没有退不回来的定金只是你的方法没有对

　　“零首付”购房的法律风险有哪些

　　对于想买房但首付不足的购房者来说，零首付购房不失为一个振奋人心的好消息。但是零首付购房实际上暗藏很多风险，购房者对此要做到心中有数。

　　本人在退定专家《199.0240.9579》，看到好多退定束手无策，心急如焚，既自责自己贪心，被中介或者销售员一时洗脑，又怪开发商太黑心，不管怎么说，无商不奸，但是反过来说，不贪心的猫也不容易上当吃亏.废话不多说，讲讲自己的小经验.

　　一、开发商垫资实现零首付

　　开发商借钱给购房者个人，违反了金融法律关于“企业不得贷款”的规定的。在最高人民法院《关于如何确认公民与企业之间借贷行为效力问题的批复》中明确规定，企业以借贷名义向社会公众发放贷款的应当认定为无效。也就是说，如果在按揭过程中银行一旦发现是开发商借钱给购房者付首付款，购房者自身是零首付的话，其将不符合个人贷款管理办法，一方面银行可以以违反此规定而不予办理贷款，另一方面，即使办理了贷款手续，也很可能因为购房者缺乏相应的资信能力而停止提供贷款。

　　二、虚抬房价从银行多贷款

　　除了开发商垫资达到零首付外，某楼盘的开发商则想出与银行联合造假，抬高房价评估，从而将首付款“虚化”的歪招。

　　通常采用此种方式的购房者需与开发商签订阴阳两份购房合同。其中一份房款价格较高的合同用来向银行办理贷款，另一份房款价格较低的合同实则为双方之间约定真实购房价格的合同。

　　然而这样看似全面的考虑，同样触碰红线。根据《合同法》第五十二条第二项规定：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同应确认无效。”即如果存在开发商虚开购房款证明的情况，银行有可能会解除购房者与银行的贷款合同，并追究购房者和开发商的违约责任。

　　以上两种方法是开发商用得最多的两种实现零首付的方式，但是二者都存在不小的法律问题，购房者对此要有清醒的认知。

　　代签的条约

　　根据《合同法》

　　第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”

　　《民法通则》第六十三条“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”

　　第六十六条“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”

　　银行贷款的年龄限制

　　办理银行贷款时，银行会对贷款人的年龄进行限制，是各家银行自行规定的。比如农业银行规定，贷款人年龄加上贷款年限不能超过70岁;中国银行规定，男性贷款人年龄加上房贷年限不能超过65岁，女性则不能超过60岁;工、建两行都规定贷款人年龄加贷款年限不超过65岁。银行对贷款人年龄进行限制是银行控制贷款风险的一项措施，如果借款人年龄太大，贷款风险就会变得越高;如果年龄太小，没有稳定的收入，偿还能力也值得银行考虑。超出年龄限制，一些银行推出了“父贷子还”的业务，比如农行推出的“父贷子还”个人房贷接力贷款业务，该业务是说子女可以承诺作为连带还款人，与身为贷款人的父母，在合同中约定日期，到期时子女从连带还款人变为主贷人，适当延长还贷期限。申请该项贷款的时候，借款人需要满足以下条件：1具有稳定的职业和收入;2.预计有稳定的退休收入，以及完全民事行为能力;3.无重大健康问题。另外，申贷人子女需要满足以下条件才能成为连带还款人：愿意承诺“负责承担借款合同对借款人、抵押人的约定义务，并在该笔贷款本息偿还完毕前不撤销抵押”等条件。借款人只要同时符合上述条件，银行将给予办理相关的书面合同。另外，未经银行书面同意并重新办理相应承诺前，被指定连带还款人不得变动。

　　抵押房

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

　　(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

　　(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

　　(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”

　　假流水

　　依据《中华人民共和国刑法》规定如下：

　　第193条有下列情形之一，以非法占有为目的，诈骗银行或者其他金融机构的贷款，数额较大的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处二万元以上二十万元以下罚金;数额巨大或者有其他严重情节的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金;数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金或者没收财产：

　　(一)编造引进资金、项目等虚假理由的;

　　(二)使用虚假的经济合同的;

　　(三)使用虚假的证明文件的;

　　(四)使用虚假的产权证明作担保或者超出抵押物价值重复担保的;

