近期，不少想换房的业主都在揣度2019年市场究竟会怎样。为此，记者采访了合富置业、中原地产两位资深人士，以及两位正在入市中纠结的业主和买家代表。广州中原项目部总经理黄韬表示，2018年二手房成交较弱，业主要降价15%~20%才获得成交，预计今年上半年会持续，下半年有机会改善。不过从成交量的预测来看，黄韬认为，因为“刚需”购买力仍在，目前的胶着和观望状态到明年或许会部分结束，“刚需”买家会入市。合富研究院高级分析师梁燕明则认为，“让价”已成市场主流，价格调整压力在业主一方，她建议“卖一买一”的业主应尽快在价格上进行调整，应在确保有支付能力的前提下才进行换房。

  2018年二手成交超10万套

  日前，广州中原研究发展部发布的年度监测报告显示，2018年广州市存量房交易登记数为102199宗（1-11月来源房管局，12月为广州中原研究发展部监测），2018年二手住宅网签均价为25350元/㎡。

  从走势来看，2018年整体成交呈现先扬后抑的趋势。1~5月（春节月除外），广州基本维持稳步上扬。而进入下半年后，二手住宅客户入市积极性减低。

  分析认为，市场上三大因素导致二手成交放缓。首先，信贷环境趋紧，置业成本增加。2018年楼市信贷环境偏紧，利率的上调，在一定程度上遏制了市场需求。其次，客户观望情绪升温，入市热情减弱。2018年置业客户有持币观望心态，购买周期亦有所延长。第三，业主放盘积极性偏低，客户可选择盘源少。

  两房需求激增显示市场回归“刚需”

  从成交数据不难发现，18-25岁、25-30岁的客户成交占比分别为9.0%、28.2%，同比净增2.2%、3.9%。该部分客户以首次置业需求居多。另外，从不同户型成交占比来看，两房户型成交活跃度有明显提升，2018年成交占比为46.1%，同比上涨4.5%。

  广州中原研究发展部认为，现购房客主要为刚需客户。该部分客户面临迫切的结婚生子、购房自住、置换等现实需求，遇到合适房源及价格才会出手购买。

  与此同时，随着中心区房价的高企，而外围区价格相对低洼，叠加交通便利度的提高，越来越多的客户由天河、海珠等区域转移至番禺、增城、花都等区域。数据显示，近年来中心区二手住宅成交量占比逐年下滑，2016-2018年中心五区成交占比分为56.1%、52.2%、44.4%。而外围区则因交通便利度逐年提高，而且价格低洼加上房源相对较新，成交持续撑市，占比逐年增大，2018年外围四区成交占比为55.6%，同比净增3.4%。

  区域分析：番禺成交第一

  二手住宅成交表现最抢眼的依然是番禺区，共成交14496宗，已连续4年成功夺魁。二手住宅网签均价为24290元/㎡；套均总价为246万元/套。2018年，主打“大社区+刚需”的钟村板块需求相对稳定，其中代表楼盘为祈福新村，其成交均价仅为28298元/㎡，受不少刚需客户所青睐。

  值得关注的一点是，今年亚运城板块表现相对“坚挺”，业主心态依旧强硬，议价、让利空间幅度较小，但二手成交仍然保持活跃。

  2018年，芳村二手成交向好，成交占比上扬。数据显示，2018年1-4季度成交占比分别为25.1%、25.4%、26.1%、28.5%，第四季度较第一季度占比净增3.4%。广州中原研究发展部认为，荔湾区规划、发展重心位于芳村片区，未来楼市潜力巨大。

  至于天河，则稳坐广州楼价“天花板”的位置，2018年二手网签均价为43889元/㎡，成交排名从第六位上升至第五位。2018年天河区阳光家缘中介网签量为7280宗，网签均价为43889元/㎡，排全市第一。

  今年热点：主力成交区域仍在老城区

  中原地产黄韬表示，2019年广州市二手房成交主力区域仍以老城区为主，如天河、荔湾、越秀、海珠等区域，增城、南沙、花都、从化等区域还是以一手房市场为主。即使在增城、南沙等区域近年陆续有不少楼盘交付，由于购房者绝大部分以自住为主，因此投放到二手房市场的盘源并不多。

  从成交价格来看，市中心改善型置业者一般选择600万元以内的房屋进行置换，“上车族”置业预算约在300万元左右。对于业主非常关心的价格走向问题，黄韬明言，2018年不少业主需要下调15%~20%才获得成交，预计2019年上半年这个减价的趋势仍会持续，2019年春节后是传统的“小阳春”行情，放盘已久且需要换房的业主应抓住这个机会尽快成交。到下半年，二手房市场会有所起色，因为观望与胶着的市场情绪会有所变化，“刚需”买家在等待多时后或许会适时入市。

  据合富大数据统计，预计2019年广州二手楼市的成交主力仍以“刚需”买家为主，因此，中小户型物业仍将是二手楼市的成交主力，而两房、三房单位还是会占据较高的成交占比。

  给买家、业主的建议：买家占据C位

  合富研究院高级分析师梁燕明表示，目前的市场总体上是对买家有利的，尽管业主给予的“让价”幅度未必能达到买家的心理预期值，但市场上可提供给买家选择的房源较为充裕，有置业需求的买家不妨多看几套房源，尝试与业主倾价，选到价格合适、符合自己需求房源的机会也会大一些。此外，鉴于2019年年底仍会有新地铁线路开通，交通出行条件的改善会对沿线区域楼市有所带动，建议买家可留意近两年新开地铁线路途经区域的房源。

  对业主来说，目前出售意愿不高的业主，往往会选择以租待售，等到价格合适的时候再将物业放售，而目前在市场上出售物业意愿较高的业主，往往都是“卖一买一”型的置换型人士，出售旧居往往都是为了筹集换房资金。如果是必须出售旧居才有足够的资金换房的人士，建议还是在价格上作出合理的让步，否则，有可能因旧居迟迟未能售出而影响到换房的计划。