楼市调控政策发布最多的这年年末，一些被认为是“松动”的信号正在山东菏泽、广州、杭州、安徽等地陆续出现。

  这一背景下，2019年中国楼市将如何发展成为了各方关注的焦点。

  事实上，在日前召开的中央经济工作会议已经做了定调，会议指出，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

  与此同时，国家住房与城乡建设工作会议也指明了2019年楼市的发展方向：稳地价，稳房价，稳预期。

  房住不炒

  从中央经济工作会议的表述来看，房地产调控的政策思路并没有改变。

  “去年经济工作会议对房地产表述是‘分类调控’，今年为‘分类指导’，两者没有多大差异，抠字眼说‘调控’改为‘指导’意味着放松调控是瞎解读。”2018年12月22日，全国政协经济委员会副主任杨伟民在“2018–2019中国经济年会”上明确指出。

  同样，清华大学房地产研究所所长刘洪玉在接受媒体采访时也给出了同样的看法。在他看来，中央经济工作会议中房地产的内容与过去的政策表述基本一致，但突出了“房住不炒”的定位，说明“房住不炒”的定位得到了社会各界的广泛认同，并有望发展成为我国住房市场管理的长期目标。

  房住不炒，已经被明确定调。

  正因为此前的一段时间里，住房的投机和投资属性有被放大。

  “此前，就出现买房就是投资、买房就能赚钱的这种思维，住房几乎成了金融机构和家庭优质的理财产品。这样，不仅加剧了房地产的供需矛盾，也抑制了科技创新和社会创业。”中国房地产业协会会长刘志峰2018年12月24日对时代周报记者在内的媒体指出。

  刘志峰认为：“经济增长的动力来自最终消费和生产率提高，房地产和相关产业的生产率水平要低于其他行业，房地产过快发展只会不断增加整体经济中低效率、低效能产业的比重，不仅无法促进经济增长，反而会造成相关产业的产能过剩。”

  综合来自业内的观点来看，强调房住不炒，意味着抑制非理性的投资、投机需求的主体性政策仍然具有连续性和稳定性。

  事实上，从2018年3月政府工作报告强调的房住不炒定位，到7月中央政治局会议强调“下决心解决好房地产市场问题”“坚决遏制房价上涨”再到12月中央经济工作会议对“房住不炒”定位的强调等，一系列的态度已经表明调控的决心。

  当然，这并不意味着各地的调控措施不存在微幅调整的空间，微调的目的仍然是让调控更加精准、有效。

  因城施策、分类指导的另一个维度里代表着主管部门保留指导和监督的权力。

  正是在这一从严调控的背景下，全国楼市局部过热的情况进行了改善，调控取得了阶段性成果。

  不过，中国房地产业协会副会长、住建部原总经济师冯俊认为，从长远角度来看，要让中国的老百姓都住得比较舒适、体面、健康，按现在的开发规模，未来还有30年漫长的道路要走。

  预期变化

  值得关注的一点是，房地产市场只涨不跌的预期也在被改变。

  国家统计局2018年12月公布的数据里面已经有了显现。按照数据显示，11月，全国商品房销售面积连续3个月同比下跌，且降幅扩大。17个热点城市二手房价环比下跌，这是最近4年来首次出现连续2个月超过10个热点城市二手房价格下调，其中一线城市二手房价连续3个月环比下跌。

  自2018年7月31日中央政治局会议定调后，全国不少城市已经出现了观望的情绪，连龙头房企万科也喊出了活下去的口号。

  房企在销售增速上在今年已经放缓。过去三年的复合增长率上，碧桂园此前超过60%，恒大超过50%，万科超过30%，而今年碧桂园为30%不到，恒大约20%，万科不足10%。

  “我们要适应市场不会再放大了。”易居企业集团首席执行官、中国房地产业协会常务理事丁祖昱表示。

  他的理据是，此前企业能够高增长一是整体市场的创新高，二是规模房企有高周转能力，三是高杠杆能力。而现在整体环境已经出现了变化，将不支持房企继续加大杠杆。

  对于后市的研判，机构之间的看法也出现了不同。

  中国国际金融有限公司近期发布的报告认为，不论从大周期还是小周期来看，目前房地产市场已经跨过顶部，进入下行阶段。预计明年销售、投资、新开工等指标都将显著负增长。

  中金预测，2019年全国商品房销售大概率将出现5年来首次同比下跌，面积、金额跌幅预计均在10%左右。基本面加速下滑将导致2019年房地产开发投资和新开工面积同比增速显著转负，中性情形下跌幅预计分别达到5%和10%。

  来自野村证券的预计认为，2019年上半年楼市还将明显转差：新屋销售可能收缩逾10%，房地产开发投资增速可能在某些月份“急速回落”。他们也预计，2019年市场限制政策可能会有一些放松。

  不过，华融证券首席经济学家伍戈撰文称，2019年房地产投资不会步入寒冬。他认为，随着去库存政策力度减弱，商品房库存预计逐步回升，受此影响房企购地热情将持续降温；尽管如此，随着银行间市场利率下行向房贷利率传导，商品房销售及建安投资或将企稳。

  “综合作用下，2019年房地产投资在经历一段下行后仍有望趋稳，对比历史，或许不会步入真正寒冬。”他预计2019年房地产投资增速将下行至5%–7%的区间附近。

  “目前还没有必要对房地产业完全悲观，房地产开发整体的容量和规模仍然可以保持3–5年没有太大变化。”丁祖昱也指出。