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又一个四万亿?对改造老旧小区的深度思考

新闻来源:  2019-08-22 18:03:02

这两天关于利息上浮的消息多了起来,宁波除了交通和兴业银行外,中国银行据说也加入了上调房贷利率的行列。比较荒谬的是,银行首先想到的,是上调首套房利率。

不是房住不炒么?首套房不是炒房,为何首先要打压?

不要认为老司机很专业,很多时候我也看不懂。

我们看到了很多很好的概念,但在落实的时候缺乏细则。比如前两年提到要多渠道发展租赁房。租赁房可以解决中下层收入者的居住问题,但谁来建,怎么建,谁来管,如何赚钱,全部都缺乏细则,所以提出到现在,并没有看到实质性成果。

还有的是落实的时候念歪了经,结果与初衷背道而驰。比如经济适用房,最初的目的同样是解决一部分人买不起商品房的问题,但最后变成了权力寻租的盛宴,开宝马拿房票的事在各地屡见不鲜,有权有势的人,把经济适用房变成了中饱私囊的工具。

与之类似的限价房、人才房等,也都摆脱不了寻租的嫌疑。

最近我们又看到了一个很好的概念。半个月前,总理到杭州考察,提出要改造老旧小区,强调这不仅是民生工程,也是促投资扩内需的重要抓手。6月19日,国务院召开常务会议,部署落实老旧小区改造试点。

此次国常会可以被看做老旧小区改造的发令枪,会议主要明确了以下四个方面:

1.今年要试点。最近宁波划船、白鹤两个小区被推荐成为省级试点小区,据说这两个小区的二手房价已经闻风而涨了,悠着点。

2.改造重点是附属设施。水电气路和光纤是改造重点,有条件的小区还可以加装电梯,配建停车位,以及居民户内改造。所以,改造和拆迁不是一回事,很多并不会拆。

3.创新投融资体系。将安排中央补助资金用于老旧小区改造,毫无疑问,地方配套的补助资金会更多。当然单纯补助不是办法,如何引导社会资金参与改造才是关键,核心在于改造工程如何盈利,有钱赚资金肯定愿意来。

4.改造的同时完善社区服务。引入社区养老、托幼、医疗、家政等配套服务,进一步扩大消费和投资,增加就业。这也可以看成改造主体获取投资回报的一种方式。

毫无疑问,老旧小区改造是一件利国利民的大工程。住建部初步统计的结果是,全国有超过4200万个家庭,超1亿人口的住房急需改造,预计投入金额高达4万亿元。

4万亿,一个让人记忆犹新又浮想联翩的数字。

但如果除以4200万户,平均每户不到10万元,所以,改造不等于拆迁,钱差的有点多。

我们都记得前几年的棚改,最后演变成了一场拆迁的狂欢,许多地方的楼市,纯粹就靠拆迁拉起来的。房子拆了发房票、搞货币安置,创造了大量的拆迁暴富神话,也造就了巨量的购买力,推动楼市起飞。

但拆迁的难度也与日俱增,老司机不止一次听到官员说拆不起。房价上涨带动拆迁补偿走高,补偿走高带动地价上涨,地价上涨又带动房价上涨。

是不是一个自我强化的完美螺旋?

现在各个地方都在压负债率,中央也在压缩棚改资金,所以就算很想拆,很多地方也有心无力了。

2019年全国各省报上去的拆迁计划,仅相当于2018年实际完成量的42%。

拆迁造富的黄金时代,结束了。

老旧小区改造会是棚改2.0吗?

老司机认为不能过度联想。棚改说白了就是拆迁,但老旧小区改造,恰恰可能是不拆迁。

一个拆,一个不拆,这就是区别。

通过升级改造,赋予老小区以新功能,以适应居民们不断提高的生活要求,这才是老旧小区改造的要义。

也就是说,以前大家都认为要拆迁的小区,今后可能很多都不拆了,而是改造。

怎么改造?

以前那种把外墙刷一遍肯定是不够了,可能管路要更新,道路要翻修,绿化要重建,辅助设施要配齐,甚至可能要加装电梯。

说到装电梯,宁波两年前就开始推行老小区加装电梯,政府每部电梯补贴20万元,相当于平均每户人家补助了2万,力度非常之大。

但两三年下来,加装的社区屈指可数,到现在总共可能只有一百余部,对于数以万计的无电梯居民户来说,覆盖面是远远不够的。

主要的原因还是钱。

尽管政府补贴力度很大,但每部电梯还需要自筹20多万元,按每个单元6层10户居民计算,每户平均还得拿出2万多元,筹款是一项极其艰难的工作。

老旧小区不少是老人居住,出资困难,顾虑很多,另外也有不少房屋是用来出租的,业主自己不住,自然也不愿意拿钱装电梯。

只要一户人家不肯出钱,加装就可能会流产。

这也从一个侧面反映出,老旧小区改造的核心问题——谁出资?

靠居民出资?无论多少,执行起来始终会比较难。家门口的电梯尚且如此,小区其他公用设施,投资更大的话,筹资会更难执行。

昨天看到有住建部专家提出让居民自筹一部分,这难度相当大。不仅钱不好筹,怎么花也是个大问题,搞不好会好心办坏事。

靠政府出资?杯水车薪,4万亿不是个小数目,资金缺口不是一般的大。

靠社会资金?比如开发商来搞,这方面资金是最充足的,关键开发商如何赚钱?足够的利益才能驱动。

在老司机看来,居民自筹和政府补贴都靠不住,只有社会资金大量参与,老旧小区的改造才能够大面积铺开。

资金如何从改造中赚钱,是老旧小区改造能否顺利推进的关键。

一种方式是从小区日后的使用中收费,比如电梯费。但这种收费不一定能收回成本,而且收费难度很大,估计没有资本愿意这么干。

另一种方式是原拆原建,全部拆掉或部分拆掉,提高容积率,比如6层住宅推到后改建30层,增加社区商铺等。在安置完原居民之后,剩余的房租用于出售或出租。这对于一些容积率不高的老小区,具有较大的可行性。

第三种方式是政府采购,用土地换资本。开发商出钱改造老旧小区,政府用土地补偿开发商,类似于用地铁上盖的土地补贴地铁投资公司。

老司机认为,目前第二种和第三种方式都有可能。

采用第二种方式,意味着有部分小区可能会被拆掉,或者小区内的一部分房子被拆掉。只是拆迁户不会搬走,待新房建好后,继续住在原小区。

多余的房子卖给社会,收回投资。

采用第三种方式,本质上仍然是政府出钱。说不定今后在拍地时,政府会要求开发商竞拍老旧小区的改造面积,就像现在竞拍人才房一样。

老旧小区改造才刚刚准备试点,后面怎么做还不得而知,老司机希望这项民生工程能真正推行下去。它可能不会产生拆迁户,更不会造成拆迁性购房,甚至可能还会推迟老旧小区居民换房,但它对社区,对居民,对城市,是尊重而温柔的。

对于老旧小区,不能一再的一拆了之,每个时代的建筑,都代表着独特的意义。我们现在看到现在许多地方在挖掘五六十年代的建筑,在改造八九十年代的工厂,因为之前的都拆光了。一个五千年文明史的古国,满大街都是二三十年的房子,不能不说是一种分裂。

不过老司机也注意到,有拆迁题材的老旧小区,有些价格已经高得离谱了,希望借老旧小区改造捞一把的投机客,搞不好会砸在手上。

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