土拍没有地王、核心地段资产上演“日光”秀、商业地产空置率上升......2018年告别舒适区的房地产市场迎来新常态。

  土拍市场：地王不再

  2018年，上海土地市场可以用一个“静”字来形容。原本风光无限的土地市场，回归冷静。

  低溢价成常态

  12月21日，上海土地市场刚迎来嘉定区安亭镇JDC30401单元12A-03A地块的成交。这幅安亭镇纯住宅用地出让面积6.05万平方米，规划建筑面积10.89万平方米，上海嘉宝联友房地产有限公司和上海佳美置业投资发展有限公司组成的联合体直接以16.8828亿元的底价摘牌，成交楼板价15500元/平方米，继续延续下半年以来的极低溢价行情。

  事实上，今年以来，零溢价或是极低溢价，早已成为上海土地市场的常态。1、5、6、10月甚至出现了土地成交全部零溢价的情况。

  流拍不断

  除了极低溢价成交以外，2018年上海土地市场甚至有地块出现流拍。

  7月23日，一则关于终止杨浦区江浦社区B2-03地块（江浦街道159街坊）出让活动的通知，出现在上海市规划和国土资源管理局的官方网站上，这也是今年以来上海流拍的第3宗宅地。

  此前，6月28日，宝山区杨行镇BSPO-0502单元YH-B-2-07-10地块就已经发生流拍。这块地块出让面积为56974平方米，起始价26.3558亿元，容积率1.6，起拍楼板价约2.89万元/平方米；7月13日，青浦区华新镇新凤路东侧25-01号地块同样遭遇流拍。

  这3宗宅地的自身条件并不差，尤其是江浦社区B2-03地块，距离内环高架直线距离约1.5公里，但却依然以流拍而告终。这也从侧面说明，上海土地市场已经归于冷静。

  地王阴霾

  虽然没有地王的参与，2018年的上海土地市场趋于平淡。但2016年风光无限的地王，如今的境遇却是令人唏嘘。

  2016年7月1日，合景泰富47.35亿拍得上海市松江区方松街道新城主城B单元B06-06号地块，成交楼板价为每平方米39072元，溢价率56.3%，扣除5%的保障房后，实际楼板价达到每平方米41129元，成为松江地王。当时，有机构分析师认为，未来保本价可达每平方米6万元。

  2年多以来，这一地块周边的房价水平并没有大幅上涨，次新房均价基本在40000元/平方米左右，与合景泰富当年的拿地楼板价相仿。近日，该地块所在项目合景天悦拿证，将于12月28日开盘，每平方米46513元起。

  无独有偶，同样于2016年8月出炉的全国单价地王开盘时间至今仍然成谜。当时，静安中兴社区N070202单元332-01-A、333-01-A地块以110.1亿元总价成交，溢价率139%，成交楼板价高达10.03万元/平方米。当时业内预估建成后每平方米售价将超过15万元/平方米。

  然而，拿地2年多时间以来，中兴地王可谓毫无动静。目前，紧邻该项目的万科翡翠雅宾利的次新房在链家网上挂牌价都不超过10万元/平方米。

  成交结构变化

  来自上海中原地产的数据显示，今年1-11月，上海土地市场一共成交了104宗土地（剔除动迁房地块），成交面积370.22万平方米，规划建筑面积1028.92万平方米，土地成交总金额达1487.64亿元。去年1-11月，上海土地市场一共成交了89宗地块（剔除动迁房地块），成交面积357.69万平方米，成交金额1113.60亿元。相比之下，无论是，成交规模，还是土地成交金额，今年前11月的上海土地市场都完胜2017年。

  但实际上，今年上海土地市场推出了大量的租赁住宅用地。东地产财经周刊数据统计显示，仅10月份，上海就推出了10幅租赁用地，建筑面积达到51.29万平方米，供地建面与数量均创出历史新高。假设将这部分租赁住宅用地剔除，今年上海土地市场的供应量和成交量很可能将低于去年。

  在越来越严格的拿地限制条件之下，小型房企实际上已经被挡在了上海之外。《东地产财经周刊》粗略统计了今年上海土地市场的竞得者，不是保利、中海、招商等央企，就是上海地产集团、首创等国企，还有就是碧桂园、万科这样的龙头房企。

  新房市场：几家欢乐几家愁

  新天地、静安寺、北外滩、前滩，楼市限价，让不少意欲抢占市区好地段的置业者选择在2018出手。“日光盘”的秀场，几乎被市区改善盘、高端盘所占据，而远郊楼盘在年度上海楼市的业绩声量，低得惊人。

