来源：猫叔聊地产（maoshuhouse） 作者：猫叔 本文已获得公众号转载授权

似乎有段时间没有分析数据了。今天聊聊最近的一些数据观察。

大家关注最多的，是杭州房贷利率松动的消息。事实上，在10月份的时候，全国的重点一二线城市，房贷利率就出现了松动的情况。

房贷利率的松动，是绝对比房价下跌还重要的一件事。

因为，目前大多数买房群体，都会面临以下情况：

房价下跌的楼盘你不想买，地段不好，户型差，品质不好，总之，不是心里的意思，而地段好的，品质好的，喜欢的房子，就是不降价。

所以，看到类似的《深圳打七折的房子来了！》《没买房的恭喜啦，打三折的房子要来了!》这种标题，不买房的网友们欢欣鼓舞、转发点赞，买房的朋友们，是要在心里骂娘的：打七折的是法拍房，打三折的是保障房，跟老子有一毛钱的关系？？？

真真正正付出真金白银的买房者，最讨厌以上标题党，因为他们真正在意的是：买房的成本。

房价跌10%，房贷利率涨30%，空军才会笑，买房者会抱头痛哭的。

但房贷利率下调，是一个不可逆转的大趋势。

闺蜜坐标南京，办房贷的时候，原定银行按照上浮5%办理，结果银行推辞，说上浮5%的房贷额度没有了，如果接受上浮10%可以10天内放款。闺蜜比较头硬，坚持5%，不然换银行。最后，银行竟然也按照5%放款了。

在楼市不景气的时候，银行之间也是需要抢夺优质客户的。适当给客户优惠，是一种揽客方式。

这个逻辑，和链家在上海上调3%的中介费是一样的。因为楼市不景气，市场上客户就那么多，上调中介费，是链家在具有垄断地位的情况下，“以退为进”，提高收入的方式。

银行和链家的策略完全相反，但对于市场判断，都是一致的。

如果说利率影响的是买房成本，那么信贷就决定了房价的短期走势。

我们来看看，8年内的个人购房贷款数据，虽然数据不多，但是信息量巨大。

个人购房贷款余额（万亿）

新增额

度（万亿）

增长率

2010

6.18

1.40

2011

7.14

0.96

-31.51%

2012

8.10

0.96

0.24%

2013

9.80

1.70

76.88%

2014

11.52

1.72

1.18%

2015

14.18

2.66

54.65%

2016

19.83

5.65

112.41%

地产多军任泽平有一句非常出名的话：房地产走势长期看人口，中期看土地，短期看金融。

猫叔更进一步的解读是：10年走势看人口，3年走势看土地，1年走势看金融。

2011-2013年

11年、12年信贷收紧，楼市不景气。

13年信贷也放宽了，但还不够猛烈，一线楼市、沿海城市上涨。三四线起不来。

2014-2016年

14年信贷收紧，房地产又萎缩。

16年信贷新增额度的增长率是112%，比2015年的增速翻了一番还多。所以16年是全国楼市上涨的起点。信贷增长率又和一线城市房价上涨密切相关，可以估计是一线房价涨幅的一半，56%。

2017年-至今

出来混总是要还的。16年放出的天量信贷，17年央妈是绝对拿不出这么多钱来了。所以，这两年，猫叔一直听银行的朋友抱怨，一直说额度紧张，房贷审核死慢死慢的，批贷需要一点点的放款。

17年信贷收紧，一二线楼市限购限贷，流动性紧张，大家排队摇号买不到房子，增长率跌到了-64.07%。

18年信贷稍微宽松了，但贷款增速越来越低。央行数据显示，三季度末，个人住房贷款余额24.88万亿元，同比增长17.9%，增速比上季末低0.7个百分点。18年是相对平稳的一年。

短期来看，信贷的走势和房价确实是密切相关的。年薪1500万的任泽平，诚不欺我。

但18年信贷适度放松，也是叠加了三四线房价上涨，三四线目前的虚火还在烧着，所以18年的信贷，主力是三四线贡献的。

那么2019年的信贷怎么走？我们要有一个共识就是：这一轮金融周期，2017年是信贷收缩最严格、流动性最差的时候，2019年不可能比2017年还差。

信贷紧缩，是楼市下行的前提。

从这个角度来说，全国性的大幅度下跌是不存在的。

如果不出现调控现象，这一波只能一二线涨，三四线不涨或者下跌。

因为有政策的引导，最理想的情况是一二线城市，以及超级一线城市群周边的小城要下跌，而三四线的投资客，高位站岗就可以了，通过长期的通胀，消耗掉短期积累起来的泡沫。

19年，我们依然会看到调控和市场两重力量的摩擦、碰撞。虽然存在不确定性，但是要有乐观的心态。

未来的一年，应该是刚需最幸福，最从容上车的一年。

对市场保持敬畏，

对中国经济长期看多。

我喜欢在大家质疑的时候，提前发声：

比如判断房屋质量问题

比房价上涨更可怕的是，今年你将买到有史以来质量最差的房子

比如推测接下来要下调的城市

降价潮来了！楼市正式进入一手杀二手的市场底！

一旦真正这个时刻到来，这些现象聚集，那么就不必再发声了。以免引发恐慌情绪。 你们懂的。

我只为有真正买房需求的粉丝服务。所以客观的表达自己观点就好。

最后多说一句，买房就是理想向现实屈服的过程。

最好的时机不一定能买到最心仪的房子。

有限的购买力买到最心仪房子的可能性大概率是0。

但有能力买到一二线城市的房子，依然是非常幸福的一件事。

这个道理，是一位在国外租房的朋友告诉我的。

在中国，一个30岁的年轻人有一套一二线城市的房子，是习以为常的现象，但是在国外，别人会觉得不可思议，房子这么贵，你怎么买得起。

不是外国人租房的观念多么与时俱进，而是他们真的买不起，所以租房是人人可以接受的，租房成为了“普世价值。”

等我们真正成为发达国家，我们的租房观念和国外接轨，那时候，年轻人买得起一套房子，我们也觉得不可思议。

那个时候，买房已经成为上世纪的历史。

而未来的人，才知道我们多幸福。

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