楼市最大的魅力就是底部会很长，而涨幅往往只在几个月完成。大部分人都可以通过努力，预测到底部，但是你永远不知道那一波脉冲式的上涨在何时出现。

好在我们都不是快进快出的炒房客，大家能买到便宜的房子就很开心了。

很久没有讲市场了，今天就和大家聊聊当下的一些观察。

01

观察市场一定要抓住影响走势的最核心逻辑，那就是供需。

因为供给有波动，影响房价更多的还是需求。

一个城市的基本购房需求是恒定的，平均下来每年有钱有资格的刚需和改善需求数是不会大变化的。

但是这不意味着最终去买房的人数就是稳定的，因为需求是可以被刺激出来的。

比如降息、降准这种货币宽松，可以让人觉得借钱比较容易，然后就去买房了。又比如放松限购、限贷降低买房门槛，原来不能买的现在能买了。还有就是房价上涨本身也可以刺激需求，大家都有买涨不买跌的心态。

为什么上一轮大牛市能够在房价已经不低的基础上再拉升一把，就是既有金融政策支持，又在去库存的大旗下，国家拿出了实实在在的鼓励措施，比如降低首付、解除限购和棚改货币化，支持大家买房。

宽松的金融+积极的楼市政策，这双轮刺激叠加，才有了房价翻一倍轰轰烈烈的大牛市。

如果中国楼市会被谱写成一本历史书的话，那2015年至2017年这一轮大牛市，是可以在史册上大书特书的。

因为这轮牛市的开始、轮动和结尾的特征都是极为典型。

如果未来大家要判断何时再来一次这么大的行情，其实只要看看当前是不是有2015年那么好的金融和楼市环境就行了。

客观地讲，我觉得现在只有2015年一半的利好水准，可能还不到。

02

而现在很多人关心的一些新闻根本就无关痛痒。

比方说房子按照套内面积出售这个事情，前一阵炒的很热。但在我看来，它只是一种计价方式的改变，根本不会影响房价。重庆一直都是按照套内面积出售新房的，这么多年下来，重庆房价也不就是跟着大市上下么。

还有传言今年年中会启用二代征信，这个也是大家讨论的比较多的。很多人都很担心，之前夫妻一方买房，另一方现在没上征信的以后会被纳入，影响首房首贷资格。

我倒觉得，影响首房首贷资格这么敏感的政策，一定是会很谨慎的，绝对不会由征信中心这样的局级单位说了算。而且即便是执行，参考以前法不追究既往的惯例，大概率不会影响存量。大家多虑了。

正确地观察楼市的方式，永远是抓大放小，抓住金融和调控这两条主线。

以下这几条才是真正值得关注的大新闻，却被大部分人忽视了。

2019年的金融会更宽松。央行明确2019年实行稳健的货币政策的立场，确定“稳中求进”的总基调，不提“中性”和“闸门”。可以预计，未来会有一轮定向的货币宽松，通过中央支持和银行让利，给中小企业注入资金，拉动经济增长。