  频频日光  

  进入2018年后，去年下半年沪上新房存量一路下滑的态势终于终止，尤其是4月出现供应高峰，新增超过9000套，存量升至3.82万套。而2018年上海楼市的日光潮也首先集中在4月“爆发”。

  4月11日，总价3500万元起步的翠湖天地隽荟的摇号排序全名单公布，385组认筹客户，购买118套预售房源，当天清盘。

  4月17日，杨浦新江湾城的信达泰禾上海院子正式摇号开盘，376套房源，认筹611组客户，当日全部售罄。

  4月21日，新静安大宁的大宁金茂府开盘，382套总价1000万到2000万的豪宅引来751组客户，中午即告售罄。

  4月23日，万众瞩目的中粮前滩海景壹号摇号开盘，437套单价约8.5万元/平方米的房源引来3127组客户认筹参与摇号，单盘一次开盘认筹参与资金超过88亿元，创上海楼市纪录。

  7月下旬开始，沪上不少蓄力已久的高端项目又开始放量。据第一太平戴维斯数据显示，沪一手高端公寓市场在三季度迎来19.4万平方米的新增供应，成交面积约31.2万平方米，环比上涨114%。        

  8月，老静安的九龙仓静安壹号日光；

  9月，陆家嘴滨江的陆家嘴壹号院日光；

  10月，杨浦新江湾城的融信世纪江湾日光。

  日光背后

  幸福的楼盘都是相似的，不幸的楼盘各有各的不幸。

  《东地产财经周刊》注意到，今年上海楼市的日光盘，或位于城市中心地段、占据丰富的资源，如翠湖天地隽荟、九龙仓静安壹号、陆家嘴壹号院等；或处于成熟社区，性价比超高，如信达泰禾上海院子、大宁金茂府等；或自带前瞻规划，拥有丰富的想象空间，如中粮前滩海景壹号、前滩晶耀名邸等。

  由于预售价格在政府指导的影响下，不少住宅项目成交均价都低于发展商预期。“核心资产荒”与“相对平价”两相叠加，成就了这些日光盘。

  但在这些日光盘的背后，却是更多认筹寥寥的楼盘。

  虽然，2018年高端楼盘供应出现放量，但整体市场的供应量还是集中在外环以外，以刚需刚改项目为主。在当下多方胶着的市场背景下，供大于求的情况使得购房者的心态更为理性，会更多考虑地段和品质，交易周期拉长，市场逐渐从卖家市场转为买家市场。

  以11月为例，有多个楼盘的摇号组数在推盘量的50%以下。摇号情况最为冷清的新城西岸公园，其摇号组数仅相当于房源量的23%，甚至中环一号、国际明佳城这样的市区楼盘，其摇号组数都不足房源量的一半。

  年底抢收

  事实上，临近年底，上海新房住宅市场已现颓势。11月，全市新房住宅成交面积继续减少，为45.43万平方米，较10月全月下降13.85%，成为下半年以来新房市场成交量最低的月份。链家数据显示，11月末的新房住宅存量已经达到4.49万套，较10月末的4.29万套又有所提高。

  但即便如此，开发商在推盘意愿上较为积极，领证上市的新盘还是前赴后继。据不完全统计，12月，上海新房住宅市场更有约50个项目集中入市。截至12月25日，据网上房地产数据显示，沪上新房住宅市场的可售套数为5.18万套，可售面积达707.02万平方米。随着上海新房住宅市场的存量上升，下一阶段的成交放量空间或将得到限制。

  究其原因，当前各大房企负债率普遍较高，融资渠道并没有放松的迹象，且多个城市出现去化、回款难度加大的迹象，房企资金链趋于紧绷。虽然近年来，房企纷纷开拓多元业务，但销售回款仍然是房企增加现金流的主要途径。因此，即便开盘价低于心中预期，最终，绝大部分房企还是选择“割肉”，以求尽快出手房源，加快资金周转速度。

  11月，A股首只“1元退市股”诞生，中弘股份现已进入退市整理期。趁楼市春风，让王永红600亩庄稼地上盖起来的北京像素一夜爆红，带来50亿收益，最后倒在房地产调控时期中，徒留近80亿待偿债务。在这场自救战中，中弘终究难敌严峻的偿债环境和楼市调控政策。

