房产中介针对不同的贷款人会选择不同的步骤：

5、产权转移登记费

4.上家还贷款(约5-30天)

4.房屋地址，面积，购房日期 ，验证卖家户口本原件，房产证原件，结婚证(如果有)，身份证。

2.居间协议(定金协议)

征收标准：普通住宅，家庭唯一住房且为90平方米以下（含），税率为总房款的1%；普通住宅、家庭唯一住房的90平方米以上的，税率为总房款的1.5%。具体要求如下表：

4、工本印花税

房产证买方自己保管，同时将《他项权利证明》、及契税单复印件尽快送至贷款银行。

9.日期请确定到天：网签日期，首付日期，户口迁出时间(记得要写清楚 过了某一日期，每日产生违约金)，过户日期，交房日期。

1.中介费最好在签订居间合同前谈好。

11、20个工作日后，凭《收件收据》领《房地产权证》，以及《他项权利证明》(银行抵押权设定凭证)。

支付方：卖方

纳税人登陆网上办税服务厅，选取所要办理的事项，按照提示完成相应操作后，即可等待获取结果。

8.过户 —> 15-20天，卖家去名字

买方需要贷款的

10.银行放贷款 (纯商贷出产证5-15天左右，纯公积金从预审起72天放款)

是办理产权证的费用，为80元/套。

11.赠送情况双方协商：家具，电器，空调，维修基金，物业费是否有拖欠。

10、中介公司拿银行抵押登记材料，约买卖双方去交易中心办理过户手续。

2.实体办税服务厅通办

据上海税务官方微信消息，上海市税务局宣布，增值税一般纳税人资格登记、个人所得税纳税清单开具、个人住房房产税完税证明打印等13个办税事项可在全市27个办税服务厅通办啦，包括黄浦、徐汇、长宁、静安等区的税务分局。

征收标准：营改增于2017年5月1日起全面实施，但二手房交易营改增具体实施时间尚未确定。具体要求如下：

　　上海二手房买家注意事项

房产证（契税完税发票）日期过5年且是家庭唯一住房的免征个人所得税，否则征收相关费用，具体如下：

A、 主贷人资信很好(年龄、学历、工作、收入、现有资产以及配偶情况、有无子女等综合考虑)，一定能够贷全额，那么中介公司会先进行第8项，然后凭此买卖合同，约买方即银行工作人员一同办理贷款手续(若卖方有时间也愿意配合更好)。

全市通办办税事项

7.上下家完税

1.网上办税服务厅通办

前面1-7项与无贷款的基本相同。

注：以上费用比例仅供参考，实际房屋交易中，多数税费由买方承担，但二手房交易税费买卖双方亦可以协商决定。

2.特别重申 产证调查和户口问题，和限购、贷款等问题。(户口是否存在非房本上的名字，请特别注意)

12、 银行放款至卖方指定帐户。

9、 中介公司约买卖双方一起去交易中心办理过户手续。领取《上海市XX区房地产交易中心收件收据》。然后付尾款，交中介费(买卖双方各交房价的1%)，去物业办理过户手续等。如果一方无法亲自到场，需要办理委托公证手续。

2017年上海二手房交易税费是多少

支付方：买方

8、中介公司会初步判断买方是否符合贷款条件(将买方及房屋基本信息告知合作的贷款公司，做初步评审，评审贷款人及评估房屋价格)，防止其无法贷款或不能贷足而引发定金纠纷。

10、 20个工作日后买方新的《房地产权证》办出。凭《收件收据领取》。

7.关于普通住宅和非普通住宅请确认，税费差异较大。

个人住房房产税完税证明打印，纳税人在缴纳的税款入库后，至本市任一通办的办税服务场所（也可至各征管分局驻房地产交易中心税务所），凭相关资料办理。个人住房房产税纳税清单开具，限个人住房房产税纳税人在个人网上办税应用平台申请并下载、打印个人住房房产税纳税清单。个人所得税纳税清单开具，可直接到各分局办税服务厅办理

5、 中介公司凭产证复印件去房屋所在地房地产交易中心拉“确权单”(确认产权人基本信息、房屋是否设定抵押或租赁等)

3、 买方决定购买，向中介公司交意向金，并签意向金协议书。(中介公司应先询问卖方此房屋是否尚未卖出)(买方应注意意向金何时转化为定金)

　　上海二手房交易流程分类

2017年上海二手房交易基本流程

通办流程

11.交房验收、付尾款

14.如果此房屋有第三方抵押贷款(除了银行贷款买房)，如：小额贷款公司，个人抵押，最好是在定金或交易前让上家把债务和相关抵押解除。

6.如果卖家是要求到手价，卖家房屋是否满2年(营业税)，是否满五唯一 (免营业税，个人所得税)，是否有继承赠予(个人所得税20%)。

支付方：卖方

12.需要卖家配合：贷款，水电煤有限过户，物业维修基金

7、 中介公司约买卖双方，一起就买卖合同的各项条款进行协商。(成交价几何、房屋内固定设施如何处置、何时付首付及首付多少、过户期间、交房时间、户口迁移问题、尾款何时付、物业维修基金及过户等);(中介公司一般先打印两份合同草案，以便双方协商修改)

支付方：买方

9、贷款审批下来后。买方付足约定的首付款给卖方。

2、 买方有初步意向，中介带其看房。

支付方：买方

1.产证调查、户口情况 (人工审核)

15. 定金违约金额，根据合同法规定，一般是退一赔一。

计划推出6类19项25个办税事项可供纳税人选择通办服务，其中3月28日推出13个，6月1日推出12个。市税务局将根据推进情况逐步扩大全市通办事项范围。

注：过去征税房价是含税价，营改增后是不含税价，税率维持5%不变，实际税收负担降为4.76%。

1、契税

买方无需贷款的

5.下家申请贷款 (约10-40天)

5.委托事宜，中介除了介绍买卖双方认识以外，是否服务内容还包括 网签，贷款，过户，交房等事宜。

4、 中介公司联系卖方，将产证原件即卖方身份证复印件留下。

1、 卖方到中介挂牌。(一般卖方会在好多个中介挂牌，在没有买方成交意向前，只要知道房屋的大致情况即可)

8、 双方达成一致意见，各自设置合同密码，然后草案文本就转化为正式文本了。然后打印(一般至少需要五本)，双方亲笔签署，合同即时生效。

2、增值税

上海个税房产税增值税等办税事项

注：涉外人士，包括港澳台，买卖合同、借款合同须办理公证。

一般为5元/本。

6.下家贷款审批