随着政府对住宅市场的严密调控，住宅地产发展逐渐疲软，而中国房地产市场的巨大投资潜力将投向商业地产项目。

  1月14日，新加坡商业地产巨头凯德集团宣布，已与淡马锡达成交易，以110亿新元(约合549.8亿元人民币)收购其附属公司星桥腾飞旗下两家全资子公司的所有股份，交易完成后，凯德将与星桥腾飞整合成为亚洲最大的多元化房地产集团。

  据悉，凭借此次收购行动，凯德集团管理资产规模达到1160亿新元，跻身全球房地产投资管理10强之列，资产类别首次扩充物流/商务园、工业地产两大新业务。《中国经营报》记者就此事致函凯德集团相关负责人，对方表示凯德在华发展聚焦以北京、上海、广州、武汉和成都为中心的五大核心城市群，一系列举措都基于策略，持续优化资产组合，而对于为何布局新业务的问题则没有回复。

  仅在一年之前，凯德集团曾经以17.059新元的总代价，将旗下位于中国的20个商场打包出让给万科旗下商业平台印力和TRIWATER基金组成的联合体。

  进军产业园业务

  2018年以来，凯德集团在中国市场扩张动作频频，在华资产迅猛增长。据统计数据显示，凯德集团的核心市场主要为新加坡和中国，集团在新加坡的资产价值将达到386亿新元，占比集团管理资产的33%。在中国，收购星桥腾飞后，凯德集团在中国的资产价值将达到482亿新元，占比集团管理资产的41%，将有近560万平方米的项目储备。

  据悉，星桥腾飞管理资产达236亿新元，其中超过80%集中于商务空间，50%以上(约124亿新元)聚焦在物流/商务园和数据中心等新经济领域。在中国范围内，星桥腾飞在上海、苏州、北京和广州等11个核心城市拥有并运营管理商务地产空间，旗舰项目包括位于中国的大连软件园腾飞园区、新加坡杭州科技园。同时星桥腾飞还参与中新广州知识城、新加坡-四川高科技创新园区等项目的投资管理开发。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，凯德集团通过收购布局物流园、工业地产，与其原有的商业地产业务关联并不大，物流园、工业地产不仅仅是土地上的概念，同时也需要资金运筹的能力，凯德在产业基金上的运营是比较成熟的，可能在土地开发上不太成熟，但在资金上有一定优势。

  在此次收购前，凯德集团旗下业务包括购物中心，住宅，办公楼，商业综合体，服务公寓、酒店及长租公寓，房地产投资信托和基金六大板块。若收购完成，凯德的商业版图将进一步扩大，布局物流/商务园、工业地产两大新业务。

  事实上，凯德集团此前已有意涉足产业园区类业务。2018年4月26日，凯德集团与宁波市海曙区政府签署合作意向书，将投资150亿元建设中新(宁波)智造产业园，占地约1330亩，位于宁波望春工业园，开发内容包含基础设施、产业研发用房、国际居住社区及配套设施等，开发周期预计5~8年。

  机构指出，2018年中国商业地产整体表现回落，商办市场投资、新开工、销售面积均同比下降，供应过剩压力仍存。

  随着行业整体发展回落，作为商业地产领域的龙头房企，凯德集团开始谋求科技转型。凯德集团中国区总裁(中国区与投资管理)罗臻毓在“中新科技创新大会”上曾表示，“面对创新浪潮和科技的发展，凯德将积极探索智能化楼宇、智慧购物中心、智能社区、未来办公等。今后将进一步结合旗下多元业态，促进中新合作，打造国际化智能城市生活。”

  中原地产首席分析师张大伟分析称，凯德集团作为海外房企进军中国市场的代表，其业务布局有别于中国大部分房企将主要业务集中在住宅和商业综合体市场。凯德这样的国外房企更关注经营效果，关注持有型、经营类的物业，比如酒店工业物流等的长期稳定收益。

  频繁腾挪资产

  一向被认为作风保守的凯德集团，在近两年频繁腾挪资产，除了大手笔收购星桥腾飞以外，还对部分资产进行了处置。罗臻毓认为，凯德集团的绝大部分资产来自新加坡和中国两大核心市场。凯德集团非常看好中国的机会。“我们设立了不同的基金，以保证资产规模的扩大和持续开发。”

