导读：12月24日，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开。住建部党组书记、部长王蒙徽全面总结了2018年住房和城乡建设工作，分析了面临的形势和问题，提出了2019年工作总体要求和重点任务，为明年房地产调控指明了方向。

“三稳”是第一要务

会议上共提出了十项2019年工作重点，相比经济工作会议有关房地产的66个字，住建部的会议细化明确了未来房地产调控的政策方向和落地细节，也提及了经济工作会议中未提及的具体如何分类指导、如何鼓励租赁市场发展，也包括棚户区的未来改造方向。其中“稳地价、稳房价、稳预期”的“三稳”目标最受关注。

而如何实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，会议提出4方面要求，这是对中央经济工作会议中房地产表述(要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任)的具体部署，也是明年地方政府要落实的重要调控任务。

1、坚持“房住不炒”定位，着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚决防范化解房地产市场风险。

2、坚持因城施策、分类指导，夯实城市主体责任，加强市场监测和评价考核，切实把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处。

3、继续保持调控政策的连续性稳定性，加强房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房，强化舆论引导和预期管理，确保市场稳定。

4、加大房地产市场监管力度，继续深入开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产乱象专项行动。

同策咨询研究中心总监张宏伟则认为，楼市已经进入下行周期，“稳地价稳房价稳预期”主要是防止2019年市场快速下行，市场要稳步小幅调整，不要因为市场快速下行造成楼市周期出现剧烈波动，进而影响宏观经济波动。

国家发改委城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长冯奎也曾表示，房地产政策依然会“稳”字当头，这主要体现在两个方面。一是“稳政策”，调控政策还将保持稳定性，和几个月前相比不会有太大变化，否则可能导致市场误判，从而加剧房地产市场波动，不利于房地产供给侧结构性改革的持续推进和长效机制的建立。二是“稳发展”，即保持房地产业平稳健康发展，当前我国经济还处在新旧动能转换阶段，旧动能尚未彻底退出，新动能尚未彻底建立。房地产作为支撑经济发展的重要产业，既不能使之过热，也不能妖魔化对待。

解决中低收入群体住房困难

第二项重点工作是“以加快解决中低收入群体住房困难为中心任务，健全城镇住房保障体系”，这也是对中央经济工作会议房地产表述(完善住房市场体系和住房保障体系)的具体部署。

为了完善住房保障体系，解决中低收入群体住房困难问题，会议提出2方面要求：

1、支持人口流入量大的一线、二线城市和其他热点城市，降低准入门槛，增加公租房有效供应，因地制宜发展共有产权住房。

2、继续推进棚户区改造，严格把握棚改范围和标准，重点改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区，加大配套基础设施建设，严格工程质量安全监管，确保按时保质保量完成全年任务。

有分析指出，健全住房保障体系这句话具有实际意义，后续各类大城市在住房保障方面，除了强调积极供给以外，在申请资格方面会有调整的地方，将利好大家申请各类保障房。对于共有产权住房来说，政策此次表述相对是比较含蓄，即用了“因地制宜”的词语，这或暗示此类房屋后续细节性内容比较多，还是需要结合各地的实际进行开展。

补齐租赁住房短板

第三项重点任务是“以解决新市民住房问题为主要出发点，补齐租赁住房短板”。

值得注意的是，12月20日的中央经济工作会议中没有租赁市场的表述，被部分业内人士解读为租赁将不是明年发展重点。而此次住建部明确提出，大城市要加快租赁住房建设，全面发展租赁市场。

对于如何补齐租赁住房短板，会议提出2方面要求：

1、人口流入量大、住房价格高的特大城市和大城市要积极盘活存量土地，加快推进租赁住房建设，切实增加有效供应。在总结试点经验基础上，指导大中城市全面培育和发展住房租赁市场。继续推进集体土地建设租赁住房试点工作。

2、深化住房公积金制度改革，研究建立住宅政策性金融机构，加大对城镇中低收入家庭和新市民租房购房的支持力度，全面提高住房公积金服务效能和管理水平。

会议提出“补齐租赁住房短板”的概念，这体现了当前租赁市场的矛盾还比较多，可以总结为“租售同权”不到位，尤其是类似教育配套等可能没有完备，这使得后续各类租赁住房房源还需要在这方面下功夫。在改革方面，政策明确了“在总结试点经验基础上，指导大中城市全面培育和发展住房租赁市场”的内容，这或暗示后续各类省会城市的租赁市场改革力度加大，尤其是除了此前集体建设用地试点租赁市场的城市以外，其他一些省会城市，包括中部、西南、西北、东北等省会城市，进行试点的可能性是很大的。

此外，还有分析指出，会议提出深化住房公积金制度改革，研究建立住宅政策性金融机构，是公积金领域谋求改革深化的标志，主管部门有可能加快对住房储蓄银行等相关措施可行性的研究。