻底的商业管理运营企业。另外，万达广场资产证券化。像万达广场现金流好，资产又有升值空间，在市场上应该属于稀缺资源，今年要把资产证券化做起来。

  此外，2019年还要调整转型发展思路、依靠创新推动工作、提高文化产品质量、大力发展健康产业。同时，要严格抓好企业管理。

  值得注意的是，这有可能是你见到的最后一份对外公布的万达工作报告。王健林在会上表示，明年以后万达的工作报告就不对外发布。原因在于：一方面万达不是上市公司，没有义务发表；另一方面，同类大型企业中，都没有对外发布内部工作报告的案例。王健林特别强调，发表工作报告压力很大，特别是现在个别人为了吸引眼球，根本就不管你说什么，就是捕风捉影瞎写。