从菏泽取消限售一声枪响，到住建部“稳地价、稳房价、稳预期”的政策发出。相信，所有城市的地方政府，都暗中打起了小算盘：是不是应该松一松自己城市房地产调控的“紧箍咒”？

于是乎，广州些许放松了对于商住的交易限制。杭州允许补缴社保，不超过三个月，认为具有购房资格。

而更多的城市，特别是二线重点监控城市，则是在没有发文的情况下，悄悄的放松了调控的力度。比如合肥。

然而全国绝大多数城市不同，长沙反而又出台新政，开始“逆周期”调节。

18年12月底，长沙公积金中心出台新政。

1、职工申请住房公积金贷款时住房公积金正常缴存时限由“6个月以上”调整为“12个月以上”。

2、征信记录中有连续逾期超过6期记录、累计逾期超过24期记录(助学贷款除外)任一情形，或其他严重失信行为，长沙市公积金中心将不予发放个人住房贷款等。

3、职工家庭在非户籍地非缴存地购房、建造、翻建、大修自住房及偿还上述住房贷款本息申请提取住房公积金不予支持。

很明显，这依旧是从严的市场调控，而且是在住建部“三稳”之后，非放松方向调控。

要知道，现在长沙执行的政策从去年七月开始，已经是全国最严的调控。

人们，不禁要问调控究竟是什么方向?

而市场的反应呢?也是五花八门。

如果把全国主要一、二线城市的2018年市场全年表现，总结一下，基本上可以分为以下几类：

明显有涨：苏州、沈阳

先涨后跌：涨多跌少：南京、重庆、青岛、西安、长沙、杭州

较稳横盘：深圳、广州、武汉、合肥

横盘微跌：北京、惠州、无锡

先涨后跌：跌多涨少：成都、济南

明显有跌：上海、天津、石家庄、郑州

超级跌幅：厦门、廊坊、环京

当然，这个统计是基于国家统计局，每月公布的70城市新房和二手房价格同比数据来分类的，不能代表一个城市完整的市场面。

就以郑州来说，属于虽然属于“明显有跌”的城市，但是较大的跌幅主要出现在远郊市场和卫星板块市场，主城之内出现较大跌幅的项目并不多，而且开盘去化率也还不错。

只不过绝大多数的项目已经出现了首付分期，大礼包、老带新等明显的淡季促销模式的销售手段。

另外比如重庆，已经明确下行的2018年末也不能单纯用凉凉来形容。

今年9月，在中央“坚决遏制房价上涨”的要求下，重庆楼市突然从火热变成冷冻，案场从车水马龙变成门口罗雀，月度成交量比较去年同期腰斩。

这一趋势在双十一达到了极点。而双十一之后，市场反而慢慢转暖，虽然价格变化不大，但是成交量开始回升，从12月的数据来看，可以称的上是暖冬。

这让我想起来去年上半年天津的海河英才计划。

2018年5月天津出台海河英才计划，大规模降低天津入户门槛。全日制高校本科毕业生不超过40周岁、硕士研究生不超过45周岁、博士研究生不受年龄限制，就可以直接在天津落户，不需要其他任何条件。

“海河英才”计划推出后，来自全国各地的人开始疯狂涌入天津，据不完全统计，首日便有超过30万余人来津咨询落户相关信息。于此同时，本已经平静的天津房价急速攀升，一周之内普遍上涨10-15%。

然而好景不长，当这个人才引入计划归于平静之时，一个月后房价便开始一路下行。

根据地产机构统计数据，相对于去年5月，12月的实际房价明显下跌了20%，把原来因为海河英才引入的房价涨幅已经跌没了。

而，这一幕楼市短期小阳春行情，曾经在多地上演，包括合肥、深圳甚至环京。

所以，2019年对于局部城市市场一定是震荡的。

1、 城市行情在总体下行阶段，出现局部的小阳春，成交量短期回升，开盘去化短期提高。这是因为调控慢慢松绑，总会慢慢聚集一批刚需客户，会让这个市场“静而不死”。

2、 然而这种行情维持往往维持不了多长时间，这个政策利好带来的刚需客户用尽，市场又归于下行的平静，让整个行情“活而不火”。

3、 对于全国大多数的市场，2019年的上半年，政策的底已经到了，但是市场的底可能只是阶段性的。

不要轻言，市场的底部已经到来，当一个市场“限购、限贷、限价、限售等等”，五花大绑之时，市场的底部你是看不见的，可能远在天边，可能就在明天。

因城施策，只有四个字。然而，却包含极大的智慧。要让市场“静而不死”，要让房价“活而不火”。既不能让房产投资过于下滑，影响本地经济的发展，这会影响拍地，进而地方财政。又不能让房价在70城统计局数据中同比环比涨幅次次名列前茅，这会影响自己官运。

稳地价，稳房价、稳预期，是目标。然而手段呢?或许“和面政策”是个不错的选择。

房子和客户，就像面粉和水一样，要有一个比例，不能太多，不能太少。

面团干了，加碗水，就像杭州允许补缴社保，让一部分客户进入可以购买的房子的行列。面团稀了，加碗面，这就像长沙政府一样出台逆周期调控，减少一些刚需客户数量。

不大规模刺激，不高强度严控。就这样，水多了加面，面多了加水，始终让房源、客户和房价，处于可控范围之处。

老子说，治大国如烹小鲜。今天，房地产调控又何尝不是如此?