中房网讯（记者 亚晨） 回首2018年的中国楼市，有许多与过往不一样的地方。一方面，在“房住不炒”的定位下，各地调控持续加码，年内累计各项调控政策超过400余次，成为历史上房地产调控最密集的一年，全国楼市也因此经历了从局部过热到整体降温的过程。另一方面，在这样的降温过程中，领先房企们把握市场，仍取得亮眼业绩，但市场上下却弥漫着浓厚的焦虑情绪。中房网（微信公众号zhongfangwang）通过对今年房地产行业出现的一些“高频词”，总结出十大“关键词”，以回顾2018年这个注定会被地产人铭记的一年，也点亮一盏帮助2019年前行的灯。

  调控

  调控，一直是影响国内房地产市场和房企发展的最关键因素之一。2018年，楼市调控一直处于高压态势，各地的房地产调控政策持续加码。据不完全统计，全国各地累计发布关于房地产市场的调控政策超过400次，刷新历史纪录。

  7月31日召开的中央政治局会议指出，要下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。年底召开的中央经济工作会议再次明确，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。而就在年末，包括菏泽、广州、珠海等地，分别运用不同的分城施策方式，不同程度地释放了房地产调控“松绑”的信号。这给未来其他城市如何“既不突破政策红线，又能解决现实难题”，提供了一个很好的借鉴。

  房价

  2018年以来，房价同比依旧稳中有增，一线城市整体成交均价维持高位，二线城市房价同比涨多跌少，三四线城市则进入分化调整期。环比至8月达到高点后已经逐步开始回调，房价增长后劲略有不足。其中，一线城市无论从回调幅度和回调时间都早于二三线城市，城市轮动效应明显。

  从CRIC监测的78个重点城市新建商品住宅成交统计均价看，深圳依旧是2018年房价最高城市，达55437元/平方米，但同比回落3%，从各城市能级来看，一线城市成交均价波动不大，北京、上海、广州同比均有所上涨，广州涨幅最大，达20%，深圳则高位回调，同比下降3%；二线城市房价涨多跌少，仅武汉1城同比下跌4%。在持续收紧的调控政策下，海口、昆明、青岛、西安、合肥、成都、重庆7城房价仍保持同比超20%的涨幅。三四线城市则进入分化调整期，49个三四线城市中，房价同比涨幅超20%的城市有14个，其余城市房价同比波动幅度均在20%以内。从整体趋势来看，2018年三四线城市在2017年普遍上涨之后，随着调控政策逐步收紧，部分经济面不佳的城市陆续迎来调整期，房价上涨遇到压力，涨幅均有缩窄。

  需要值得注意的是，当前房价上涨至高位之后表现出居民购买力普遍疲软，市场降温征兆已然显现。一方面部分城市需求透支严重，在政策保持高压之下，以往“一房难求”的情况不复存在。另一方面多数房企为了加快销售冲刺年终业绩，多采取了以价换量的营销模式。但在“买涨不买跌”心理的作用下，市场观望情绪比较浓厚，成交情况远不如预期，而这种疲软走势可能会对2019年的房地产市场产生一定影响。

  分化

  面对史上最严的调控政策，全国房地产市场分化现象日趋严重。

  2018年，房地产企业的规模化竞争仍在持续。龙头房企的业绩规模直指万亿规模，而千亿级别的房企在今年也有望达到30家，行业集中度进一步提升。而房企并购整合也非常频繁，据不完全统计，今年下半年以来，有超过30家中小地方性房企股权和债券通过产权交易平台挂牌转让。Wind数据显示，今年6月以来，上市公司共计发起了46起标的资产为地产行业的并购，披露交易规模达到489亿元。同时，随着销售增速下滑和偿债高峰来临，房企融资步伐不断加快，但融资成本却创近三年来新高。在此背景下，很多财务稳健的龙头房企凭借低融资成本逆势扩张，趁很多中小房企被迫放缓拿地速度降低负债之际攻城略地，市场分化进一步加剧。