  也许，这是寡头的时代。在政策压制下，资金的回笼周期愈发拉长，销售承压，市场冷热不均。未来将何去何从，无人预知。

  商业地产：空置率攀升

  办公与零售市场空置率上升，背后是不断增加的供应、日趋激烈的竞争。新兴地段例如前滩、虹桥，创新业态例如联合办公等的成熟和崛起，亦为2018上海商业市场的重要看点。

  核心CBD现负吸纳

  第一太平戴维斯方面指出，投资者对于供应量过剩，贸易战、经济增长缓慢、经济降杠杆等因素对写字楼租赁减少的影响表现出一定的担忧。截至2018年第三季度，上海市核心商务区甲级写字楼存量已升至880万平方米。

  值得注意的是，由于一些企业从市中心搬迁至性价比更高的次级商务区，导致陆家嘴、南京西路、淮海中路三大中央商务区均录得负吸纳量。第一太平戴维斯中国市场研究部简可指出：“随着新兴商务区的崛起，租户拥有更多选择，地段不再是最重要的考量。”

  高力国际华东区研究部董事陈铁东告诉《东地产财经周刊》记者，首先，上海核心商务区甲级写字楼租金水平已到10元/平方米/天以上，部分对于租金成本比较敏感的企业，比如制造业总部等，会转而选择非核心区域；其次，从供应角度来看，非核心区域以前没有好的品质的写字楼，如今包括五角场、前滩、虹桥商务区等，都有很多高品质甲级写字楼供应，吸引了很多从性价比角度考虑的企业搬迁过去；第三，非核心区域的交通便利性正在不断提升，相应的商务配套也随之改善，对于企业的吸引力越来越大。

  “这实际涉及到租户的分化。像金融机构、律师事务所、咨询公司等，一般不会考虑非核心区域写字楼，因为他们看中企业形象，希望靠近他的客户，不会轻易搬离中心区域；而总部类租户，他们的主要功能可能是联络，甚至是后台办公，在非核心区域，比如虹桥，既节省办公成本，又可以方便来去长三角区域。”他这样告诉记者。

  鉴于2019年，上海甲级写字楼将迎来68万平方米的新增供应，高力国际预计明年的空置率将达到10.3%左右，租金则将进一步上升，预计联合办公仍将继续扩张。

  事实上，由于租期灵活、提供全装修、社群氛围好、企业扩租方便等优点，联合办公在2018年扩张势头迅猛，已经成为写字楼的租客之一。虽然联合办公的交易数量有限，但交易面积相对较大。办伴在陆家嘴的金砖大厦租下约6000平方米写字楼，氪空间则在淮海中路的无限极大厦租下两个整层，共计面积约5200平方米。简可预计，未来联合办公空间选址将外拓至非核心区位以及更多二线城市。

  购物中心的两极分化

  与写字楼相比，2018年上海零售商业市场的竞争更为激烈。

  随着消费升级，上海消费者对品牌的体验感、话题度、创新性都有了更高的要求。简可指出：“品牌以旗舰店、新概念店的形式扩张，无论线上或线下，吸引消费者关注的竞争极为激烈。”

  陈铁东则认为，近两年来，上海大型优质零售商业市场开始出现分化。

  一方面，市中心成熟的购物中心表现稳定，租金和入住率水平都保持得很好；另一方面，将来大部分新增供应都在非核心区域，这些购物中心主要服务于周边社区居民，且多主打体验型业态，“之前零售业受到电商冲击，购物中心一直企图以体验式业态，有效防止线上的冲击，毕竟体验型业态不容易被取代，但是，国内知名的、有规模的零售商品牌相对有限。明年全市预计有140万平方米的购物中心供应到市场上，开发商为了提高入住率，填满商场空间，争抢知名品牌，竞争激烈，容易出现千人一面的状况，造成购物中心辐射范围下降。”

  陈铁东进一步补充说，购物中心的开发和运营有很多讲究，包括区位、交通可及性、动线、定位等，“同样类型的购物中心，定位高端、购买力强的消费者，还是定位中端、更年轻的消费者，定位差异，在招商品牌、业态配比上都会有很大的不同。”

  最后，他透露，截至今年第三季度，上海优质零售物业的空置率和去年同期相比略有上升，在9.5%左右，首层租金则同比下调2.5%左右。2019年是上海零售物业市场的供应高峰，他预计空置率或将上升到15.8%左右，租金则相对企稳。