最近总有人问我对于周期股的看法，借着这些提问，我就顺便谈谈自己的看法。其实很少有行业可以说是完全不存在周期属性，大部分行业都有其周期性。只不过有的行业周期性强，有的行业周期性弱，周期性强的行业股票就被称为周期股。

有一种传统的说法是：“周期股应该在高估值的时候买入，低估值的时候卖出。”邱国鹭也讲过：“在经济扩张晚期，低PE的周期股也常是价值陷阱，因为此时的顶峰利润是不可持续的。”

什么意思呢?就是说很多时候周期股的“低估值”是因为短暂的盈利高峰期所带来的，比如原本每股收益1元的股票，股价20元，市盈率20倍。等到了行业景气度高峰的时候，会使得盈利迅速大增。假如盈利增长一倍，每股收益变成2元，即使股价不变，市盈率也会被动的降低变成了10倍。但是因为周期的作用，其不可能一直停留在盈利的高峰期，也不可能继续保持这种增速，所以等到行业景气度下降的时候，盈利就会下滑，而被动的推高市盈率。如果仅仅是因为行业景气度的高峰，而使得短期盈利大增带来的市盈率估值被动降低，那么确实不应该在此时的低估值买入，因为现在看起来的低估值要不了多久就会在股价没涨的情况下被动的变成高估值。但是还有另外一种情况!

有人问我说对于钢铁、水泥、房地产等行业的周期以及估值的看法，我对钢铁水泥没有任何关注，估值多少、盈利多少我都没看过，所以不了解，也不关注。我只关注我感兴趣的几个行业。从房地产股来说，你应该很明显的看到：是单纯的因为行业景气度的顶峰盈利的大幅提升使得估值被动降低?还是股价的大跌+盈利的提升使得估值降低的?这是有明显区别的!显然，房地产的股价在盈利一直稳步提升的情况下跌了好几年，所以应该属于后者。

以华侨城为例：

华侨城2012年--2017年营业收入与净利润都增长了将近一倍，但是股价却几乎没涨。目前的股价复权后甚至还没有2009年高，利润却是09年的将近5倍，当然，2009年的股价是虚高的，当时的价格是高估的。我要说明的一点是什么呢?华侨城的低估值不是单纯的因为行业景气度高峰，短期盈利暴涨而被动降低的，而是因为股价长期下跌+盈利稳步提升带来的!前面说了，这两者是有本质区别的!

另外房地产还有一个特点，是与其它周期股有明显区别的：一般的周期股都处于竞争激烈的行业之中，但是房地产的竞争程度却小很多!借用邱国鹭在《投资最简单的事》一书中的话：“房地产为什么好赚钱，部分原因就在于销售半径小。东莞的房子没办法搬来和深圳关内的房子竞争。华侨城片区的房子，街这边卖3万一平米，街对面卖6万，6万一平米的房子卖的比3万一平米的还快，这就体现了开发商品牌定价权。再比如高档手表，高档手表按理说是利润率最高的，但是一个全球竞争的行业，中国的手表商要和全世界的手表商竞争。而就算是一个只有3亿资产的小开发商，楼盘也只会和本区的开发商竞争就可以了，竞争激烈程度小得多。”

另外对于周期股，你更应该关注的是市净率PB的变化，而不是市盈率PE。邱国鹭也说过：“周期股更多的可以参考PB和PS等估值指标”。我所关注的几家房地产公司，比如保利地产、华侨城A、荣盛发展等，虽然盈利一直在提升，但是股价是在下跌的，市净率处于历史最低水平。说明什么呢?人们对于房地产的未来过度悲观，买房地产股的人少，所以房地产股的价格才会跌到估值很低!房地产的估值低不单单是因为盈利的提升，同时还因为股价的下跌，两者共同作用的结果!(下图为华侨城近五年的市净率变化)

