楼盘案名：

万科正荣天宸

项目位置：

地块位于新东站张马屯片区，开源路以北，幸福柳路以东，大致位置如图所示，工业北路距离项目直线距离约900米。

项目售楼处位于工业北路南侧，鸿腾国际大酒店以东100米，与地块相距1公里左右。

拿地回顾：

虽然项目是由万科、正荣联合开发（据说是正荣操盘，万科物业），但拿地房企是碧桂园。2017年12月1日，碧桂园以97亿拿下新东站张马屯片区8宗地块，其中C-8地块就是现在的万科正荣天宸，成交楼板价7478元/平米。

产品信息：

C-8地块为商住混合用地，项目总建筑面积约13万平米，其中住宅建筑面积11.63万平米，商业配套1.24万平米，容积率为2.52，规划为2栋34层住宅，12栋16-18层住宅，共1039户。

该项目也是小街区式设计，分为4个组团，每栋都有底商，每栋都靠近马路，而且组团之间的道路是公共道路，也就是说社区外人员也可以自由穿行。

值得注意的是，目前在售的2#楼，西单元西户2-9层，大寒日日照时间不足2小时为居住公寓，还有一些待售的楼栋也存在不居住公寓，像3#楼东单元东户1-8层、11#楼东单元东户2-6层、16#楼东单元西户1-6层等。

销售信息：

目前在售的是1#、2#、5#楼，根据五一释放的信息，即将加推6#楼，18F高层，主推125平米的四室，精装修，前几天开盘均价在15300左右。未来还将推出97-108平米三室，34F高层，精装修，具体时间、价格未定。

周边情况：

通过航拍图可以看到，目前的张马屯片区整体都处于开发初级阶段，项目周围是大片的工地和空地，以及麦田。

除了万科正荣天宸，还有悦棠府，凤凰首府，公园学府，魅力之城，璟樾，锦悦府，以及绿城项目等。

项目点评：

1、一如上面所说，周边配套一片空白，一切等待张马屯片区开发建设。但城市建设不是一蹴而就，短时间或许难有成绩。计划交房就入住的购房，需要考虑清楚，居住环境可能很不理想，周边开发的工地和大车等对生活的影响。

2、和新东站的其他楼盘一样，张马屯片区几乎都是小街区，什么所谓的TOD，以公共交通为导向的开发，可是，我们有了钱就想买车，这是我们的国情，也是我们的生活理念。所以，这种规划和后续实际情况，还需要时间验证。再有就是组团小街区，三栋楼或者4栋楼一个小区，让每一栋楼都临街，噪音灰尘影响不可避免，在济南大家庭讨厌这种临街的楼。之前新城香溢紫郡就因为这个问题，有业主讨要说法。其实政府规划既如此，非开发商所为。

3、虽然组团间不少道路，但居住公寓依然没能避免，这很遗憾。这也是济南多数楼盘的通病，而这里中间有道路，按道理楼间距应该不小，可还有这么多居住公寓，是不是可以理解为，楼座与道路的位置也很近。

4、骨感的现实，自然造就的价格也不高，精装15000左右的价格，拿地的价格7000多，也不要把未来交房后的精装想象的太好。相对济南许多区域的楼盘，这里是济南刚需购房的主要阵地之一。虽然有四室户型，但并非改善客户的选择之地，一是环境，二是居住品质，三是户型，125平米的四室，你能想象房内空间会有多么大。为什么现在很多户型图都不标注尺寸了，一个最重要的原因就是，有了尺寸就会让你看到房间实在太小，客厅实在太小，你就不会心动了。而样板房，我们知道，是会骗人的。大都如此。

5、在资金紧张面前，有时候就要有所取舍，尤其是刚需。每一个楼盘，存在即为合理，明白以上种种，想清楚再做决定——你买房子要的是什么。

以上航拍图片拍摄于3月25日。

一个小建议：

如果你计划购买张马片区的楼盘，建议一定要去现场看看再做决定，因为张马片区的多个楼盘，售楼处与现场还有很远的距离，有的2公里都不在话下。前几天我一个朋友去看新东站天宸，看上某个户型，我说你知道它在哪里吗，他说工业北，我说你去的售楼处吧，他说嗯，我说项目你去了吗，他说没有，我发给他照片，他才知道，原来天宸不在工业北路边上。

虽然我们指出一些项目的问题，但并非项目一无是处，只是提醒购房者，注意到这些问题，而这些问题对你来说也只是一个参考，可能对你来说无所谓，毕竟适合自己的才是最好的。