  1月7日，新加坡大型房地产集团凯德集团宣布，与一家非关联第三方公司成立50∶50的合资公司，斥资27.52亿元收购位于陆家嘴核心商圈的上海浦发大厦约70%面积，包含办公楼8~19层和21~32层，地上总建筑面积为41773平方米。凯德集团将把浦发大厦作为种子资产投入凯德即将成立的增值型私募房地产基金，该基金将关注亚洲重要城市的商务房地产项目。

  收购浦发大厦后，凯德在中国12个一二线城市拥有或管理25个办公楼项目，总面积超过150万平方米。仅在这笔交易两个月前，凯德集团斥资127.86亿元收购上海北外滩滨江核心区域的星港国际中心项目，创下大宗交易史上单笔金额最高纪录。若能成功收购星桥腾飞，凯德集团在华资产占总资产比例将高达41%。

  严跃进认为，凯德集团的资金较为充裕，收购一二线核心区资产是出于资产结构优化的考虑，此外也表明外资对于中国商业地产的发展前景还是比较乐观的。

  据悉，过去一年凯德集团在华收购了多项投资物业，在拿地上也频繁发力。2018年6月，凯德集团以57亿元收购重庆两江春城综合性地块;2018年8月以20.27亿元拿下广州增城两宗宅地;2018年11月12日，以8.82亿元拍得位于广州市黄埔区广州科学城核心区的商业商务用地，规划打造以办公楼为核心、临街商业中心及服务公寓为配套的完整商务生态链。

  据凯德集团透露，从2017年11月至2018年底，集团在中国的投资、收购金额累积超过320亿元人民币(约64亿新元)。这个投资额已经远远超过凯德集团每年新投资30亿新元的目标。

  凯德集团并非只买不卖。2018年1月5日，印力商用置业联合万科企业、Triwater，通过各自旗下全资子公司联合与凯德集团全资子公司凯德商用达成协议：三方联合收购凯德集团旗下全资子公司凯德商用在中国国内的20家购物中心项目公司的100%股权并承接相应的负债，交易价格为17.059亿新元(83.65亿元人民币)。

  从卖出的20个购物中心看，主要分布在19个城市，除了一个项目在北京外，其他均位于三线城市，处置资产的行为也表明凯德集团更聚焦一二线城市。凯德集团方面告诉记者，未来，五大核心城市群仍是发展重点，计划拓展更多一、二线城市资产，包括土地、商业地产。

  “换仓”应对行业洗牌

  据上述《2018中国商业地产市场年报》指出，商业地产的开发逻辑发生了巨大的转变，由重开发转向重运营。一方面，经过多年的发展，商业地产存量巨大，已经基本告别了高速增长的阶段;另一方面，随着我国社会主要矛盾的转变，居民消费加快升级。

  业内分析，当前商业地产处在结构性调整的阶段。一方面，一二线城市涌现出一批优秀项目和品牌，但总体步入存量时代;另一方面，一些中小城市尽管存在消费升级蓝海，但也存在着分布不均、管理运营滞后等诸多问题，使得其行业发展速度较慢。

  全联房地产商会商业地产研究会会长王永平表示，在一二线城市，商业地产市场饱和度正在不断提高，但在三四线城市，商业地产的发展还不够好，目前没有头部品牌和企业出现，“招商难、运营难和退出难”的问题一直存在。

  国际资管公司协纵策略管理集团创始人黄立冲认为，凯德置地作为经验丰富的商业地产投资商和运营商，此前曾在三四线城市有较多项目，从已有的运营数据可以得出，尤其是三线或以下城市，由于严重的消费不足和供求失衡，商业地产的发展情况并不乐观，这个问题不是短时间能解决的。

  数据显示，当前凯德在中国的总开发规模约2200万平方米，管理的总资产超过2000亿元人民币。2017年，凯德在华新开业六大综合体，均位于五大核心城市群，包括上海的长宁来福士、杭州来福士、深圳来福士、武汉的凯德西城、上海的凯德星贸和苏州中心，平均零售面积达13万平方米以上。

  黄立冲指出，商业地产行业需要的洗牌是长期的，主要结构性问题在于存量巨大导致的资源浪费严重与同质化竞争激烈，行业目前仍存在严重供求失衡，过度建设、消费不足等问题，凯德集团在当前仍大举收购存在一定风险，他们应该考虑减少投资，关注现金流和回报。