深圳限制办工研发用房的销售、鼓励自持和产业导入、园区运营，引导工改项目回归产业本质的意图明显。

  深圳何其缺地。在产业持续转型路上，为防范土地住宅化，给产业发展留足空间，深圳为产业用地筑起道道藩篱。

  近五年来，深圳在工改领域发布的政策文件多达数十份。2017年底，深圳史上最严的工改政策出台，对研发办公M0面积自用比例不低于60%（下称“60%条款”）、套内面积大小、类住宅化出售作出多重限制。

  尽管2018年1月，政策调整，取消60%条款，但依然限制工改工项目改公寓出售。

  2014年，深圳新增了新型产业用地(M0) 用地类型，跟普通工业用地M1相比，M0更强调产业的先进性。“工改工”类城市更新是指将普通工业用地（M1）改变为新型产业用地（M0），将旧工业区拆除重建升级改造为新型产业园，包括产业用房、配套商业、配套公寓等物业形态。

  高力国际华南区咨询服务部高级董事陈厚桥指出，新型产业用地是深圳通过城市更新规划逐步引导产业升级的落脚点。

  开发商在深圳拿地，难于上青天。2014年以来，工改工呈爆发式发展，开发商借道工改工项目进入深圳市场。第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理吴睿曾指出，“工改工”项目中约有20%是配套公寓，这部分供应会进入住宅类市场。

  工改市场竞争一度白热化，介入其中者不乏TOP3房企。孰料2017年底政策变天，市场随之变天。

  牵一发而动全身。2018年，深圳全市大宗交易总量比2017年减少2成，戴德梁行全年录得的交易总额约280亿元。

  纵观全年数据，2018年深圳大宗交易市场中，近50%交易额来自写字楼交易。戴德梁行华南区资本市场主管陈俊儒陈俊儒告诉记者，写字楼是最受欢迎的物业形态，运营难度相对较低，且租金稳定。与2017年相比，回落较大的物业形态是类住宅公寓、工业厂房。

  “一方面是因为金融环境对投资者资金面的影响，开发商融资难造成的钱紧，另一方面是厂房交易的限制较多。过去，开发商是工改项目和厂房的主要买家。”陈俊儒表示。

  深圳限制办工研发用房的销售、鼓励自持和产业导入、园区运营，引导工改项目回归产业本质的意图明显。

  高力国际华南区产业及工业地产服务部董事陈剑锋表示，“工改投资领域，2016年时业主放出项目的时候要价很高，现在还有人工改，但已经很难了。开发商要做，只能真正做产业相关，提升自己输出产业的能力。”

  目前深圳新增土地供应以产业用地为主。据第一太平戴维斯数据，2013年－2018年期间，深圳新增土地供应中，产业用地占比高达50%，至2018年末，产业用地供应高达70%。深圳新增土地中来自城市更新的供应超过招拍挂，这些产业用地部分来自工改工。

  后工改时代已到，未来，深圳产业用地的供应包括已经入市项目后续供应、招拍挂工业用地项目的供应、城市更新工改工项目的供应。

  在厂房公寓改住宅产品出售的途径被限制后，深圳市场不得不面对的情况是研发办公物业存量呈逐年上升的态势。据第一太平戴维斯数据，至2018年末，深圳研发办公物业总存量已达1526万平方米，集中分布在南山和龙岗两区。

  受政策影响，研发办公物业买卖活跃度不高，近六年来的年均成交量为12.5万平方米，2018年的实际成交面积更是远低于平均数。

  第一太平戴维斯深圳产业地产部主管龚勇高指出，“未来五年内，深圳预计有2000万平方米的新增研发办公物业面积，而随着市场的放量供应，市场空置率将攀上18%。”目前，深圳中心区域空置率维持低位，仅10%左右。

  深圳的产业转型升级经历了四个阶段，从最初的以加工为主的劳动密集型产业，到以高新技术为主导，再到发展新兴产业并主动承接现代服务业，目前是以智能产业为主导产业方向。

  虽潜在新增供应巨量，不过陈俊儒认为，在粤港澳大湾区规划利好和深圳产业转型升级趋势下，看好深圳长期发展的投资型和自用型买家均会逐渐增加。