未来房地产行业是否会全面走向景气度低谷我不确定，但是我知道大部分人的预期是房地产的未来将会非常悲观的。所以才会在盈利能力不错的同时股价却在下跌。房地产的低估值不单单是因为行业景气度高而被动带来的低估值，更重要的是股价持续下跌主动带来的低估值。

边际个人对房地产并不悲观，当然，我指的是那些规模比较大、实力比较强的房地产公司。我为何对房地产不悲观，房子对于百姓来说是刚需，人人都需要有房子住。并且我们国家还有其特殊性，现在结婚可以没有存款没有车子，但是一定不能没有房子!现实情况就是没有房子的连找对象都困难。而且很多人对于房子能保值升值的观念根深蒂固，很多人拼劲全力也想拥有一套自己的房子，或者为儿女攒出一套房子。特别是农村的年轻人，没几个愿意呆在农村的，至少我们这里是这样。边际哥就是生在农村、长在农村的。现在农村结婚，大多女方都会要求在距离比较近的城区买一套房子，现在的年轻人还都不喜欢和老人在一起住，都希望有自己的独立空间。有些老人，在儿女还未到婚娶年龄的时候，就在谋划着在城里为儿女攒一套房。当然，我们这里是县级市，房价相比那些大城市是不能比的，最高端的房子也不过五千每平米，正常的都在三千每平米左右。我对三四线城市以下的地区的住房需求是非常乐观的!这方面的潜在需求是非常大的!当然，对于那些每平米几万的一线城市，我说不好。

另外有人担心国家的调控打压房价，但实际上国家很明确的是“防止房价过快上涨”，这并不代表“一定要让房价下跌”。况且房地产是一个牵一发而动全身的行业，上下游连带的行业非常之多，房地产这个行业如果真的不行了，那么其它关联行业可想而知，整个经济受得了?反过来想，即使房价不涨了，是不是房地产公司就一定会业绩大幅下滑甚至亏损?那些实力较小的房地产商受的影响也许会比较大，但是对于那些大一点的地产公司也许算不上是坏事。

还有人问，这么多房地产股你是如何挑选的?边际回答说：其实也没啥特别的，很多地产股我都想投，但是资金有限，就从众多低估的地产股中随便挑选了两家。荣盛发展和华侨城A算是两家不大不小的地产公司，而且和其它地产股略有差异，都是比较有旅游健康特色的地产公司，正是因为如此，所以它们的毛利率、净利率、净资产收益率都是同行业中相对较高的。华侨城毛利率超过50%，净利率超过20%，净资产收益率也平均20%左右。再结合估值的话，买的时候这两家公司在整个A股地产行业中应该算是估值最低且分红率比较高的，所以就买了。地产行业有很多公司我都挺看好，但是我选了两家有特色，利润率最高，估值最低，分红率也高的，就这么简单。

边际对房地产行业的了解并不深，不会像很多专家那样列举一堆数据来对比分析，研究各种细枝末节。边际相信，如果一笔投资需要你经过复杂的论证与计算才能得出“值得买”的结果，那么这笔投资大概率是不值得投的!或者说机会并不明显!值得投资的机会往往是那些一眼看过去，傻子都能看出来“严重低估了”的机会!边际对9毛钱买价值1元钱的东西没啥兴趣，我只对5毛钱以下买价值1元钱的东西有兴趣。比如银行与地产!

总的来说，我看好地产股的主要原因是：我认为房地产是个好行业，是个赚钱比较容易的行业，即使未来格局有变，也不会差到哪里去，至少不会如目前估值所反映的那么惨淡。我认为市场对房地产的未来过度悲观了，很多可能的风险和不可能的风险统统反映进了股价里。正因如此，边际才会认为买房地产股风险很低!我对房地产的未来谈不上太乐观，但是正因为市场对房地产太过悲观，使得估值降到非常低，分红率很高，所以我才相对乐观。也正因如此我买了一些房地产股。边际不喜欢把投资搞的太过复杂，仅此而已!