导读

  部分房企已经提前开始做明年的策略和计划，继续推进销售，并加快回款，将成为明年上半年的主要策略。有分析认为，在一些热点区域，不排除部分项目“以价换量”的可能；对于三四线城市的策略，则主要取决于调控政策会否覆盖。

  经历了2017年的历史高点后，明年房地产市场很可能迎来“小年”。

  近日，多家机构发布2018年房地产市场策略报告。考虑到楼市调控政策的影响进一步显现，以及市场本身迎来下行周期，机构普遍认为明年房地产销售面积将出现下滑。

  对于房地产投资指标，增速将不会过快地收窄，这是由企业仍存在补库存需求所致。但全年来看，该指标增速也被认为会降至5%以下。

  据21世纪经济报道记者了解，部分房企已经提前开始做明年的策略和计划，继续推进销售，并加快回款，将成为明年上半年的主要策略。有分析认为，在一些热点区域，不排除部分项目“以价换量”的可能。

  投资、销售将双双下挫

  东方证券指出，过去几年房价的过快上涨和投机性增强，主要源于两方面。第一，城市化发展到第二阶段（城市化率50%-70%）带来的高能级城市供需不平衡。第二，政府在房屋土地供给及保障房建设方面，没有相应的供给渠道、税收及金融机制配套，导致商品房大发展过程中出现有效供给不够的局面。

  该机构认为，2017年以来政府已经在这两方面出台相应举措，2018年将会对此进一步落实，而房地产行业长效机制也有望在明年奠基。

  在市场层面，当前楼市体现为两低一高的新常态：低库存，体现为待售面积不断下滑；低利率，个人住房贷款利率远低于2012-2014年市场调整期；高集中度，三大城市群及核心二线城市的新房销售额占到全国的72%。基于此判断，2018年楼市表现将是温和调整。

  东方证券认为，明年销售面积增速为-3%、新开工面积增速为3%、房地产开发投资增速为4%。同时，因房地产销售价格将进一步攀升，新房销售金额可能呈现为微弱的正增长（预期2%）。

  兴业研究认为，受政策环境较紧、销售边际增长有限的影响，预计2018年商品房销售将进入负增长区间，全年商品房销售面积同比预计收在-8%左右；开发投资增速则受到低库存水平、土地成交量涨价稳、租赁用地供应的正向支撑，有望稳中回落至约3%左右。

  相比之下，申万宏源对销售的判断较为乐观。该机构认为，虽然明年调控政策放松的可能性较小，但销售增速仍有可能出现“前低后高”局面，同比增速降至0%。

  对于投资增速，申万宏源认为，伴随着销售增速下行，房企到位资金较今年紧张，投资增速将继续下行。但基于补库存的需求以及租赁住房建设规模增加，房地产开发投资额依旧会保持正增速，预期为4%。

  国家统计局数据显示，今年1-10月，全国房地产开发投资同比名义增长7.8%，增速在经过两个月的盘整后继续下行。同期，商品房销售面积同比增长8.2%，销售额增长12.6%，增速均已连续4个月收窄。

  大部分分析人士认为，房地产销售增速将会继续收窄，但今年全年仍将保持正增长。由此，今年也将超过去年，成为历年来销售规模最大的年份。

  热点城市或现“以价换量”

  虽然今年大型房企的销售仍然维持高增长，但由于融资政策收紧，以及企业花费大量资金拿地，因此相比去年，房企的资金状况仍处于收紧过程中。部分高速扩张的房企，负债率已经迅速攀高。

  万科公告显示，今年前三季度，公司经营性活动产生的现金流为167亿元，比上年同期减少61.14%。到三季度末，万科一年内到期的债务比上年末增加37.92%。

  由于万科持有的现金流达到943亿元，因此这些债务并不会带来过大压力。但一些现金流并不充裕的房企，就会感到捉襟见肘。

  如华侨城的短期借款比年初增加了295.63%，且前三季度经营活动产生的现金流为负。为“快速回收现金流”，华侨城意欲全面退出曾在2015年获取的“新著东方”项目，当年的拿地价格达83亿。

  此前在并购市场频繁出手的阳光城，前三季度负债总额1694亿，扣除预收账款后的债务1282亿，净负债率达到281%。其中，一年内到期的非流动负债比上年末增加536.87%。

  兴业证券指出，在长效机制加快推进的背景下，预计本轮房地产调控维持的时间将拉长，行业的周期性将减弱。杠杆扩张、激进拿地的房企将面临利润空间承压、现金流回款减慢、融资渠道收缩等考验。

  该机构认为，区域房企短期可通过让渡项目股权方式缓冲经营风险，但中长期业务持续性仍不足。且“现金为王”将成为企业策略的重要方面。

  阳光城执行副总裁吴建斌近期表示，阳光城加快了“短平快”项目的布局。“这类项目一般会在二线与三线城市之间，或者重点二线周边的三线城市布局。”

  北京某房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，“回款率”是公司近期一直强调的指标，明年将会继续强化。其中，三四线城市项目的回款情况相对较好，一二线城市由于信贷政策从紧和限价等因素，表现并不好。

  他认为，在部分热点城市，明年不排除“以价换量”的可能。“因为有‘限价令’，一二线城市的很多项目一直在延迟推盘，但企业承受的资金压力在不断增大。”该人士表示，这些项目体量大，沉淀的资金量也不小，因此明年可能会加快出货。

  对于三四线城市的策略，该人士认为主要取决于调控政策会否覆盖。他表示，当前三四线市场的活跃度仍然较高，且因为房价上涨较快，较早拿地的项目甚至获取了不菲的利润。在调控政策强化之前，这些区域仍将是企业布局的重点，其中主要体现在热点城市和城市圈的周边区域。