来源：大胡子说房（dahuzishuofang）

这一刻的楼市，很微妙

楼市走到今天，这一刻开始微妙了起来。

这3年来，有过烈火喷油的火爆行情，也有过一蹶不振的回调低谷。

2019年初酝酿已久的小阳春，戛然而止；外部经济环境的矛盾激化，一弦之间。

一城一策之下，突如其来的调控，松松紧紧，让人摸不着头脑。

大家都很清楚2019年的总基调是“稳房价稳地价稳预期”，而相比上半年，现在的楼市形势已经发生了变化，那下半年楼市会怎么走？

要回答这个问题，我们先要读懂“511调控”升级的苏州和5月底大方承认放松限购的珠海，一松一紧，我们可以从这两个风向标城市中，窥探2019年下半年楼市调控的方向。

升级调控的苏州，松绑的珠海，哪个才是楼市未来方向？

当全国都在放松调控之际，苏州却升级调控，园区高新区新房限售3年，园区二手房限售5年,还成为第一向上头递交长效机制的城市，更是开会表态了“不见效果调控7月再加码”。

为什么苏州会被请去喝茶？

从房价上看，早在2018年11月，苏州已是量升价未动。而园区接连推出新盘，一二手房倒挂，新房摇号抢房常态化。

二手房业主更是结成价格联盟，坐地起价，成交量冠绝全国，房价连续2个月领涨全国，压抑了两年的苏州市场彻底脱离原有的理性瓶颈。

从地价上看，苏州一周出三地王，楼面价首破三万，破了苏州园区顶豪项目绿城苏州桃花源2.8万的楼面价。

4月，土地出让金以156.3亿的成绩达全国第一。“面粉比面包贵”让购房者有了强烈的看涨预期，给原本火热的市场再添一把火。

当全国楼市都在平稳期，苏州这个异类一枝独秀、逆势上涨，势必不利于房地产“稳房价稳地价稳预期”的落实，在房地产已被纳入地方考核之下，苏州的升级调控，其实是在表决心。

但在苏州研究着怎么升级调控时，珠海住建局终于大大方方地承认了珠海放宽限购的事实——珠海大桥西、东各允许港澳客购买一套新房，其他外地人可以购买一套新房。

而珠海的横琴、香洲、唐家板块也只需要交2万元开人才证明，形同于金湾斗门的不限购。

毕竟对于珠海这个三线小城来说，实在没有必要和一线城市一样卡死限购，非得要5年社保。

2017年的珠海为什么对自己这么狠？主要是因为珠海身上有太多的概念可炒——港珠澳大桥、横琴新区、旅居IP，全国汹涌而来的资金把珠海炒到堪比广州的房价水平。

而经过2年的主动挤泡沫，珠海的房价已经回调了不少，房价稳定、地价稳定、预期稳定，连土地依财政赖度都从2017年的136%降低到2018年的65.5%。

所以实在没有必要把自己搞得“5年社保限购”那么难受了，毕竟开发商也得卖房子活下去，ZF得通过土拍搞点钱来跟进湾区建设。

苏州的紧和珠海的松，矛盾转化仅在一念之间。

之前苏州太火，还带着周边的小弟无锡、常州联动上涨，所以要降温；之前珠海太凉，不仅投资客被卡在门外，5年社保也把本地刚需改善勒得够呛，所以要造势。

而且苏州只是升级限售，不是杀伤力更大的限购；只是针对园区高新区的新房二手房限售，那还可以接着买姑苏、相城、太仓、昆山的新房，调控并没有非常严格。

所以2019年下半年的调控，大概率都是类似于苏州一样温柔的调控，类似于珠海一样砍掉太过严格的政策。

调控方向大体就是“宏观要稳，微观要活”。

遇热就调控，遇冷则放松，毕竟今年国内外的经济形势都不容乐观。

2019年就是一个楼市小年，不会有太明显的行情。

大多数城市大概率也就是像苏州一样，设置一个5%的涨停板，哪个城市触碰了红线，就要降温，哪个城市行情不佳，就要造势。

不得不提的是，上头对西安的容忍度很大，有意提升西安的地位，别的城市就没有这个待遇了。

房价和预期都稳了，这次调控的是地价

那目前的各大城市的行情是什么样呢？

一线城市，基本都已沦为政策市，多是刚需和改善在支撑着需求。

三四线城市，棚改推就的行情已经透支了未来5年的购房力，最近为了托底行情，涌现了不少地王，但也是强弩之末。

特殊的是二线城市，有一二手房倒挂且购买力强劲的城市，量价平稳；而存在感相对较弱的省会城市，基本都有给地市的人来省会置业开口子，相对平淡。

2019年楼市目标一直都很坚定——稳房价稳地价稳预期，现在的房价、预期基本已经调控到位，接下来的调控可能不是调控房价，不是调控购房者，而是控制土拍、控制地王。

目前看来，最需要控制土拍、控制地王的当属二线城市。

一线城市卡死用地供应，增量太小；三四线城市购买力已被透支，天量供应没有价值。于是各大房企纷纷重仓二线城市土地，土拍尤为激烈，数十家房企抢地、上百轮竞价、溢价率超100%。

4月，二线城市的卖地收入，在全国卖地总收入中占比70%以上，热点二线城市，卖地收入近3000亿，创2年内最高纪录。

5月，二线城市土地出让金同比上涨81%；全国单宗成交总价超过20亿的35块宅地中，超六成地块溢价率超过20%。而在2018年下半年大量土地流拍之际，平均溢价率普遍低至10%以内。

各大房企重仓的二线城市——杭州、苏州、合肥、武汉、郑州、西安、成都、重庆、厦门、福州等，个个都是野心勃勃的强二线城市，他们都需要钱做基础设施和城市建设，搞地铁、搞新区、搞产业规划。

钱从哪里来？还是得靠拍地，靠土地财政。

地方ZF想要钱，而过热的土拍必定会引发房价看涨预期，毕竟购房者都深受“面粉比面包贵”的教育。

别忘了，引爆上一轮楼市行情的，正是层出不穷的地王。

而土拍过热、地价连连上涨，极有可能让这些二线城市引爆楼市导火索。

就像苏州一周出了三个地王，带动新房秒清，二手房坐地起价。所以苏州升级调控措施中，还有针对土地的——调整土地出让报价规则，将土地出让报价条件从定值调整为区间设置。

二线城市想让土地拍高价，而这恰恰是上头不想看到的。

控制地价的背后，其实是复杂的央地博弈——地方要钱，上头要控大局、把握好大方向。

所以一旦二线城市土拍再掀战火，势必会受到上头的预警。

而且最近已经多番表态吹风：

人民日报海外版警告“中国不会靠炒房拉动经济”，“因城施策”绝不是“因城放松”；

银保监会郭主席强硬表态“坚决避免出现房地产和金融资产的过度泡沫。”

毕竟现在是——稳定压倒一切！

结

2019年下半年楼市会怎么走？一线、三四线，基本是路径清晰，唯有躁动的二线城市，极有可能又会冒出第二个“苏州”来，毕竟年轻人都会有个叛逆期，更何况是基本面复杂的城市呢。

甚至脑洞大一点，各大房企纷纷重仓的二线城市，未来将成为房地产供应的主力，下一波楼市行情，或许会从二线城市开始？

静静，等风来。

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