继2017年11月发布局部修订草案公示的通告后，深圳市新版密度分区与容积率规划标准终于落定 。2019年1月3日，记者从深圳市规土委获悉，《深圳市城市规划标准与准则》(2014年1月1日施行，以下简称《深标》)第4章密度分区与容积率规划标准已经获得深圳市政府备案并经深圳市规划国土委正式印发施行(深规土【2018】998号)。

  相对于2014年颁布施行的《深标》第四章内容，此次局部修订对城市各类用地密度指引、容积计算、地块修正系数等重要内容进行了一定调整，包括取消原密度六区，上调中密度到低密度的居住用地地块的基础容积率和容积率上限，取消商服用地和工业用地容积率上限。有业内分析表示，此次修订版对正在进行申报及未来申报的城市更新、土地整备等存量土地开发项目将会产生重大影响。受修订内容影响，密度二区和密度三区范围有所扩大，许多项目的基础开发强度将获得提升，各类型用地在基准容积率和基础容积测算方式上，修订内容都普遍提升了标准线。

  密度分区“六变五”

  此次局部修订的第4章将《深标》的六个密度分区调整为五个，取消了原密度六区，部分滨海、滨水地区纳入密度五区，机场、港口、核电站等特殊管理地区不再纳入密度分区管制。

  根据修订内容，因城市规划调整而出现的密度分区未覆盖用地，一般地区原则上按相邻片区同等密度分区确定；临近生态敏感地区原则上比相邻片区密度分区下降一级确定。

  同时，此次局部修订版《深标》还提出对城市建设用地密度分区应适时进行动态修订的要求。明确规定，因城市规划调整而出现的密度分区未覆盖用地，位于一般地区的原则上按相邻片区同等密度分区确定；用地临近生态敏感地区的，原则上应比相邻片区密度分区下降一级确定地块容积及容积率。

  对比《深标》和此次修订后的密度分区图可以看出，南山留仙洞片区、福田皇岗中心片区、罗湖口岸片区，龙岗布吉中心及宝安松岗中心等片区在密度分区上有所上调。合一城市更新集团分析表示，密度升区主要集中在深圳市重要战略地区以及城市次中心或组团中心，有条件支撑片区高强度开发。而在临近生态环境较敏感地区及生态区内片区的密度分区则普遍下调。

  增加混合修正权重

  依据此次修订内容，地块容积将由基础容积、转移容积、奖励容积三部分组成。其中，地块基础容积是在密度分区确定的基准容积率的基础上，根据微观区位影响条件(地块规模、周边道路和地铁站点等)进行修正的容积部分；地块转移容积是地块开发因特定条件，如公共服务设施、市政交通设施、历史文化保护、绿地公共空间系统等因公共利益制约而转移的容积部分；地块奖励容积是为保障公共利益目的实现而奖励的容积部分，地块奖励容积最高不超过地块基础容积的30%。

  修订版内容对于单一地块基础容积计算方式未作调整，但对混合功能用地计算方式进行了“升级”，增加了地块基础容积混合修正系数，以规划确定的地块基础容积混合功能比例为目标，确定最终的混合用地地块基础容积。

  深圳鼎鸿发展顾问有限公司分析称，《深标》直接用各类功能建筑面积占总建筑面积的比例与基准容积率相乘所得基础容积率，会造成因不同功能基准容积率不同，而导致的某类功能建筑面积的占比被放大和缩小。

  有的上限取消有的上浮

  此外，此次发布的局部修订版还将原征求意见稿中有关居住地块容积率指引内容进行了变更，仍然沿用14版深标分三个等级区间，但对于密度三区近地铁站点区域政策倾斜明显。结合建设用地密度分区图不难发现，密度三区正是深圳面积占比最大、涉及居住地块面积最广的区域。

  依据修订版内容，密度一、二区容积率标准不变(基准容积率为3.2，上限为6.0)；密度三区容积率调整幅度较大，基准容积率为3.0(原为2.8)，容积率上限为5.5(原为5.0)，密度三区内位于地铁站点500米范围内的用地，容积率上限为6.0；密度四区、五区在14版深标上也普遍提升基础开发强度。

  在商服用地和工业用地方面，修订版《深标》全面取消了容积率上限的要求。其中，商业服务用地密度一区的基准容积率在此次发布的局部修订版中并未调整，仍沿用5.4；密度二到五区的基准容积率均有上调。

  工业用地地块容积率指引方面，此次局部修订的第4章在14版深标按照用地性质划分的基础上，增添了按照密度分区的划分维度。其中，密度一、二、三区的新型产业用地基准容积率为4.0，普通工业用地基准容积率为3.5。

  观点

  基础容积部分

  建筑量降低

  合一城市更新集团则分析表示，同前年公布的征求意见稿比较，此次修订版的《深规》敲定的基础容积部分建筑量有所降低。

  以一块10000㎡的居住+商业混合用地举例分析，合一城市更新集团称，居住功能占比69%，商业功能占比31%，同等条件下，按征求意见稿计算，基础容积4 .79万㎡，按《条文》计算，基础容积4 .49㎡，减量大约0.3万㎡。“转移容积与基础容积率(基础容积/开发建设用地面积)成正比，基础容积的减量必定会带来转移容积的减量，整体开发量降低”，合一城市更新集团方面认为。