撰文=燕十三

＞备注：大美经开(图片来源于经开区官网）

前言 | Preface

市场风口调转，房源供货激增，导致自住型客户被打散，投资型客户高度聚集，能够买的房子变多了，值得投资的项目变少了。

如今，进入12月份，投资类产品究竟如何筛选，成为投资类客户普遍难点！冷眼旁观住宅市场如火如荼，各类厮杀不断，投资型产品却鲜有供给，值得投资的产品究竟藏在哪里？

PART1-市场瞬息万变，投资不离中心

回望2018年楼市发展，无论是市场、政策都是瞬息万变。上半年，西安各类产品一概火爆，场场爆满；下半年，西安各类产品供货量一概提升，客源又不充足。

强烈的调控节奏，让投资客户对于楼市的下一步发展产生忧虑，在资金渠道收紧、投资预期不明朗的情况之下，投资客户变得极为慎重。我们此前提到，市场进入下行区间，投资性需求返回城市中心。

这一判断比较符合当前市场情况，近郊、远郊投资品受到市场抑制，投资客户在筛选过程之中，很难再像以往一掷千金，必须反复对比，反复考量，这无形中拉长了成交周期。

第四季度，尽管西安市土地价值已经抬头，面粉贵过面包已成事实，但这并不意味着投资机遇遍地，最高楼面价9117元/㎡，房价就能猛涨么？这不一定！在市场急剧放量的时候，还是要仔细甄别产品，对于市场环境要有判断，随意购置，可能会砸在手里。

当前，投资不离中心，成为普遍的共识。面对“楼市三高”高房价、高成本、高预期，尤其是对于租赁市场高度依赖的商用产品，如果没有成熟地段、优质配套加持，在一穷二白的远郊市场，缺乏支撑。因此，拿钱买不到优质标的物成为投资客户普遍焦虑。

反观商用物业投资，地段好、配套好、产品好的项目，却突然之间市场火爆起来。原来观望客户和从郊区折返的客户一概看好，地段成为客户购房的关键。

PART2-凤城八路核心，地铁全维配套

从实际体验来看，城北楼市之内，凤城八路-市府商圈地段价值无可比拟。但因为市政府商圈开发较早，连续20年不断投入，导致市政府商圈一房难求。

龙首村-大明宫商圈、凤城二、五路商圈已经饱和，提升内涵是关键；太华路商圈久盼地铁4号线，商用氛围还待催熟。凤城八路-市府商圈已经臻熟，却还有发展潜力。市政府商圈，商业环境成熟，政务资源的聚集效应更强。

放眼陕西全域，能够将商业消费中心、商务CBD中心、政务资源中心功能叠加的地段，仅有一个凤城八路。可以说，除此之外，西安没有任何一个地段能够做到“三心重叠”，即便是锦业路、唐延路也无法媲美。

＞备注：市府商圈资源汇集示意图

如果将凤城八路-市府商圈拆分为规划、商业、企业、地铁四大部分来看，可以分析为：

其一，规划交汇，资源托底。聚集市府商务区、高铁经济圈、空港经济圈、自贸经济圈，市府商圈是西安政务与物流交汇处，企业市场较大，聚集度高。

其二，优质商业，高端消费。近享熙地港、王府井百货、水晶新天地、汉神百货、大融城等大型商业配套，在市府商圈之内，工作消费随意切换，资源够优质。

其三，名企聚集，百强进驻。数十家500强、大型央企、能源巨鳄、地产名企等聚集，反映了客群密集度，偏重于百强分支、区域总部、创新型企业聚集。

其四，地铁加持，立体交通。地铁2号线贯穿南北，地铁4号线接驳航天、北客站，双地铁环绕。此外，连贯港务区、国际机场，近享“海陆空”资源交汇。

踞于市政府旁，享受城市政务、规划、商业、企业、地铁五重配套资源，在城北范围之内，没有任何一处能够比凤城八路-市府商圈更优质！

PART3-水晶新天地，超值商办LOFT

高新·水晶新天地位于凤城八路与渭滨路十字西北角，处于市府商圈核心位置，也是市府圈稀缺「现房在售」大型商业、时尚办公、居住为一体的综合体！

＞备注：高新·水晶新天地规划效果图

项目与地铁四号线中医院站仅有150米，属于纯正地铁物业。在2018年底，地铁四号线开通之后，将串联曲江新区、雁塔区、碑林区、未央区、经开区，打通高铁、政务、商务、景观、人居资源链。