　　(五)以其他方法诈骗贷款的。

　　开发商广告宣传红线，谁踩罚谁

　　第一、广告中不得含有升值或者投资回报的承诺，如：投资回报每年5%或5年内每年收益10%等、巨大升值空间、高收益高回报。

　　第二、不得以项目到达某一具体参照物所需时间表示项目位置。如：本项目5分钟步行可达xx商业中心等。

　　第三、不得违反国家有关价格管理的规定。如：本项目特价房10000起等。

　　第四、不得对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。如广告中含有“地铁x号线”，事实上地铁x还在修，在广告中未标注“在建”。禁止使用极限词语，如：国家级、唯一、顶级、史无前例等极限用语。

　　第五、未取得预售许可证即发布预售广告。违反《房地产广告发布规定》第五条规定：“凡下列情况的房地产，不得发布广告：(四)预售房地产，但未取得该项目预售许可证的”。

　　第六、未在预售、销售广告中载明预售或销售许可证号。违反《房地产广告发布规定》第七条第(三)项的规定：“房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：(三)预售或者销售许可证书号”。

　　第七、使用引证内容未表明出处。根据《广告法》第十一条的规定，广告使用数据、统计资料、调查结果、文摘、引用语等引证内容的，应当真实、准确，并表明出处。

　　第八、在互联网发布违法房地产广告。部分房地产开发商在互联网等媒体上发布违反广告，如未载明预售许可证号、使用“要赚钱，就买房，超高回报率”等。

　　第九、发布虚假的广告。某些房地产开发商在发布的广告中有引人误解虚假宣传，声称设有幼儿园、医院等配套设施，消费者购房后，发现根本没有相关设施。或者声称属于学区房，结果发现并非学区房，开发商属于虚假宣传行为。

　　第十、发布广告中含有风水等封建迷信内容。根据《广告法》第八条的规定，广告中不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。

　　第十一、房地产广告中不得含有开发商能够为购房者办理户口、就业、升学等事项的承诺。

　　上述行为，违反《广告法》、《房地产广告发布规定》，任何单位和个人有权想工商行政管理部门和有关部门投诉、举报，工商行政管理部门和有关部门应当在收到投诉之日起七个工作日内，予以处理。工商部门可责令停止发布广告、消除范围内影响并可处罚款。视情节严重，最高可处广告费用五倍或100万罚款，并且可吊销营业执照，由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请。

　　开发商五证说明

　　在购买新房前，一定要先看开发商的五证，只有五证齐全的项目才具备合法销售的权力，可以进行网签备案，并具备办理房产证的基础

　　1、《国有土地使用证》，是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在-定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。盖有人民政府公章、房屋土地行政主管部门公章、有偿土地使用证专用章，证上土地使用者应与开发商名称完全一致，注意有无土地使用权抵押记录。《临时国有土地使国有土地使用证用证》只能用于办理预售许可证和开工证，不代表已取得最终

　　土地使用权。-般是开发商先期缴了-部分地价款，如后期款项不能足额交付，就拿不到《国有土地使用证》，这是购房者办理产权证的-个重大隐患。

　　2、《建设用地规划许可证》，是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部]确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，取得该证后

　　3、《建设工程规划许可证》，是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。建委的《建设工程开工许可证》是工程可开工的法律凭证，开发商出售的是期房，应要求出示该证。如是现房，应查看建委发放的《建设工程竣工

　　4、《建设工程施工许可证》，是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的建设工程施工许可证，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要

　　5、《商品房销售(预售)许可证》，这是五证最主要的应该看的证书，特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一-定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。可预售、销售凭证，注意是否在有效期内，所购房子是否在预售、销售范围。有的房屋开发商已办理了大产权，此时应看产权证上是否包括了所购房屋

　　为买房子假离婚违法吗

　　《婚姻法》规定婚姻自由。男女双方结婚和离婚都根据个人的意愿，离婚时只要双方同意并向民政部门申请离婚，民政部门必须依法办理离婚手续。

　　在婚姻关系上不存在“假离婚”，因此“假离婚”不触犯婚姻法的禁止规定。

　　但是若以“假离婚”的方式逃避房产税和当地购房政策的，要受到相关法律的处罚。

　　我国《税法》等法律均明确规定了依法纳税是公民的法定义务，任何人均不得采取欺骗、隐瞒的手段进行偷税、漏税，逃避纳税义务，否则应当受到相应的行政处罚。

　　我国《刑法》第201条规定：“纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报，逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额百分之十以上的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金;数额巨大并且占应纳税额百分之三十以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。”依据该规定，偷逃税款达到一定数额的，还有可能被追究刑事责任。

　　违反其他房产政策的，可能导致合同无效，或赔偿违约等纠纷。

　　伪造离婚证、开假证明的，是违法行为，要受到行政处罚甚至是刑事处罚。

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