去杠杆结束也意味着，金融维度上的政策底已经到达，以后的资金面会显得比以前宽裕，楼市也可以慢慢迎接市场底，房价回撤会告一段落。

03

而我对市场乐观的根本原因就在于我看到了金融的托底支持。

市场上的钱在慢慢变多。

大家都知道买房子最重要的资源是信贷。

很多时候，决定你能不能买到房子的，是你能不能借到足够多的钱，借到足够便宜的钱。

为了能看清市场的资金面，从去年起来我就一直在观察小微企业抵押经营贷款的利率。

之所以没去观察房贷，是因为房贷利率更多的受到政策管制。

过低的按揭利率导致了很多银行不参与，而且认房认贷的严苛让很多置换的朋友根本无法使用二套房贷。按揭越来越像是为第一次买房的朋友提供的特殊金融福利。

而抵押经营贷款是充分市场化的融资产品。

它是企业主因为生产经营需要，把自己的房子作抵押，融出资金用于采购和贸易。

虽然规定资金用途有限制，但是资金池子大了，总是有一些人会把钱迂回流入楼市。

我是不鼓励这样的行为的，但抛开对错，我们还是可以看到楼市里真实的资金结构：

房贷按揭利率支撑起一级低成本资金价格，经营贷款利率代表了二级高成本资金价格。

04

经过一年多的留心监测，我看到的资金价格走势是：

2018年4月至今，上海的按揭价格基本没有变化，维持在基准利率95折左右，全国其他地方按揭利率高的城市略有下降，总体下降的不多。

但是抵押经营贷款利率下降很快。

去年上半年是在7%以上，到了去年下半年是6-7%。而在上个月，有企业主朋友和我说，某总部在深圳的股份行抵押经营贷款利率做到了4.7%。

说实话，我听到之后还是比较吃惊的，这个利率已经低于按揭利率了。

不出意外的话，今年支持小微企业融资的利好会层出不穷，所以抵押经营贷款利率会回落在5-6%左右，大大低于前二年平均水准，接近房贷水平。这意味着楼市的全市场利率其实下行的。

虽然抵押经营贷款不能直接用于买房，但是全市场利率下降，会让市场里的钱变得多起来。

钱多起来对楼市一定是有好处的。即便是屡败屡战的大A股，在资金流入的支持下，也走出了逆天行情。

05

但是我的乐观中，终归是带一点谨慎的。

这一份谨慎来自于楼市调控政策的严格。

虽然最近有不少城市因城施策，适度放松了楼市调控，比如落户、限售这种，但我估计楼市限购和限贷这种大动作不会很快松动。

主要原因是去年底的中央经济工作会议的决议，对房地产的看法依然是从严的，还是坚持房住不炒。这个基本就确定了今年楼市求稳的大基调。

用主旋律的话来说，调控的成果来之不易，必须珍惜。

虽然经济在下行，客观上有稳增长的需要，但今年不会有非常积极的楼市刺激政策。二线城市还可以通过人才落户来变相放松，一线城市几乎就没什么放松手段。

只要限购限贷不全面放松，全国楼市就不会有暴击。

拉动经济增长，要的只是成交量上行即可，略微放松一些政策即可。

像过去这一轮房价上涨那么快的，反而是宽松用力过猛的表现，也是可遇不可求的机会。

06

最后想和大家说的是，预测楼市是很难的，如果不追求极致的话，可以通过多观察楼市，也能买对大趋势。

楼市比起其他市场最大的好处，真的有大牛市的行情，房子也不可能一夜之间全部涨上去。

因为房子是散落在各地的，房东和房东之间也是割裂的。在这样非标市场，信息传递缓慢。你有非常多的机会可以打时间差。

如果求稳，完全可以等到市场趋势确认后再入场买房。

因为一个火热的楼市，都是先从折扣笋盘扫掉开始的，你可以等到笋盘扫光之后，确认房价上涨之后再买。虽然不够便宜，好在确定性足够大。

上面说的是一个城市内部，在城市之间也有很多轮动。

我建议大家仔细观察上海和深圳这两个城市，因为在历史上，过去2009年和2015年两轮牛市这两个城市都是最先上涨的城市。因为他们率先调整，如果有下一轮牛市，也会是这两个城市率先上涨。

除了上海和深圳外，我们也看好合肥、北京、厦门这三个城市，因为他们要么是房价调整的早，要么是房价回撤得到位，现在都已经到了一个可以买入的区间了。

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最后的最后，给大家总结一下：

1、上海和深圳会率先见底，刚需和资金富裕的投资需求现在就可以买入了，要借很多钱的可以再等等。合肥、北京和厦门的刚需也可以买了。

2、如果维持现在的政策力度，今年不会有30%规模的大涨，但是率先回暖的城市会有温和小涨。

3、其他二线城市会在率先筑底城市后再企稳，时间上不好判断，建议先观望半年。