高新地产，隶属高科集团旗下全资子公司，深耕西安26年，高新地产十三五战略规划中，已经明确继续坚持“立足西安，辐射周边”的战略发展，加快推动适老养生、绿色建筑等战略实施，致力于向城市综合配套服务商转变，成为新型城镇化建设的领跑者。

高新·水晶新天地，总占地约86亩，总建筑面积约30万㎡，分南北区开发。北区约11.8万㎡住宅（现已交付），并配备了社区商业及北大附属实验幼儿园。南区为水晶新天地，8万㎡集中型商业MALL、约3.8万㎡时尚写字楼，是集购物中心、时尚写字楼、品质住宅于一体的大型城市综合体。

为了刷新市场想象空间，高新地产专注于商业设计，高新·水晶新天地8万㎡商业mall建筑设计新颖，采用双首层设计、退台式设计、环形连廊贯穿、开敞式内街、全玻透幕墙等，开城北商业设计之先例。方便工作生活娱乐，商业人流利用率高，物业后期升值潜力大。

＞备注：高新·水晶新天地规划效果图

目前，高新·水晶新天地商业氛围逐渐臻熟，1万㎡的卜蜂莲花超市、派拉蒙电影院已经开业，还有星巴克、麦当劳、耐克、阿迪、小六汤包等均已入驻。

＞备注：高新·水晶新天地商户示意图

为了激活区域商业价值，高新地产打造时尚写字楼，采用6部芬兰通力高速电梯，舒适快捷。车位约1200多个，另外有商业自用直梯、扶梯，电梯与动线触点密集，方便消费者使用。

高新·水晶新天地，写字楼规划为LOFT产品，层高5.4米，买一层享两层，实现超高得房率。在装修为双层之后，功能拆开，一层可以办公，一层用做会议。在市政府商圈普遍平层供应产品的大背景之下，高新·水晶新天地的LOFT产品，成为区域稀缺品。

为了打造时尚办公环境，高新地产打造了1400㎡精装配套层，提供会议租赁、健身、咖啡休闲、金融、法律、税务等配套服务，降低企业运营成本，提高竞争力（降本增效）。

最为关键的一点是现房在售，LOFT办公场景、配套层设计无需再靠想象，完全实现场景体验，还可以做到即买即租。高新·水晶新天地LOFT产品不仅满足了市场对于投资产品的预期，还因为现买现用，满足了自用型客户需求。

＞备注：高新·水晶新天地样板间实拍

＞备注：高新·水晶新天地样板间实拍

＞备注：高新·水晶新天地样板间实拍

PART4-北城规划加持，中心城区凸显

高新·水晶新天地处于城北市府商圈、徐家湾综合改造区之间，西翼为市府商圈成熟片区，东翼为徐家湾改造区。如果说，西翼代表城市如今繁华，东翼就可以视为城北未来。

徐家湾综合改造区，是城北三环内最大改造区，也是全国首个、唯一的规划总面积达12平方公里的城市综合改造PPP示范项目，属于西安市政府与中建集团联合打造的市级重点开发项目，目前投资已经超过了700亿元。

徐家湾将定位为构建西安集智慧商贸、现代服务、绿色休闲于一体的军民融合发展之区、服务业转型升级之地、特色旅游业承接之所、低碳生态型乐居之城。

目前，徐家湾综合改造区正值“破旧立新”，“拆迁”是唯一主题，在大规模拆迁平整之后，徐家湾板块土地价值将再一次提升。参照2017年地籍JK3-37-860、WYII-2-365-10、WYII-2-365-11综合成本价格，未来土地价格超过2000万/亩将是大概率。也就是说，未来徐家湾片区改造之后，将成为高价地集中区域。

高新·水晶新天地位于市府商圈与徐家湾改造区之间，既能够享受当前市府商圈成熟资源，又能够享受12平方公里改造所带来的利好，优越不止当前，未来更是潜力十足。

＞备注：高新·水晶新天地区位图

进入12月份，高新地产启动岁末优惠，高新·水晶新天地，优质临街商铺，建筑面积约52-450㎡，时尚写字间-LOFT产品，建筑面积约118-216㎡，购置商铺、商务LOFT均享折扣优惠！