撰文=徐三刀

—壹—

最近有几个迹象引起了社会的关注，被中介人士大量转发，分别是在土地，利率，销售，三个方面：

其一，土地，11月底，刷新北京甚至是刷新全国房地产历史的一天。土地供应井喷，特别是住宅土地。13宗土地合计起拍价高达295.19亿（可以理解为如果要参与这些土地的拍卖，参与的房企总共需要准备300亿保证金），按照正常溢价率成交价肯定超过300亿。一直以为房企资金链紧绷已经被掏空，没想到还敢重金拿地。

其二，利率，近期，杭州、厦门和南京等多地多家银行下调了按揭贷款利率，诸葛找房数据显示，截至10月份，首套房贷利率下调银行数量达到19家。房企发债窗口也已经打开，包括恒大、中海、万科、碧桂园、新城。

其三，销售，因为是双向限价，既要稳住土地价格，又要抑制房价，因此，房企被夹在中间，促销不断加大。与之同时，万科星城开启网上选房，半小时卖出1900套，销售金额突破70亿元，且打破深圳有史以来的单盘销售记录。

不少朋友咨询，这是楼市调控政策转向的信号吗，为什么土地、销售、利率全部都有所变化？

—贰—

在投资客普遍退潮的时候，楼市没有想象中的萎靡，销售反而一直保持稳增长，这让很多人诧异，究竟是什么力量让楼市“严而不寒”？

在不考虑“外部环境”变化的情况之下，我们仍然以任泽平提出的“长期看人口，中期看土地，短期看金融”来分析：

其一，金融，银行中长期贷款呈现负增长，最多下降了21%，房企却普遍要求全款、提高付款比例，这直接抑制了银行的贷款需求。因此，银行利率普遍下调，可以视为房企与银行之间的“争利行为”。

其二，土地，全国土地流拍严重，在限价政策和土地溢价过高的双重影响之下，私营房企拿地不积极。因此，土地市场国企十分活跃，不断高价接盘。国企财务成本更低，地产逐渐进入强者恒强。

其三，人口，“新一线”城市普遍抢人，官方又推行“强省会”策略，在城市抢人的背后，却无异于另类加杠杆。层出不穷的抢人政策之后，究竟如何留住人口，成为难解之题。因此，软实力不足，反而成为一场泡沫。

政策持续收紧，没有放松的迹象，人口抢夺略显疲软，土地市场流拍严重，银行利率降低与房企争利。更为重要的一点是，在严厉的限价令要求之下，房价上涨预期不再，投资客全面退潮，自住型客户开始“探底”。

但必须提醒一点，2018年、2019年不会再出现2014年的那种情势，尽管土地出让金不足，但土地价格却比2013年翻了一倍，因此，即便是缺钱，也不至于像2014年那样惨绝人寰。

—叁—

当下，房地产已经成为经济波动的压舱石，过快增长，或者放慢增长，对于经济都有伤害，最好的选择，就是一字“横盘”！

2018年冰火两重天，上半年高速增长，下半年尤其是731会议，官方提出了“六稳”，土地成交、楼市清盘率普遍下降，地方政府不断加大供给量，导致房企资金量吃紧，销售乏力，去化率锐减，客户观望情绪严重，回款难度变大，房企的苦日子刚刚开始。

关于2019年政策变动，我们猜测很大程度上会趋于“稳定”，为什么一定会趋于稳定？而不是暴跌或者暴涨？在很长一段时间，一些专家释放出了2019年反弹或者2019年下挫的预判。为什么我们会认为是“横盘”？

其一，必须稳政策，已经是一城一策，不可能再降维管理。其二，必须稳预期，2018年大规模调整之后，无需再动作。其三，必须稳增长，房企增长必须保持，否则拖累GDP下滑。其四，必须稳杠杆，房企杠杆率达到高位，负债率79.42%.其五，必须稳住价格，房价上涨，投资全民财富，房价下跌，基层维权困难。其六，必须稳总量，2017年销售量16.9万亿元，这个销售量不能下降，否则行业整体收缩，将会挫伤上下游产业。

因此，2019年房地产走势一定是要“稳定”，既不能上涨，也不能下降，最大的可能性就是“横盘”！

—肆—

从房地产周期波动和城市化分布现状，我们必须要看清楚两点：

其一，市场尽管波动多变，但总体来说，还是上行周期较长，下行周期较短，从2008年到2018年市场一直是颠簸前行，但整体是上行；其二，城市化率在全国范围内不均衡，东高西低十分明显，如果说房地产还有下一个十年，那一定是在中西部新兴城市群。

我们要认识到城市发展的政策变化，每10-20年就有一次变动，从“平衡发展战略时期”到“非均衡发展战略时期”，再从“非均衡发展战略时期”到“协调发展战略时期”，想要平衡社会、经济、配套、文化等方面的“东、西、中、东北”差距，一定是“抓大放小”。

北上广深一线城市已经属于饱和发展，“城市更新”价值要比“新区开发”价值更大，不适合房企做规模，也不符合城市增长要求，因此，如果在“东部振兴”仍然处于徘徊的情况之下，中西部将是房企发展的重点。

因此，未来我们将看到更多的大型房企进驻西安，关中城市群，或是陕南、陕北，在低城市化率的城市之中再次厮杀！