一

前两天，一年一度的陆家嘴论坛开幕了，可能大家已经被刘鹤总理的发言刷屏了多次，鹤总对经济的描述我们在这里不做放大讨论，有一部分内容会与这篇文章有关，而这里我们重点想关注的是银保监会主席郭树清的发言，可能会对重庆楼市后续的贷款利率带来质的转变。

二

郭主席原话是这么讲的：

「凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家和地区，最终都要付出沉重代价；凡是靠投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现其实很不划算。」

两个凡是，振聋发聩。

首先，个人认为郭主席的话是对的。但是，是要站在他自己的语境里面去理解。这里我们简单翻译一下，过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家和地区，会付出沉重代价，那到底有没有过度依赖呢，我们来看看刘鹤总理是如何描述的。

「我特地啊，给大家做了一张图，来说明中国经济再平衡，是持续推进的。」

白发璀璨的鹤总，今天还戴了一副很帅的眼镜，他在 PPT 上画了五条线——

◇红线：人均 GDP 水平

◇黄线：消费对经济增长的贡献率

◇蓝线：城市化率

◇紫线：服务业对经济增长的贡献率

他说，这一组曲线都在上升，说明「中国正在发生巨大的结构性变化」，并且正在从外需导向转向内需驱动。

还有第五条曲线，正在稳步下降：那条叫做「经常项目顺差占 GDP 比重」的绿线。这是什么意思？他说：这说明「进口数量在不断扩大，巨大国内市场正在成为全球市场的主要组成部分。」

鹤总没有直接提房地产，而是说的城市化率。其实，这就可以回答郭树清主席的第一个担心，目前国内的经济繁荣，并不仅仅只有房地产在做贡献，而是红黄蓝紫这架马车共同驱动，同时，房地产的繁荣并不是泡沫，而是城市化率的提升在推动。泡沫可以让房地产繁荣，经济的发展与城市化的推进同样可以。任何一个行业的繁荣，最终，都会对房地产带来利好，因为它处在交叉受益的位置。当你经济水平提升之后，当然可以追求更高的居住品质，更大的人均居住面积，这也符合政治经济学里的名言——满足广大人民群众对美好生活的向往！

这里可能有同学会担心，日本和香港之前的泡沫破灭，导致房价暴跌，我们不得不防。但是请大家注意，二十多年前，是亚洲金融风暴导致了中国香港房价暴跌，而不是中国香港房价暴跌导致了亚洲金融风暴。日本也一样。当时的香港和日本，处在整个亚洲经济体系里面，受到波及在所难免。而中国拥有14亿人的统一市场，前文中刘鹤总理的几条色线实际上说明了两个核心问题：第一，内需正在提升，例如服务业占比，城市化进程稳中有升。第二，贸易顺差占GDP比重减少，进口增加，说明我们的消费能力正在提升，已经不是之前简单的通过劳动力成本优势承接全球产业转移再加工出口的方式了。从鹤总发言我们可以看到，目前中国经济正在发生结构性转变，稳中有升，所以我们完全没有过度依赖房地产。

郭主席提到的第二个凡是，当然也是对的。

在发言中，郭主席提到，有相当大一部分家庭的负债率已经达到了难以持续的水平。言下之意，我们不能有不少人在利用近半年来的货币宽松政策投资房产（有炒房嫌疑）。这句话我们也来解读一下，为什么投资投机买房不一定划算呢？这个中间的关键在于你的负债率是否可控！

假如你正好是郭主席提到的那个负债率难以持续的人，那么你就只能被迫卖掉资产，而目前的调控政策已经不太可能出现短期的暴涨行情了，因此你的资产如果是短期持有，扣除各种税费和仓促出售失去的议价权，很可能得不偿失。相反，如果负债率控制合理，长期持有，享受城市化红利带来的长期增值，是完全没有问题的。

三

郭主席的演讲，有何种威力？

大概率可能是：热门城市的房贷利率，要上涨了！

银保监会作为国务院直属的防范金融风险的机构，当然有存在的价值。

2018年城市投资价值排名（数据源于克尔瑞研究中心）

从上表可以看出，重庆确实是投资热门（排名第九），更是部分外地朋友们心目中的“价格洼地”。

郭主席在论坛上强调：相当大比例的居民家庭负债率，达到难以持续的水平；一些房企融资过度，挤占了信贷资源。意思就是：购房者这端的银根太松了，开发商那端银根也太松了。

今年5月份，全国首套房贷款平均利率已经连续六个月下降，二套房已经连续七个月下降。4月份，重庆首套房贷利率平均值为5.53%，较上期下降14个百分点;二套房贷款平均利率为5.83%，环比下降14个百分点。在重庆地区监测的16家银行分(支)行中，8家银行4月下调了房贷利率。此前只有1家银行首套房贷款执行利率基准上浮 10%，现在有8家银行;1家上浮20%;其它均为基准上浮15%。

值得注意的是，与去年利率上浮额度紧张不同，目前各大银行额度依然充足，即便利率上浮，也不排除从三季度开始重庆市场成交量依然坚挺的可能。因此，对购房者有利的各种窗口期，越来越稍纵即逝。