在商品房买卖市场，房子有两种，一种是新房，一种是旧房，前者人见人爱、颇受市场喜欢，后者屡屡遭到嫌弃，市场表现不佳。

在二手房中，又区分为10年以内的二手房（相对比较新）和10年以上的二手房（显得非常陈旧）。房龄一旦达到20年或者30年，连银行都不喜欢，在买卖过程中，银行往往不给予按揭贷款支持。

城中村、老破小成为了城市发展的历史音符，被牢牢钉在了当时的时间维度，随着城市扩容和高楼大厦的拔地而起，20年前这些光鲜亮丽的多层住宅小区早已失去了曾经的辉煌，在快速发展中原来浓妆淡抹的一笔早已被高楼林立掩盖无闻。

最近，房地产行业内，有一个话题讨论很多，房子几十年后老了旧了则么办？居住起来不舒服怎么办？这不，面对当下老旧的房子，国家给出了解决方案，国家放大招，“不淡定”波及住房市场，房价“狂欢”再度袭来？

1、旧改来袭，老旧小区将获益

根据上个月相关文件部署的推进城镇老旧小区改造政策，媒体称这项旧改政策涉及一亿人，总得投资金额可能达到4万亿元，这项改造建设将对拉动投资和提高消费起到积极的推动作用。

根据最新消息，结合各地摸查的结果显示，目前全国需要改造的城镇老旧小区关系到的人数接近一亿，当下的这项政策并不是把原来的旧房子拆掉然后补贴新房子，而是在原有的旧房子基础上，完善基础配套设施，让几十年的老房子焕然一新，从而住起来更加舒服。

根据计划，要创新投融资方式，除了有专项的老城区安排补助资金外，还鼓励金融机构和地方持续加大对旧房子小区的改造支持。

中国住建部标准定额司巡视员倪江波曾说过一组数据，根据原来的初步估计，我国一共有老旧的小区达到16万个，老旧小区涉及到的居民住户达到4200万户，建筑面积大约是40亿平方米。

这些的改造主要内容是什么呢？在不少地方的相关文件里，我们可以发现大致包括几个方面，“必须包括对水、电、路、气4项基础设施中不少于2项进行翻新，或者虽然没有对水、电、路、气设施更新，但是包含了加装电梯项目。”比如说北京，根据规划在2020年以前，在老旧小区增加1000部以上的电梯设备。

2、是否会对楼市和房价造成影响呢？

这是最近几日的一个热门话题，很多人一听到4万亿，就立即联想到了2008年的那次4万亿政策，这次的会不会像2008年一样掀起楼市的大牛市？

我们认为，这种想法不现实，没有看清楚旧改的全貌，单纯拿数据来比较，那一次是直接的金额用来刺激内需的，这次是为了旧校区翻新改造，二者截然不同，更何况在房住不炒的主导思想下，房价也不允许“狂欢”出现。

除了与2008年的4万亿相比较，还有很多人关注的是前几年的棚改政策，棚改货币化安置，让三四线楼市开启了加速模式，房价翻着翻的上涨，虽然一直有频频加码的调控约束，但是也没能按住前几年三四线房地产的房价上浮，到2019年目前为止，三四线房价依然维持高位存在。

房价之所以可以维持高位，是因为随着棚改结束，三四线房地产调控随之加码，住房试产在受控的状态下，出售较难、出租市场需求不足。经过短期的货币刺激，释放了三四线购房需求，还顺便消除了三四线的楼市库存。

旧改与棚改也有着明确的区别，并不会引起房地产市场多大的变动和焦躁。

棚改是给钱鼓励大家买新房，后者是直接翻新更新小区的基础设施，并不是给大家补钱换房子，更不是给大家补偿新房子。

根据《21世纪经济报道》的报到，河北东部一个县在小区改造中，有包括外墙保温层、铝合金窗户等改造，费用是每户4000元钱，当地居民告诉“据说财政资金补贴一半”。

3、对房地产市场和房价有何影响？

说到对房地产市场的影响作用，相信大家都知道，最大的莫过于房地产调控，直接的限购、限价等措施调节着市场购房者的供需状态，不仅调控了房价的涨跌效果，而且影响着房地产市场的整体发展快慢。

这项旧改政策对当下房地产市场影响几何？

改善居住条件，提高生活质量。

居住了20多年的房子早已破旧不堪，看看现在的城中村和其他年代久远的小区就知道，尴尬的局面不是一点点，水管早已因为风吹日晒而坏掉，电线也乱作一团，小区道路早已坑坑洼洼难以行走，房子的墙壁也在风化之下难以保障居住的舒适性。

旧改的实施，就是为了解决这些沉淀了几十年的小区问题，翻新小区基础保障设施，从而提高居住生活质量。或许原来准备换新房子的人，在原来的老房子更新之后，就不愿意换房子了。

更新老房子，或提升“2类房子”升值潜力。

旧改政策能提升哪些房子的升值潜力呢，主要是老破小和城中村，因为这两类房子基本上都包含在这次老旧小区的范围之内。在小区基础配套换新之后，相信小区生活条件能更上一个档次，原来不值钱、被人嫌弃的旧房子或许能焕发新生机，从而提高房子的升值潜力。对于住户和购房者而言，都是一种利好。

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