[摘要]  某十强房企高管预测，2019年楼市的关键字是“稳”，商品房销售面积呈负增长的概率较大，而房价会略微增长，所以销售额大概率会呈现个位数增长，总而言之，2019年楼市将处于零增长区间，所谓零增长区间范围为-5%至+5%。

2019年，房企没能迎来“开门红”，百强房企中超三成1月份的权益销售金额同比下滑。

中原地产研究中心统计数据显示，2019年1月，一线城市楼市成交面积整体环比下降约38%，二线城市环比也明显下调，同比有轻微下降，三四线则出现了退烧现象。春节期间，一二线城市的网签数据基本全面暂停，而作为主力市场的三四线城市相较去年也降温明显。

在此市场背景下，即便是头部房企也出现了销售遇冷的状况。万科、恒大、碧桂园1月的合约销售额分别为488.8亿元、431.7亿元、330.7亿元（权益销售额），其中万科和恒大同比分别减少28.1%、32.9%。(碧桂园去年和今年公布的销售口径不同，无法统计同比变动幅度）

中国指数研究院研发中心总经理白彦军指出,大部分房企2019年还是面临销售压力的，其中一些不乏悲观情绪。“2019年商品房的成交量可能会不及2018年的高位水平，我们认为商品房销售面积大概会在16亿平方米的基础之上。”

某十强房企高管预测，2019年楼市的关键字是“稳”，商品房销售面积呈负增长的概率较大，而房价会略微增长，所以销售额大概率会呈现个位数增长，总而言之，2019年楼市将处于零增长区间，所谓零增长区间范围为-5%至+5%。

而当商品房销售无法再实现大规模增长时，首先面临挑战的就是竞争力相对较弱的中小型房企，它们将如何生存？

房企销售遇冷

1月房企销售明显遇冷。中原地产统计数据显示，截至2月13日共有30家房企公布1月销售额，合计3189.4亿元的销售额同比下降了11%。另据克而瑞研究中心统计，1月百强房企中有超过三成房企的权益销售金额同比下滑，其中13家房企降幅超30%。

房企销售下降的背后折射出的是整个楼市的低温，中原地产数据显示，1月一线城市整体成交面积环比下降38.0%，其中广州成交面积环比降幅明显，达65%；北京降幅次之，超40%；深圳降幅近三成；上海则基本持平。

除了一线城市外，二三四线城市的楼市也不容乐观。整体看，全国热点城市1月的成交面积环比下降30%，近9成城市环比下降，同比下降12%。春节期间，北京、上海、广州、深圳等城市基本都只有个位数网签。

中金张宇团队报告称，春节假期上海、南京等17个重点城市新房销售面积较去年春节假期下降56%，房地产行业基本面延续加速下降趋势。“成交相对低迷既是去年四季度市场状况的延续，也与房企推盘规模下降相关。”白彦军指出。

据时代财经了解，经历2018年末的业绩冲刺后，一方面临近春节，另一方面房企正在做新年全面计划，基于此，房企放缓推货节奏，中指院提供数据显示，其重点监测的十几个城市在1月份的推盘规模下降了30%以上，有些城市甚至下降近70%。

白彦军透露，大部分房企对于2019年的市场判断并不乐观，一些标杆房企制定的2019年营销计划基本保持稳步上升的状态，而不像前两年那样高达40%、50%的增长。“总体来说，大家认为市场有压力，所以在销售预期和节奏上会有一定压制，保持相对中速的增长可能是比较合理的状态。”

与此同时，中原地产首席分析师张大伟认为，随着房地产调控的深入，房企逐渐出现了业绩上涨乏力的现象，从之前一年多的房企普遍上涨，到如今包括多家龙头房企，销售业绩都开始出现了逐渐放缓的迹象。

某十强房企高管对时代财经表示，从中央的要求来看，2019年房地产要保持稳，既不能突破上限，也不能穿透下限，无论是销售面积还是流入房地产的资金都得保持在零增长的区间的范围内。

张大伟进一步分析道，从2019年后续趋势看，一二线将继续在调控影响下低迷，三四线城市出现退烧现象，除非出现大规模政策变化，否则2019年大部分房企将面临销售额同比停滞，甚至下调的可能性。

中小房企的生存之路

在房地产行业进入下行周期的背景下，快回款、高周转、融资渠道多元化的龙头及高成长房企优势明显，行业集中度提升趋势不可逆。

克而瑞研究中心数据显示，2018年TOP10房企集中度达26.9%，TOP20房企集中度达37.5%，此外TOP50和TOP100房企的集中度提升幅度较大，分别较2017年提升9.3个和11.3个百分点至55.1%和66.7%。

新城控股高级副总裁欧阳捷认为未来房地产市场集中度还会继续提高，“很多房企大而小、小而没、不进则没。我们预测到2020年，前20强房企将占到60%以上的市场份额。”中小房企面临的生存环境将进一步恶化。

张大伟认为，做大依然是当下房企的主流选择，随着龙头房企退烧，2019年市场逐渐将出现中型房企竞争的局面。“大量的中型标杆房企积极抢地，特别是从500亿冲刺1000亿，1000亿冲刺2000亿的第二梯队房企。”

然而，如今中小型房企要想在规模上实现跃进的难度却难于以往。易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱指出，千亿房企在2018年达到30家之后，未来的速度会明显放缓。与此同时，深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫也认为，房企无法再实现销售规模的大幅度增长。

事实上，除了房地产市场整体销售放缓外，中小房企面临拿地难、融资难等不争事实。某十强房企高管认为，中小房企未来有四个发展方向可供选择，一是做小而美的房企，二是寻求和大企业之间的合作。

“上述两个发展方向要么要求房企自身有核心竞争力，要么要求有较好的土地资源，若两者都没有就只能选择向三四五六线城市下沉，或者转做投资。大多数中小房企大概率在未来会退出地产江湖。”上述高管对时代财经说道。