  城市方面，随着年末房企加快推盘，各城市量价交易持续分化。热点一二线城市中，上海量价齐跌，北京量价齐升，深圳量升价跌。一线城市表现各不相同。济南、重庆量价齐跌，而成都、西安量缩价稳，二线城市同样出现分化。一、二线城市都存在两极分化现象。

  活下去

  万科9月份召开的2018年秋季例会上，一张满场打出鲜红宣传标语“活下去”的万科秋季例会现场照片被各大媒体广泛传播。在这张照片上，整个会场的墙壁几乎已被硕大的标语牌包围，上面无一例外地印着“活下去”三个大字，配以标语牌通红的底色，十分醒目，给观者带来十分震撼的感受。万科董事会主席郁亮在会上进行了战略检讨，认为房地产行业转折已经到来，“收敛”和“聚焦”是应对转折点和不确定情况的最好办法。郁亮表示，三年事业计划书的制定是把“活下去”作为基本要求，公司战略也将围绕“活下去”而展开, 所有行为都“收敛聚焦”到保证万科活下去。

  一直以来，万科都被外界视作地产业的风向标，不仅仅是因为其庞大的规模，也因为在多次的行业变化中，率先做出预判与动作。因此，万科高喊“活下去”的举动被视作是万科对房地产行业的悲观判断。不但给市场带来了焦虑，也对一些房企的后期策略产生了一定的影响。

  降速

  2018年以来，部分房企的扩张思路以及发展策略可能已经开始发生了转变。过去两年房企们极端追求的高周转偏外延扩张模式，已经被越来越多的房企所摒弃，特别是年内的几次建筑安全事故更是将高周转推向风口浪尖。万科选择降速、碧桂园开始反思，中海地产主动放缓投资。在经过过去几年的规模冲刺之后，龙头房企因为市场调控和事故频发等原因已经开始规模反思。

  从万科下半年的业务发展中可以看到，万科一方面稳住开发业务的基本盘，维持稳定的增长，加强销售回款。另一方面，对多元化业务进行收敛调整，暂停进一步拓展。另一家龙头房企碧桂园，在上半年仍就保持了较高的业绩增速后提出，下半年公司发展将进入“提质控速”新阶段，以“零伤亡”作为企业追求的长期目标。从下半年的销售情况来看，增幅在明显放缓。就连最会赚钱中海地产也在放缓拿地节奏，其董事局主席兼行政总裁颜建国表示，政策处于高度多变期，随时可能出来下一步新的政策，所以对市场保持高度谨慎态度。宁可错失一些机会，也不想投错几块地。

  棚改

  棚改做为近几年去库存、拉高销售纪录的重要推手，在2018年却遭到了重创。

  6月份，市场出现国家开发银行收紧棚改融资政策的传闻。7月份，住建部称因地制宜推进棚改货币化安置，进一步合理界定和把握棚改的范围和标准，不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子。10月8日，国务院常务会议部署推进棚户区改造工作，要求严格把好棚改范围和标准，因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。

  而从此前官方公布的数据来看，大规模棚户区改造在短期内释放出大量购房需求，增强了购买力，对于商品房去库存的效果十分显著，但同时其也被诟病为房价上涨的推手。虽然目前在政策上不是完全取消棚改货币化安置方式，但从原来的“大力推进”到“因地制宜”，这种转向给市场带来的收紧信号仍然十分明显。不可否认是的，棚改对地方经济的拉动作用不容忽视。从政策层面来看，未来棚改将逐渐走向规范化，使其对房价、地方债务的影响降到最低。随着棚改货币化安置的退潮，三四线楼市很可能出现降温。而对于房企来讲，未来进驻这些区域时也将更加谨慎。

  长租

  2015年开始，一系列长租公寓政策红利陆续出台，吸引了大批企业涉足长租公寓领域。今年底召开的全国住房和城乡建设工作会议上提出，要以解决新市民住房问题为主要出发点，补齐租赁住房短板。这也进一步说明了2019年住房租赁市场的发展力度会继续强化。2018年以来，借助国家对长租公寓的融资政策优惠，大量资本进入以转租为主业的“二房东”市场。这些资本公寓进而利用资产证券化手段，撬动更大的资本来争夺房源，客观上对部分城市住房租金上涨起到推动作用，这其中又以一线城市为主。在房租过快上涨的背景下，北京、深圳、上海积极出台稳租金的相关举措进一步促进租赁住房市场的发展。此外，全国不少租金上涨的城市也都出台了相应的措施来平抑租金，包括增加房源供应、推进租赁合同备案、规范中介行为等。

