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新京报快讯（记者 张晓兰）1月3日，58同城、安居客发布《新周期：楼市迎来换挡期——2018年楼市总结》，报告从新房市场、二手房市场等维度深入探讨2018年楼市发展情况。

报告指出，2018年是“调控年”，也是房地产新周期的重要年份，商品房销售金额超越2017年再创新高。用户行为方面，3月出现新房找房高峰，70-120平米二手房需求占比过半，50万-150万价格段受到购房者青睐。2019年楼市换挡期将迎来6大转变，房企竞争加剧，特别是中型房企竞争将呈现白热化态势。

去年新一线找房集中于重庆西安及成都

报告显示，从新房市场的具体表现上来看，在2018年一线城市调控政策依然收紧的情况下，房价整体缓涨，深圳房价呈平稳下降趋势。

据58安居客房产研究院数据显示，2018年 10月份购房者信心指数达年内新低，自2018年11月起，在稳房价态势下，购房者信心指数开始回升，市场情绪逐渐稳定。此外，2018年房产经纪人信心指数在上半年保持平稳，下半年略有回落，到11月后开始回升。

从不同城市级别找房热度来看，一二线城市热度涨幅高于三四线城市，受人口周期性迁移影响，临近年底不少外出务工人员返乡置业，带动三四线城市找房热度回升。此外，购房刚需向周边城市扩散，呈现出卫星城格局。上海周边的常州、北京周边的太原，找房热度同比增长约五成。

随着新一线城市“抢人大战”的升级，各种政策利好对落户人群释放，这也刺激了当地的房地产市场发展。报告指出，2018年新一线城市中新房热门找房城市集中于西部，重庆、西安、成都是找房榜前三。其中，重庆新房找房同比上涨40%，宁波、沈阳也有约四成涨幅。

今年楼市换挡呈现六大转变

报告指出，2019年楼市将进入“换挡期”，从全国楼市整体严控换挡到“因城施策、分类指导”就是换挡的重要政策体现，与此同步的是信贷政策、调控节奏将在不同城市表现出地区化差异性，换挡并不代表楼市会出现大波动，相反会保证全国楼市整体更为“平稳化”发展。

报告显示，楼市换挡总体在2大方向6个具体维度上有明显体现。2大方向分别是政策调控、房企侧。在“稳”字当先的大环境下，政策调控换挡表现在以下三个维度：其一总体调控节奏不变、区域性变化呈现，即从全国严控到因城施策的指导方针变化，体现了调控政策将依然保持稳定、长短结合的节奏不变，而在打击炒房的同时，更注重对刚需人群的保障；其二总体房价水平稳定、各类城市分化。一线城市价稳量降，二线城市中的部分热点城市降温可能加速，三四线城市房价上涨的现象在2019年将得到明显控制；其三信贷政策总体不变，首套优惠更多体现，2019年利率依然存在一定的下调空间，尤其是对首套房贷利率的优惠力度还有望继续增加。

58安居客房产研究院首席分析师张波认为，房企换挡在2019年表现得更为明显。具体呈现以下三个维度的变化：从粗放的城市群战略到精细化区域深耕战略的换挡；房企的集中度从千亿级房企猛增到数量稳定的换挡；房企的竞争力从规模化效应到产品力驱动的换挡。

“2019年房企的竞争也将更为激烈，龙头房企规模化的脚步有所放慢，但中型房企之间的竞争将出现‘白热化’。”张波指出，随着市场趋冷、消费回归理性，未来房企的竞争力将更多体现为产品力，通过产品系及其标准的建设与升级，打造产品IP铸造品牌形象，以形成良好的市场号召力与产品竞争力。

新京报房产 张晓兰 校对 付春愔