日前，合富研究院发布“2019年广州商品住宅市场展望”显示，2018年广州楼市调控堪称近七年最严。即使四季度“三限”（“限预售量”“限网签量”“限网签价格”）取消，但限购限贷并未放松，严政持续；市场总体偏冷，成交缩量，全年广州商品住宅成交890万平方米，同比2017年下降8%。纵观2016～2018年近三年的楼价走势，中心区相比外围更为稳健。业内人士表示，从趋势来看，广州中心区供应稀缺，价格下调空间有限。  

去年全市成交金额创新高  

据统计，2018年广州商品住宅新增供应1099万平方米，同比升31%；成交890万平方米，同比降8%。得益于中心五区网签占比的大幅上升，2018年广州全市商品住宅成交金额达2461亿元，创历史新高。  

值得注意的是，广州购房门槛逐渐提高。据合富研究院统计显示，2018年中心区置业总价300万～800万元/套占绝对主力；相比2017年，300万～800万元/套成交大幅上升28%。而总价300万元以下/套物业成交占比明显下降13%。  

此外，近两年，总价100万～300万元/套的物业持续是外围成交主力。但2018年成交总价明显上移，其中200万～300万元物业成交占比较2017年显著增加13%，150万元以下的低总价物业成交从2017年的33%下降至2018年的13%，下降20%。  

总体供应充裕南沙仍是主力  

据悉，2018年下半年（主要集中在四季度）政府调整土地供应策略，注重供应均衡，但对2019年新增供应格局的改善作用有限。供应总量较为充裕，区域不均衡持续。其中南沙的金洲蕉门河仍是主力，黄阁、东涌、明珠湾三大板块供应明显提升，一定程度上缓解高度聚集的局面。  

而长期缺货的南站万博汉溪长隆、市桥及周边新货补充，一盘独大局面有所改善，亚运城供应将缩减，长期缺货的南站万博汉溪长隆、市桥及周边将有不少新项目补充。2018年末出让的广州地铁陈头岗地块、保利/珠实华龙镇现代产业园地块，或有望于2019年四季度入市。  

合富研究院高级分析师冯佩云认为，纵观2016～2018年近三年的价格走势，广州中心区相比外围更为稳健。从趋势来看，中心区供应稀缺，价格下调空间有限。