  由于此前的快速扩张，导致多家长租公寓品牌出现问题。据不完全统计，去年2月至今，全国约有10家左右的长租公寓先后“爆仓”，多数因经营不善而陷入资金危局。随着这些公寓的“爆仓”，租金贷风险、空气质量安全等问题也被推向风口浪尖，行业种种不规范行为浮出水面。客观来看，这些现象也促进了行业不断朝着积极方向发展，倒逼长租行业主动变革。未来，伴随市场进一步升级与洗牌，服务能力弱、标准升级慢的企业将面临更大压力。而只有适应市场、政策变化，主动寻求服务升级与创新的企业，才能获得更广阔的发展空间。

  流拍

  与前两年全国各地地王频出的情形不同，2018年的地王减少，流拍增多。据克而瑞研究中心统计，2018年7月、9月和10月是流拍最严重的月份，流拍土地均超过100宗，其中10月更是达到峰值，158宗土地流拍。下半年以来，上海、杭州、天津、苏州、合肥等热点一二线城市出现多幅土地流拍的现象，并向三四线城市蔓延。同时，土地成交溢价率也持续下行，易居房地产研究院监测的40城土地成交溢价率，在11月时已下滑至2011年以来的历史低点附近。

  今年全国土地流拍频发，主要原因是房地产市场的调整和房企资金压力的增加。随着楼市调控持续深入，部分城市限房价、限地价、竞自持、竞配建等土地出让条件严苛，在地价高企、房价上涨预期被抑制的背景下，房企的利润空间被压缩，拿地意愿降低，频频流拍也就在所难免了。

  跨界

  2018年，跨界风在地产圈前所未有的强烈，房企跨界经营似乎已经成为一种趋势。绿地投资电竞，碧桂园、华润置地投资农业，恒大携手贾跃亭造车，万科、远洋布局物流，新湖中宝进军金融科技投资领域，泰禾涉足医疗……

  面对利润增速下滑，求转型、找出路，对未来重新布局成为众多房企应对新形势变化的明智之举。随着当代社会生产力和科学技术的迅猛发展，新行业、新业态、新模式不断涌现，不同行业、产业之间的关联度、依存度也在不断加深，这也使跨界发展成为一种趋势甚至常态。但需要对房地产企业跨界理性看待和分析，要在办好主业的基础上跨界相关行业，要看准方向、经营得当，切莫抱着房地产赚快钱的思维跨界，精耕细作方能杀出一条转型之路。

  抢人

  从放宽落户条件、送购房租房补贴到项目资助、人才奖励，这场始于2017年的抢人大战在2018年上半年再次被推向高潮，战火也从湖南长沙、四川成都等二线城市进一步扩散，也成为上半年部分城市的楼市狂欢的重要推手。

  比如天津5月份推出的“海河英才”计划，不到一天时间30万人申报查询落户事宜。而与人才储备一同蓄势待发的还有天津楼市，天津在推出人才引进政策的当月数据显示，二手房成交环比增加255%，成交均价涨幅在2.5%以上。此外，西安成都等地也相继在2018上半年推出了力度不一的人才落户和优惠政策，这场被外界称为的“抢人”大战，给房地产市场带来了明显而直接的狂欢，这些城市在推出人才新政后，户籍人数都出现大幅增长，而房价也逐步提高，不少地段的房价几乎翻倍。

  热衷于人才争夺战的热点城市之所以在“人才引进”方面如此积极，归根结底，一方面是看准了人才储备在未来城市发展潜力方面的巨大作用，另一方面则更具有现实意义，通过人才落户带来直接的租房、购房需求，从而带动财政、税收的增长，使得房地产去库存也更加落地和有效，而这一点，也被当地的开发商和二手房业主“好好”地抓住和把握。

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